Ситуация, сложившаяся на рынке пригородных земельных участков, предназначенных под индивидуальное жилье и дачи с правовой точки зрения уникальна. С одной стороны, за последние два месяца были приняты важнейшие законодательные акты, которые, казалось бы, должны заложить основу для рыночных отношений в сфере недвижимости, а именно — по купле-продаже земли. С другой стороны, ничего нового в методах работы риэлтеров или в оформлении документов на земельные участки не произошло — все происходит так же, как и год назад. Другое дело, что риэлтеры приобрели некоторые навыки в общении с разного рода чиновниками.
Наибольшие трудности при оформлении прав на землю испытывают риэлтеры Санкт-Петербурга, деятельность которых по многим направлениям буквально парализована. Тут наиболее отработана и чаще всего применяется схема продажи участка со "строением". По-прежнему любима петербургскими риэлтерами и схема переоформления пая в садоводческом или жилищном товариществе, но она пользуется меньшей популярностью из-за ряда юридических ограничений, налагаемых коллективным правом собственности.
С продажей же неосвоенных участков дело обстоит куда сложнее, и все здесь зависит от благосклонности местной администрации, которая, кстати говоря, обычно вовсе не склонна афишировать свою деятельность. Оценить эту деятельность можно лишь приблизительно, по косвенным данным: например, в Ленинградской области в Ломоносовском, Гатчинском и Всеволожском районе складывается благоприятный рыночный климат — в Стрельне и Старом Петергофе идет активное коттеджное строительство.
Дело осталось за налогом
Риэлтеры все же не теряют оптимизма и надеются, что в самое ближайшее время механизм купли-продажи земли заработает, и граждане получат возможность реализовать не на словах, а на деле право частной собственности на землю. Тем более, что по имеющимся сведениям, в Роскомземе проводится активная работа по установлению размера налога на продажу земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, садоводства, личного подсобного и дачного хозяйства. Установление размера этого налога, по всей видимости, снимет последнее препятствие на пути к официальной купле-продаже земли.
Тем временем страсти вокруг налогов на куплю-продажу земельных участков продолжают накалятся. Напомним читателям, что для свободной продажи земли (предоставленной для указанных выше целей) необходим целый пакет документов, определяющий порядок и содержание действий покупателей и продавцов земельных участков. В декабре 1992 года принят закон, декларирующий право собственников продавать и покупать земельные участки. Через 6 месяцев вышел документ, регулирующий порядок купли-продажи земельных участков, а затем утвержден и типовой договор купли-продажи (купчая). 6 марта в законе "О внесении изменений и дополнений в законы РФ 'О Государственных пенсиях в РФ', 'О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования и дарения', 'О государственной пошлине', 'О налоге на имущество предприятий', 'О налоге на добавленную стоимость', 'О подоходном налоге с физических лиц'" в ст. 1 п. 2а установлен размер госпошлины на продажу земельных участков — он составляет 3% от суммы договора и не должен быть менее минимальной месячной заработной платы.
Дело осталось за налогом, без которого нотариат не удостоверяет сделку. Сейчас правительство рассматривает несколько вариантов размера и способов взимания данного налога. Группа недвижимости решила остановиться на трех, которые по нашему мнению являются наиболее интересными. Первый вариант банален, но не требует достаточно серьезной законодательной разработки — это внесение налога на продажу в подоходный налог. Процедура взимания в этом случае проста: продавец земельного участка составляет в конце года декларацию доходов, в которую включает стоимость проданного участка. Налог соответственно составляет 12% от суммы сделки, если годовой доход вкупе с проданным земельным участком составляет не более 2 млн руб. Если же эта сумма превышена, то налог составит 30%. Однако этот вариант, помимо того, что сумма налога достаточна велика, страдает еще и тем недостатком, что при продаже земельных участков участникам сделки будет выгодно занижать действительную продажную стоимость участка, дабы не платить налога.
Второй вариант можно охарактеризовать так: все новое — это хорошо забытое старое. Вспомним старую византийскую систему сбора налога, когда купец сам оценивал стоимость своего товара, а чиновник, собирающий налоги, имел право купить от имени государства данный товар по названной цене. Купцу невыгодно было занижать цену товара, и налог взимался с действительной продажной стоимости. По этой схеме строится второй предложенный вариант. Продавец должен декларировать в районном комитете по земельным ресурсам цену, за которую он хочет продать свой земельный участок, и если эта стоимость занижена, то комитет от имени муниципальных властей вправе выкупить этот участок по предложенной цене. Налог составляет те же 12%. Такая мера безусловно заставит задуматься тех, кто не хочет платить налог. По мнению экспертов, это позволит государству получать полноценный налог и обеспечить безбедную жизнь своим чиновникам.
Третий вариант привязан к площади участка. Налог составляет опять-таки 12% от суммы договора и не должен быть меньше суммы определенной как 500-кратная ставка земельного налога с площади этого участка. По сведениям, полученным Ъ из компетентных источников, предпочтение скорее всего будет отдано последнему варианту. Однако сумма 12% является не окончательной и может увеличиться до 20%.
Риэлтеры задумались о предпродажной подготовке земельных участков
Общим в земельном бизнесе в Московской и Ленинградской областях за последние два--три месяца стало то, что риэлтеры проводят жесткий отбор предложений, отсеивая нереальные по ценам или по условиям еще на стадии заявки на продажу. Таким образом они сужают зону непосредственных интересов при посреднической деятельности до радиуса 30-50 км от города и работают только с теми участками, где существует принципиальная возможность их переоформления. Принимая во внимание все неблагоприятные тенденции по переоформлению участков, в последнее время стали появляться фирмы, которые торгуют информацией о конкретных земельных участках, не связываясь с реальным заключением сделок. Комиссионные в этом случае не очень большие, но покрывают накладные расходы.
Реализация же дальних участков (в 70-120 км от города) осталась прерогативой земельных дилеров, которые действуют по уже неоднократно описанной схеме с покупкой крупного массива, разбивкой и дальнейшей продажей индивидуальных участков.
Дилеры в Москве и Санкт-Петербурге, обладающие правами на большие участки земли в условиях ограниченного спроса, начинают уделять внимание предпродажной подготовке участков. В нее входит проработка нескольких ключевых моментов, которые могут представлять значительные трудности для каждого покупателя. Это согласование по подключению к инженерным сетям: водопроводу, газу, электричеству, канализации и телефонной сети, а также в перспективе и их подведение. Такая работа требует хорошо налаженных отношений в данном районе и поэтому под силу лишь тем, кто землю тут уже получил. Стоимость участков с уже подведенными коммуникациями может быть даже вдвое выше, чем стоимость "голой" земли. По сведениям, полученным от специалистов фирм-риэлтеров, покупатели уже сейчас готовы платить за участок с коммуникациями такую цену. Таким образом, предпродажная подготовка земельных участков может стать отдельным и очень перспективным бизнесом.
Основной спрос нацелен на дорогие престижные места
Что же касается самого спроса на землю под дачи и коттеджи в пригородах двух столиц, то можно сказать что здесь наблюдаются также схожие по настроению, но разные по количественным характеристикам процессы. Спрос главным образом сосредоточен на близлежащих и дорогих участках, хотя сейчас по сравнению с маем в Москве он заметно снизился, а в Санкт-Петербурге практически упал. Такие участки приобретаются в основном для коттеджного строительства, поэтому интерес представляют лишь земли до 25-30 км от МКАД и площадью 12-15 соток. Для москвичей ряд направлений, ранжированный по привлекательности (для участков под индивидуальное жилищное строительство до 25-30 км от МКАД) сейчас выглядит следующим образом: Рублево-Успенское, Минское, Рижское, Ленинградское, Киевское, Калужское, Симферопольское, Дмитровское, Ярославское и Каширское направления. Часто бывает и так, что цена участка, например, по самому престижному — Рублевскому — шоссе для покупателя играет последнюю роль. Значительный интерес для московских покупателей представляют и дальние участки, находящиеся на расстоянии 70-120 км от города. Спрос на такие участки остается стабильным даже сейчас: фирмы продают до 20-30 таких участков в месяц. Основным привлекательным фактором для таких земельных участков является присутствие рядом каких-либо нестандартных объектов, например, — наличие крупного водохранилища или больших охотничьих угодий. Цена на такие участки, впрочем, не должна превышать $1500-2500.
Основной платежеспособный спрос в Санкт-Петербурге ориентирован также на престижные участки в черте города или ближайшем пригороде. Самые привлекательные земли расположены на север и северо-запад от города, затем идут участки по Ладожскому направлению (северо-восточное) и на восток от Санкт-Петербурга.
Привлекательность дальних участков (от 50 км от города) в Ленинградской области аналогична ситуации с ближними. Наиболее интересными для петербургских покупателей подобными участками остаются земли в курортной зоне. Дальние участки, находящиеся по южному и юго-восточному направлению, спросом практически не пользуется. По сведениям Ъ, заявки на покупку земли у петербургских риэлтеров составляют не более 2-5% от числа предложений.
Цена на дальние участки в Подмосковье выросла сильнее всего
За последние два месяца структура предложения земельных участков как в Московской, так и в Ленинградской области практически не изменилась. По-прежнему основная масса заявок на продажу это участки расположенные от 25 км от города, да и кроме того до 50% из них — площадью 6-9 соток. Как отмечалось выше, такие земли спросом практически не пользуются, а наиболее отдаленные участки риэлтерами в качестве товара даже не рассматриваются.
В то же время предложение участков в престижных местах по-прежнему ограничено и, по мнению риэлтеров, даже снижается. Например, сейчас у всех московских риэлтеров не наберется и десятка земельных участков, расположенных до 20 км от МКАД по самому престижному Рублево-Успенскому направлению. Цены достигают $50-70 тыс. за участок 12-15 соток.
Вторым направлением по величине цен уверенно идет Минское. Стоимость сотки здесь достигает $1300-1400 (до 15 км от МКАД), составляет $600-900 в зоне 15-30 км от МКАД и $400-600 за участки до 30-40 км от МКАД. По Ленинградскому и Волоколамскому направлению приблизительно такие же цены, однако участки в 30-40 км от города стоят несколько дешевле — $300-450 за сотку. Близкие участки до 15 км от Москвы по Калужскому направлению тоже дороги — $1000-1200 за сотку, дальше (до 30 км) цена резко падает до $400-700 за сотку. Участки по Каширскому направлению стоят в среднем $500 за сотку при условии удаленности от города не более 15-30 км.
Дальние участки по 15 соток, например, на 120 км по Рижскому направлению, продаются по 2100 тыс. руб., а несколько ближе — за 1700 тыс. Это объясняется тем, что участки в 120 км от Москвы находятся на берегу Рузского водохранилища. Вообще цена дальних участков (от 80 до 130 км от Москвы), как показывает практика, вовсе не зависит от расстояния от города, а связана прежде всего с наличием рядом каких-либо объектов местной инфраструктуры, увеличивающих стоимость земли.
Стоимость земли в пригородной зоне Санкт-Петербурга сейчас колеблется от $100 до $500. Например, участки в Гатчине предлагаются по 150 тыс. руб. за сотку, в районе Стрельни — по $500. Огромный разброс цен на участки в пригороде определяется официальным целевым назначением участка (дороже всего — под индивидуальное жилищное строительство) и надежностью юридической схемы, наличием инфраструктуры и, не в последнюю очередь, амбициями продавца. В 30-60 км зоне стоимость сотки земли составляет $75-200 в зависимости от места и наличия коммуникаций. Дальние участки по Северному и Северо-западному направлению (Приморское, Выборгское, Приозерское) стоят $50-100 за сотку. Цены в курортной зоне (Зеленогорск, Сестрорецк) и в обжитых старых поселках Сосново, Грузино приравниваются к пригородным.
В то же время эксперты земельных отделов риэлтерских фирм Санкт-Петербурга отмечают, что цены предложения с мая по август с учетом инфляционной составляющей в ряде случаев снизились на 10-15%. Этого никак нельзя сказать о подмосковной земле, цены на которую, например, по Рублево-Успенскому направлению выросли на 20%. Земля в дальнем Подмосковье тоже уверенно растет в цене — до 25% за два месяца, но в рублевом исчислении. Однако за последнее время курс рубля даже укрепился, поэтому можно сказать, что дальняя земля сегодня является лидером по темпам роста цен.
Материалы для обзора предоставлены фирмами: "Агра" — (095) 256-71-68, "Миконт-Юрсервис" — (095) 945-40-80, "ОЛВИ" — (095) 151-83-45, "Дом плюс" — (812) 210-76-07, "Петербургский аукцион" — (812) 311-06-56, ГОАР — (812) 135-40-74.
ДМИТРИЙ Ъ-СИНОЧКИН, ВЛАДИМИР Ъ-ЯХОНТОВ, САВЕЛИЙ Ъ-ОРБАНТ