Все большее число фирм, осуществляющих торговые операции, проявляет интерес к недвижимости. Причем в их поле зрения попадает не только та недвижимость, которую можно выгодно использовать под магазин. Повышенное внимание такие компании проявляют и складским площадям. Поэтому группа недвижимости Ъ решила обратиться сегодня именно к этому сегменту рынка.
Ситуация на рынке складских помещений в Москве сейчас складывается следующим образом: клиенты предпочитают более удобные и лучше оборудованные склады, несмотря на их более высокие цены. При этом мелкие склады, которые не способны предложить достаточно разнообразный сервис, оказываются в проигрыше — во всяком случае, таков окончательный вывод экспертов фирмы "Солек", завершивших вчера первый анализ данных, собранных в Регистре складов Московского региона.
Регистр складов — первая в России специализированная база данных, содержащая подробную информацию о нескольких сотнях складских помещений в Московском регионе. Регистр был сформирован фирмой "Солек", о чем Ъ сообщал в начале июня, и активно используется ею для оказания услуг по поиску и аренде складских помещений.
Две недели назад эксперты фирмы приступили к анализу ситуации на рынке складских помещений на основе содержащейся в регистре информации. Было выделено большинство факторов, влияющих на складские цены, и проанализирована их зависимость от каждого из факторов. Приводимые Ъ графики дают об этой зависимости наглядное представление.
Что входит в стоимость аренды складов?
Цена аренды складских помещений формально получается из следующих составляющих: плата за аренду площади самим пользователем склада — 58% (как правило, все складские помещения принадлежат государственным структурам); плата за возможность (и только за возможность!) использования средств механизации — 26%; плата за возможность пользоваться железнодорожным адресом — 15% и плата за инженерное оборудование — 1% (см. график 1). Правда, столь малая доля последней составляющей, куда входят все расходы на отопление, характерна только для летнего периода. Начиная с осени следует ожидать увеличения доли расходов на инженерное обеспечение до 12-17%. Примечательно также, что плата за возможность использования средств механизации и железнодорожного адреса не освобождает арендаторов от собственно платы за эти услуги. Как правило, на них существуют отдельные тарифы на каждом складе.
При аренде необходимо учесть немало факторов — площадь складского помещения...
Одной из важнейших составляющих, влияющих на цену аренды, является площадь складского помещения. Низкие цены аренды нетаможенных складов малой площади — около 100 руб. в сутки за м2 — обусловлены низким спросом, который объясняется их недостаточной механизированностью: держать на таких складах погрузчики и другое оборудование невыгодно. С увеличением площади до 5 тыс. м2 сервис и, соответственно, цены растут — до 275 руб. в сутки за м2. Некоторое их снижение с дальнейшим ростом площади объясняется сокращением удельных расходов по содержанию техники и обслуживанию склада. Кроме того, нетаможенные склады площадью от 2 до 5 тыс. м2 коммерческие структуры охотно берут в аренду целиком, чтобы потом по частям сдать в субаренду, и это тоже в немалой степени обуславливает рост цен на этом отрезке.
Возможно также создание оптовых складских центров и на неспециализированной базе. При этом арендуется довольно большая площадь — 1,5-7 тыс. м2, причем обязательно с офисом и с хорошим автомобильным подъездом — на ней устанавливается свое складское оборудование и размещается свой штат. Иногда склад строится по заказу из ангаров модульного типа, но такие случаи, по данным экспертов фирмы "Солек", пока еще достаточно редки.
Площадь склада в значительной мере влияет и на степень его заполненности. Так, среди обычных нетаможенных складов наиболее полно используются самые крупные (см. график 2). Если площадь достигает 20-25 тыс. м2, то такие склады бывают заполнены на 85-90%. Это естественно — они более известны, лучше оснащены, часто имеют железнодорожный подъезд и меньше зависят от действий отдельного клиента. При пятикратном уменьшении площади показатель заполнения падает всего до 60-65%, но совсем маленькие склады редко бывают загружены более чем на 20-30%.
...месторасположение
Важным фактором, влияющим на цену аренды склада, является его удаленность от центра Москвы (см. график 3). Цены аренды нетаможенных складов по окраинам Москвы и в ближайшем Подмосковье невысоки — 120-150 руб. в сутки за м2. Рост же цен по мере приближения к центру столицы — до 400 и более руб. в сутки за м2 — объясняется это главным образом удобством использования этих складов как постоянных баз поставки товаров в розничную торговлю. Для таможенных складов зависимость от фактора расстояния несколько иная. В диапазоне расстояний 10-20 км от центра Москвы находится их "золотой пояс" с ценами 1300-1500 руб. в сутки за м2. Его достоинствами являются, с одной стороны, близость к офисам, а с другой — удобство подъезда. Здесь достаточно железнодорожных веток и автомагистралей, да и не надо плутать по центральным улицам, что очень важно при поставке товара автофургонами из-за рубежа.
...различные категории пользователей
Еще одной причиной отличия динамики цен для обычных и таможенных складов является различная клиентура. На обычные склады ориентируются городские торговые структуры, которым важна близость к точкам реализации. Таможенные же склады обслуживают еще и множество иногородних клиентов, для которых Москва — лишь перевалочная база. Естественно, что удобство транспортных подъездов является в этом случае одним из первейших требований.
Ответственное хранение вообще ни к чему не обязывает
Среди других факторов, в отдельных случаях также весьма сильно влияющих на цену аренды складских помещений, эксперты фирмы "Солек" называют издержки на содержание аппарата, которые у маленьких складов ненамного ниже, чем у крупных, а также практику так называемого ответственного хранения. В этом случае владельцы складов сами взимают с клиентов страховку, но договоров со страховыми фирмами не заключают, заявляя, что берут весь риск на себя. Однако сомнительно, что они будут в состоянии рассчитаться с клиентами в случае, скажем, даже небольшого пожара — как правило, земля под складами муниципальная и заложить ее нельзя, а все остальное из складского хозяйства особой цены не имеет.
И еще несколько нюансов в ценообразовании
Хотя влияние цены аренды на степень заполненности склада однозначно — чем выше первое, тем меньше второе — здесь есть момент, на который стоит обратить внимание. Заполнение нетаможенных складов без средств механизации при повышении цены с 35 до 70 руб. в сутки за м2 снижается достаточно пропорционально — с 40 до 22%, но дальнейшее увеличение цены вплоть до 150 руб. в сутки за м2 почти не влияет на заполненность склада. Минимальный уровень цен в 35 руб. обуславливается самыми необходимыми издержками. Если на таких складах появляются средства механизации, то зависимость становится более характерной: при росте цен с 60 до 200 руб. в сутки за м2 заполненность почти линейно падает с 70 до 20%. Когда же к средствам механизации добавляется еще и железнодорожный адрес, то снова возникает непропорциональная зависимость: такие склады, установившие цены аренды ниже 170 руб. в сутки за м2, просто упускают свою прибыль — загруженность склада от этого больше не становится, тогда как доходы падают. Примечательно, что и снижение цен с 500 до 350 руб. также почти не способствует росту заполненности.
Таможенные же склады, которых не так много, могут почти без ущерба для своей заполненности поднимать цены аренды с 300 до 1200 руб. в сутки за м2, пока Московская таможня не выдала сотню-другую лицензий складам обычным, которые их, кстати, очень добиваются.
Что касается прогнозов, то к осени, по мнению специалистов, произойдет повышение цен для обычных складов на 55-75% (на 30-40% только за счет энергоносителей плюс еще накрутки на 25-35% по другим позициям). Единственное, что не должно подорожать, так это таможенное обслуживание.
Контактный телефон Регистра складов: (095) 217-97-53
СЕРГЕЙ Ъ-МОРОЗОВ