|
Московские дома почти не растут |
Элита требует простоты
В марте цены на московскую первичную недвижимость продолжали расти, и подорожание квартир стало более очевидным, чем в конце зимы. По данным Ирины Егоровой, маркетолога корпорации "Инком-недвижимость", средний рост стоимости квадратного метра составил 1,3%. Наибольшее подорожание отмечено в Западном и Юго-Западном АО — там цены поднялись приблизительно на 4%. А по-прежнему недорогим осталось жилье в Юго-Восточном АО, где, увеличившись на 0,7%, средняя стоимость квадратного метра достигла $1410.
Наряду с ростом цен зафиксировано и увеличение спроса. По данным агентства "Миэль-недвижимость", интерес к новостройкам повысился более чем на 30%. Оксана Карма, заместитель директора по продажам и инвестициям управления новостроек компании, предполагает, что увеличение спроса связано со вступлением в силу 1 апреля 2005 года нового закона о долевом строительстве (о нем см. стр. 90). Этот закон вызвал дебаты среди аналитиков. Некоторые эксперты считают, что с началом его действия, когда условия для застройщиков меняются на гораздо более жесткие, предложение на рынке новостроек резко сократится, что в условиях стабильно высокого спроса приведет к значительному росту цен. Высказываются предположения, что к концу года новостройки подорожают на 15-20%, вот клиенты и торопятся приобрести квартиры именно сейчас.
Впрочем, по мнению специалистов аналитического центра irn.ru, подобные заявления безосновательны. По их мнению, цены новостроек уже давно зависят только от спроса на них, другие факторы во внимание можно не принимать. Если исходить из этого тезиса, то стоимость квадратного метра в новых квартирах определяется тем, сколько за них готовы платить покупатели, а значит, цена действительно будет расти, но не более чем на 5-10% до конца этого года.
Цены на первичное жилье в Подмосковье пытаются угнаться за столичными, но пока отстают и по масштабам, и по темпам роста. Средний прирост цен по городам Подмосковья, по словам Ирины Егоровой, составил 0,94%. Больше всего подорожали квартиры в новостройках подмосковных городов Балашиха и Железнодорожный — на 3,6 и 2,1% соответственно. Средняя цена новостройки в этих городах составила $830 и $770 за кв. м. Причем основной тип застройки в области — монолитно-кирпичные дома, которые при схожих качественных характеристиках гораздо дешевле столичных аналогов. Продолжают активно застраиваться подмосковные города и поселки. Компания СУ-155 в марте объявила о начале продаж квартир в новом масштабном подмосковном проекте "Балашиха-парк". Как уверяют застройщики, цена квадратного метра в этом жилом комплексе пока что будет составлять $700.
На московское жилье бизнес-класса, как отмечает Максим Карапетов, PR-менеджер Vesco Realty, цены повысились весьма незначительно — всего на 0,24%, и средняя цена квадратного метра в таких квартирах установилась на уровне $2110. Зато рост цен на элитное жилье оказался довольно значительным, составив 2,5%, поэтому цена квадратного метра в элитном сегменте уже не опускается ниже $4080.
Эксперты компании "Миэль-недвижимость" отмечают, что уже сформировалась особая категория покупателей элитной недвижимости. Это люди, которые не хотят платить лишние деньги за дополнительные элементы инфраструктуры дома, но предпочитают жить в качественном жилье в центре Москвы. В расчете на эту категорию покупателей начинает формироваться рынок элитных домов без изысков. Такая недвижимость стоит почти в два раза дешевле элитных квартир с дорогой отделкой, развитой инженерной инфраструктурой и другими дополнительными элементами престижа, что способствует ее популярности. Так, компанией "Миэль-недвижимость" были довольно быстро реализованы квартиры в доме без изысков по адресу Леонтьевский переулок, 2.
Вторичный рынок обходится без роста
Заметного роста цен на жилье вторичного сектора по-прежнему не наблюдается — на этом сходятся большинство аналитиков. Средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке Москвы, по данным сайта arn.ru, составила около $2016. Наибольший прирост цен наблюдался в девятиэтажных кирпичных домах. Объемы предложения квартир в домах различных типов изменились незначительно.
Что касается спроса, то он, по данным компании "Миэль-недвижимость", несколько повысился по сравнению с февралем. Покупателей больше всего интересуют квартиры типовой планировки в панельных или монолитно-кирпичных домах. Предложений такого жилья достаточно много, в этом сегменте рынка спрос уравновешен предложением. Другое дело, что значительная часть покупателей предпочитает более новые квартиры, и поэтому продать квартиру в доме, построенном, скажем, 30 лет назад, не так просто, хотя, конечно, все зависит от района. Об отсутствии ажиотажа на вторичном рынке жилья в Москве свидетельствуют и сроки экспозиций. В среднем от момента появления квартиры на рынке до ее покупки проходит полтора-два месяца, и срок этот не изменяется с начала года.
По мнению Руслана Сейт-Люманова, управляющего директора компании "Миэль-недвижимость", наибольшее расхождение спроса и предложения наблюдается в сегменте вторичной элитной недвижимости. Покупателю объекта стоимостью свыше $1 млн приходится сталкиваться с отсутствием жилья, которое удовлетворяло бы всем требованиям будущего владельца. Вторичный рынок элитной недвижимости по объему гораздо меньше, чем рынок новостроек. Дорогие квартиры на вторичном рынке — это обычно жилье с эксклюзивной отделкой по авторским дизайн-проектам, и именно оформление в наибольшей степени после элитного расположения влияет на его цену. Проблема заключается в том, что покупателю предлагается готовый продукт, который может не совпасть с его потребностями, поэтому элитная недвижимость первичного рынка по-прежнему пользуется гораздо большей популярностью.
Цены на вторичную недвижимость в Московской области варьируются от $500 за кв. м в дальних районах Подмосковья до $1500 в городах-спутниках, находящихся неподалеку от МКАД. По данным arn.ru, средняя цена квадратного метра в марте увеличилась на 9% по сравнению с предыдущим месяцем и составила $954. Нельзя сказать, чтобы это увеличение было серьезным, но опять же оно сигнализирует о постепенном оживлении рынка недвижимости после зимнего застоя. В целом за этот год цена на квартиры вторичного рынка Московской области выросла на 11,4%.
Количество предложений квартир за пределами Москвы в марте выросло существенно — на 8,1%. Наибольшее количество квартир предлагалось по цене около $1000 за кв. м — 11,8% от их общего числа.
Если в феврале — начале марта самым дорогим направлением было северное, то в марте — начале апреля самая высокая цена предлагалась на западном направлении: примерно $1160 для панельных домов и около $1140 для кирпичных. Возможно, это обусловлено тем, что доля вторичной недвижимости на этом направлении в общем ее объеме по области невелика — всего 9,9%. Меньше квартир представлено только на дальних участках направлений. Но жилье там не пользуется подобной популярностью, да и цены существенно ниже — от $620 на дальнем востоке Московской области до $760 на дальнем западе.
А вот самую большую долю во всем объеме предложения вторичного рынка Московской области занимает восточное направление, на которое приходится 34,6% предложений. На нем цены варьируются в среднем от $900 до $1040 за кв. м, средняя цена предложения — $972. На восточном направлении больше всего квартир представлено в Люберцах и Электроуглях (по 25,7% от всего предложения по области), в Балашихе (19,9%) и Железнодорожном (17,9%).
Таким образом, цены на вторичном рынке жилья как Москвы, так и Московской области растут, но темпы этого роста достаточно медленные и вряд ли увеличатся в ближайшее время.
Унылое однообразие
За минувший месяц цены на аренду жилья в Москве практически не изменились. По сведениям Марии Жуковой, заместителя директора управления аренды компании "Миэль-недвижимость", средняя цена найма типовой однокомнатной квартиры по-прежнему составляет $460 за месяц; двухкомнатную квартиру можно снять в среднем за $590; аренда "трешки" обойдется в $710.
Дороже всего снимать квартиру в Центральном АО — стоимость найма однокомнатной квартиры здесь колеблется от $550 до $8000 за месяц. Аренда квартир в Западном и Юго-Западном округах также обходится недешево — минимальная стоимость найма однокомнатной квартиры составляет $500 за месяц. Остальные районы Москвы приблизительно сравнялись по стоимости арендной платы: однокомнатную квартиру можно снять от $450 до $2500, двухкомнатную — от $500 до $4500, трехкомнатную сдают от $700 до $8000 в месяц.
Если говорить о структуре спроса, то наиболее востребованными на рынке аренды по-прежнему остаются недорогие однокомнатные квартиры, расположенные неподалеку от метро. По оценкам специалистов, спрос в этом сегменте в полтора раза превышает предложение. С квартирами большей площади иная картина: арендаторам предоставляется широкий выбор двухкомнатных квартир. Рынок трех- и четырехкомнатных "апартаментов" перенасыщен предложениями, и спрос здесь в пять-восемь раз меньше предложения.
На рынке аренды сегодня представлены квартиры, удовлетворяющие практически любые требования арендаторов и соответствующие разным уровням возможностей. По данным риэлтеров, спрос на квартиры, арендные ставки на которые не превышают $450 в месяц, опережает предложение почти в три раза. В целом самым популярным является жилье с арендной платой не выше $600 в месяц. Более качественное и дорогое жилье не так быстро находит нанимателей. Так, на две квартиры со стоимостью найма от $600 до $1000 на рынке приходится в лучшем случае только один арендатор.
А вот в самом низком ценовом сегменте — до $350 за месяц — спрос постепенно сокращается, поскольку по таким ценам квартиры уже не сдаются. Предложений здесь практически нет, поэтому нанимателям приходится постепенно приспосабливаться к изменениям на рынке.
ТАТЬЯНА КОМАРОВА