государственное регулирование
Вчера разработчики закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов сообщили, что он не вступит в силу в первоначальном виде. Учитывая критику закона со стороны застройщиков (см. Ъ от 10 марта), авторы пытаются сбалансировать интересы как застройщиков, так и покупателей квартир. Однако на внесение поправок у законодателей осталось меньше недели.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 года #214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" вступает в силу с 1 апреля. Закон призван регулировать отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства, в частности, устанавливает правила привлечения средств дольщиков и минимальные требования к застройщику в отношении его финансовой устойчивости, прозрачности его финансово-хозяйственной деятельности, связанной со строительством объекта, под который привлекаются средства дольщиков, в частности обеспечение доступа к проектной документации. Закон также определяет порядок заключения и исполнения договора участия в долевом строительстве, вводит обязательную государственную регистрацию таких договоров, устанавливает последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения договоров.
Большинство риэлтеров и застройщиков узнали о том, что законодатель позаботился об участниках долевого строительства, прочитав принятый закон в новогодние праздники. Никто, как они утверждают, их мнения не спрашивал. Поэтому, как только закон был опубликован, участники рынка подвергли его резкой критике. По мнению застройщиков, закон идеально защищает дольщиков, но совершенно не учитывает их собственные интересы. В принципе законодатели могли бы оставить все как есть, тем самым побудив девелоперов постепенно отказаться от такой формы привлечения средств под строительство и перейти на более распространенное в большинстве стран мира финансирование строительства за счет банковского капитала, но предпочли не разрушать привычные схемы финансирования строительства и сбалансировать интересы дольщиков и застройщиков.
В результате сами авторы закона решили учесть мнение риэлтеров и девелоперов, обобщив их основные возражения в виде поправок. Вчера эти поправки были представлены на круглом столе, организованном сенаторским клубом и риэлтерской группой "Статус".
О предстоящих изменениях Ъ рассказал депутат Госдумы Ильдар Габдрахманов из комитета по бюджету и налогам. В первую очередь они касаются неустойки за просрочку передачи квартиры в собственность. Сейчас в законе прописана неустойка в 1/75 от ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки. Авторы поправок предлагают снизить ее до 1/300. Кроме того, они предлагают разрешить застройщику не публиковать проектную декларацию в случае, если он не планирует рекламировать свой проект для привлечения дольщиков (сейчас записано, что публикация проектной декларации является обязательной для всех застройщиков). Помимо заключения договоров о долевом участии предлагается также разрешить застройщикам эмиссию облигаций. Предполагается также несколько ослабить финансовый контроль за деятельностью застройщика, исключив из полномочий государственных контролирующих органов полномочия проверять целевое использование привлеченных средств. Предполагается, что закон о внесении изменений вступит в силу одновременно с самим законом о долевом участии, с 1 апреля. Чуть позже, до конца мая, планируется решить проблему с двойным взиманием НДС.
Но не все застройщики, принявшие участие в обсуждении поправок, удовлетворены этими уступками. В частности, глава правления компании "ПИК Холдинг" Артем Эйрамджанц обратил внимание на очевидный нонсенс: по закону застройщик и банк, финансировавший подготовку проекта, несут солидарную ответственность перед дольщиками. Понятно, что в этих условиях большинство крупных банков откажутся кредитовать застройщика, если он не является дочерней фирмой банка.
Разработчики закона пообещали учесть все конструктивные предложения. Однако общая концепция долевого участия, жестко регламентирующего действия застройщика, меняться не будет. Как полагает один из авторов закона, глава департамента строительства и ЖКХ Минрегионразвития РФ Сергей Круглик, финансирование строительства по модели долевого участия просуществует еще пять, максимум семь лет. По мере снижения банковских кредитных ставок большинство застройщиков откажутся от использования средств населения при финансировании строительства и будут продавать уже готовое жилье.