Петербург и Москва — города антиподы. К правилам ведения бизнеса это тоже относится. Головная боль петербургских девелоперов — рост себестоимости строительства, отстающий от роста продажной цены жилья, москвичам не знакома. В вопросах бизнеса патриотизм отходит на второй план, поэтому ряд крупных строительных компаний Петербурга изучают возможность выхода на столичный рынок.
Муниципальный бизнес
Главное и основное отличие московского рынка от петербургского в той роли, которую на рынке играют городские власти. В отличие от петербургской администрации, которая отводит себе роль регулятора инвестиционных процессов, московское правительство является самым активным игроком городского строительного рынка.
Департамент внебюджетной политики московской мэрии вводит до трети всего строящегося в столице жилья. Если в 2000 году в Москве было построено 3,5 млн кв. м, то более 1,15 млн кв. м составила доля московского правительства. При этом департамент внебюджетной политики выступает как полноценный бизнес-субъект — то есть строит за счет внебюджетных средств, а квартиры продает на свободном рынке.
На практике это выглядит следующим образом. Департамент получает права на застройку земли, привлекает банковские кредиты, на конкурсной основе отбирает подрядчика, строит жилье, а затем оптом отдает его на реализацию 15 уполномоченным агентствам недвижимости. При этом 30% квартир достаются городу для заселения очередниками.
Основными кредиторами департамента являются МДМ-банк, Сбербанк, Банк Москвы, Межтопэнергобанк, Собинбанк и банк "Нефтяной альянс". Как правило, кредиты предоставляются под смешные для российской экономики проценты — около 17% годовых в рублях. Начальник управления реализации жилищной программы Департамента внебюджетной политики правительства Москвы Григорий Пирумов объясняет такую благотворительность высокой степенью доверия банков департаменту внебюджетной политики.
Торг неуместен
При всей своей декларируемой "рыночности" департамент внебюджетной политики обладает особым статусом. Если город претендует на какое-либо пятно, частные компании в конкурентную борьбу предпочитают не ввязываться. "А какой смысл с городом воевать? У него есть множество способов прикрыть фирму — лицензию приостановить, проверками замучить. Мы с ними пересекаться не хотим", — признался корреспонденту Ъ руководитель одной из крупных московских компаний. В связи с этим в Москве строительный рынок не столь концентрирован, как в Петербурге, где около 50% всего вводимого жилья приходится на 6-7 крупных инвестиционно- строительных компаний. За исключением департамента, в столице едва ли найдется игрок, которому принадлежит более 5% рынка.
Некоторые петербургские фирмы уже оценили различия петербургского и московского строительного рынка на практике. Дома в Москве строят такие, например, петербургские компании, как "Строймонтаж" и "ЛенспецСМУ". Но если в Петербурге появление мало-мальски активного застройщика становится заметно сразу, то приход петербургских компаний в Москву остался незамеченным. Например, название компании "Строймонтаж", которая, как полагают петербургские девелоперы, успешно работает в столице, большинству профессионалов не знакомо.
С оглядкой на Петербург
С начала 2001 года в Москве изменился порядок передачи пятен под жилищную застройку. Если раньше решение о передаче земли принимались на уровне префектур, то теперь земля взята в одни руки. Отныне она передается инвестору на городской конкурсной комиссии, которую возглавляет вице-мэр Москвы Валерий Шанцев. Таким образом город, являющийся основным игроком строительного рынка, взял распределение земли под собственный контроль — как в Петербурге, где московские власти, по словам сотрудников господина Шанцева, и позаимствовали этот принцип.
Инвесторы новым порядком, естественно, недовольны. "Раньше все вопросы решались в префектурах, а теперь всем городом занимается одна структура, и она часто не справляется со своей задачей, времени на все согласования уходит в три раза больше", — заявил корреспонденту Ъ, начальник управления капитального строительства компании "Ингеоком" Евгений Карабанов. На деле инвесторов беспокоит даже не сама волокита, а то, что с мэрией теперь договориться значительно сложнее, чем с префектурой.
100%-ный бартер
Зато порядок расчета инвесторов с городом за право застройки от петербургского отличается. Петербургские власти считают, что живых денег при расчетах инвестора с горбюджетом должно быть больше. Инвестор вправе расплатиться с городом квартирами, но размер бартера не может превышать 50% от суммы, которую он обязан перечислить в бюджет. В Москве же бартер 100%-ный. По мнению московских чиновников, "живые" деньги растворяются в бюджете и используются не по назначению.
Инвестору расплачиваться с городом жильем выгоднее, потому что расплата наступает после окончания строительства, а значит — не связываются средства, которые необходимы строителям на "нулевом" цикле. При этом процент жилья, которое инвестор должен передавать городу, весьма внушителен и составляет от 30% до 50% от объемов, которые вводит компания (чаще всего жилье, которое передается муниципалитету, строится отдельно). Петербургские строители давно требуют сделать схему прохождения таких денег прозрачной, но местные власти неизбежно возражают, что бюджет необходимо наполнять деньгами, а не квартирами.
Построил за $300, продал за $800
Кстати, получить разрешение на строительство в столице значительно сложнее, чем в Петербурге — если здесь девелоперу необходимо получать около 60 согласований, то в Москве их — 200. И все же строительство в Москве пока остается высокорентабельным бизнесом. За проект, рентабельность которого, по предварительным расчетам, составляет 20%, столичные инвесторы вообще не берутся. И это при том, что в Петербурге этот показатель по типовым проектам редко превышает 10%. Поэтому мрачные предчувствия приближающегося кризиса строительного рынка, мучающие петербургских инвесторов, столичных девелоперов пока не коснулись.
На вопрос, не грозит ли рынку кризис, московские строители с удивлением отвечают: "О каком кризисе может идти речь, если мы строим жилье за $300 кв. метр, а продаем его за $800?".
ОЛЕГ ПРИВАЛОВ