Какое жилье относится к элитному, кто его покупает, как меняется спрос и повлияет ли на рынок судебная практика по изъятию роскошной недвижимости у должников, “Ъ” рассказал управляющий партнер Intermark Real Estate Дмитрий Халин.
Фото: Из личного архива Дмитрия Халина
Фото: Из личного архива Дмитрия Халина
— Как складывалась ситуация на рынке элитного жилья в последние годы?
— После спада 2014–2015 годов рынок начал приходить в себя где-то в 2018–2019 годах, сложилась позитивная динамика по числу сделок. Пандемия остановила рынок на несколько месяцев, но затем все было наверстано: количество сделок в 2020 году почти не упало. В 2021 году рост составил 30% к уровню 2019–2020 годов. Это был «рынок продавца» с динамичным повышением цен на фоне введения эскроу-счетов и роста инфляции. К началу года цена элитного предложения в новостройках составляла 1,48 млн руб. за 1 кв. м, это рекорд за все время наблюдений. Но в начале 2022 года тренд поменялся: предложение превысило спрос, цена стала падать, сформировался «рынок покупателя». На одного покупателя приходилось примерно десять продавцов.
— Кто сейчас покупает такое жилье, изменился ли портрет покупателя?
— Элита меняется: были банкиры, нефтяники, сейчас бизнесмены из разных секторов, топ-менеджеры. Сложно сказать, кто придет через год — те, кто адаптируется к новым условиям. Покупать элитное жилье начали бизнесмены из сферы логистики и грузоперевозок, до последнего времени были даже аграрии. Сфера торговли в любом случае в кризис не останавливается. Возможно, именно эта аудитория будет делать рынок.
— Как отразились на рынке военные действия РФ на Украине и последовавшая за этим эмиграция значительного числа россиян?
— Количество реальных покупателей на рынке уменьшается, за девять месяцев будет падение примерно на 20%. Есть вероятность, что в четвертом квартале произойдет двукратное снижение числа сделок, и, если ситуация не поменяется, рынок продолжит сжиматься. Бизнесмены покупают элитное жилье, когда чувствуют себя комфортно. Так что в первом полугодии 2023 года точно будет спад. Восстановление элитного сегмента произойдет только при экономическом росте, а это может случиться не раньше второго полугодия 2023 года, даже по прогнозу ЦБ РФ. Да и в целом бизнесу нужно около девяти месяцев, чтобы приспособиться к новым условиям.
— Какое жилье сейчас относится к элитному?
— Было много попыток классификации, но четко сделать это не получилось. Элитное жилье эволюционирует, покупатели становятся и требовательнее, и прагматичнее. В начале 2000-х элитное жилье выглядело иначе, например, в моде были двухуровневые квартиры. Сейчас поколение покупателей сменилось, они живут на несколько стран, у каждого по четыре-шесть объектов недвижимости, соответственно, и требования поменялись. Сильно изменилась площадь квартиры — с 200 кв. м, которые были в нулевых, на 140 кв. м. Исходно московская элитная недвижимость была всегда внутри Садового кольца, потом стала выходить до Третьего кольца, а в последние несколько лет перешагнула и его.
Сам термин «элитное жилье» остается достаточно размытым, но есть базовые характеристики. Это повышенные требования к локации, в Москве — центр города без «негативного соседства». Особенная архитектура, чтобы у каждого дома было свое лицо, уникальный облик, это обязательно несерийный проект с учетом местности и ее истории. Наконец, качественные фасадные материалы и инженерные системы. Элитными могут быть даже студии в соответствующем доме.
— Есть ли какие-то международные стандарты?
— Во многих европейских странах нет самого термина «элитное жилье». Есть индикативы, к примеру Prime Central London, куда входит 5% самого дорогого жилья Лондона. У нас ситуация близкая: если взять 5% самых дорогих квартир в Москве, по сути, это и будет элитное жилье. Средняя цена на элитные новостройки составляет 1,48 млн руб. за 1 кв. м, верхняя планка доходит до 5 млн руб. за 1 кв. м. Нижняя граница идет по вторичному жилью — от 500–600 тыс. руб. за 1 кв. м, это дома, построенные 10–15 лет назад. До февраля был спрос на новое дорогое жилье, сейчас он упал, но на вторичке в элитном диапазоне активность сохраняется. Вторичное жилье, не привлекавшее внимания год назад, снова в тренде.
— На ваш взгляд, квартира площадью более трех соцнормативов по региону может относиться к роскошному жилью (такое предложение выдвигал Минюст)? В Москве это будет квартира площадью более 54 кв. м на человека.
— Критерии роскоши сложно оценить, в западных странах, например, в среднем обеспеченность жильем одного человека составляет 50–60 кв. м, для развитой европейской страны это норма. В России, наверное, больше 54 кв. м на человека — нетипичная история, и это уже роскошь. Получается, что критерий в принципе достаточно объективный.
— Будут ли меняться критерии отнесения жилья к элитному с учетом текущей ситуации в экономике и тенденции к обеднению населения?
— Общий вектор понятен: будет расширяться география элитного жилья. С одной стороны, физически становится меньше места, но с другой — город развивается и неосвоенные ранее районы становятся пригодными для жизни. Если проводить параллель с Лондоном, там ареал распространения элитного жилья расширился в семь раз. В Москве такая же ситуация, Мосфильмовский район и Раменки стали элитными.
Возможно, сохранится тренд на уменьшение площади. Жилье становится менее технологичным, требования к инфраструктуре меняются. Раньше была концепция «мой дом — моя крепость» (клубные дома), когда на территории ЖК был и бассейн, и кафе, и другие объекты инфраструктуры. Но потом тренд развернулся, так как пришло понимание, что бассейн или комната для тренировок не заменят престижный фитнес-центр. Поэтому в проектах с небольшим количеством квартир отказываются от таких опций.
— Возможно ли, что обычная «трешка» в спальном районе Москвы станет считаться элитной?
— До такого вряд ли дойдем, спальный район все же создается архитектурно безликим, да и качество выполнения домов не то. Те же Раменки не вполне обычный спальный район. Когда жилье пытались классифицировать, у меня сложилась аналогия с салоном самолета: есть премиум-класс с просторными местами, бизнес-класс с высоким сервисом, а дальше идут комфорт- или экономкласс. Рынок жилья в принципе такой же, и если в центре салона самолета сделать крутое кресло, то место от этого все равно не станет элитным, потому что так перескочить в другой класс нельзя, должна быть совокупность параметров.
— Если сложится устойчивая судебная практика по изъятию у граждан за долги роскошного жилья, приведет ли это к снижению спроса на покупку элитной недвижимости?
— Для банков такие должники в любом случае VIP-клиенты, и банкротить их жестко с изъятием квартиры было крайней мерой. Банк заинтересован в мягком разрешении ситуации, таким клиентам идут навстречу, стараются не изымать квартиру за долги и не продавать с банкротных торгов, а помогают реализовать ее по рыночной цене.
Сейчас банкротный мораторий закончился, и польется большой поток банкротств, поэтому, возможно, такие объекты появятся на рынке по низкой цене — на них всегда есть охотники. Вообще, клиенты из элитного сегмента — это не загнанные в угол люди, как правило, у них есть альтернативные источники дохода. Возможно, кто-то и будет бояться покупать квартиру из-за негативных последствий, такое в принципе возможно. Но по моему опыту покупатели элитного жилья — это оптимисты, смотрящие вперед люди, поэтому и будущие проблемы они будут решать с таким же настроем.
