1 марта вступил в силу новый Жилищный кодекс, который радикально изменил все жилищные отношения в стране — от порядка постановки в очередь на бесплатное жилье до управления многоквартирными домами. Для многих граждан кодекс несет в себе сюрпризы — приятные и не очень.
Сюрпризы очередникам
Первый приятный сюрприз такой. Все, кто встал на учет в очередь на получение бесплатного жилья до 1 марта 2005 года, остаются в очереди. Однако для кого-то неприятно то, что получать они будут теперь так называемое социальное жилье, которое нельзя будет приватизировать, а следовательно, продать (только обменять). Зато за него надо будет платить меньше, чем будут платить собственники и коммерческие наниматели (те, кто не имеют права на социальное жилье, но не приватизировали до 1 января 2007 года имеющиеся у них квартиры). Проживая в социальном жилье, не надо платить за наем (как коммерческим нанимателям) и за капитальный ремонт (как собственникам).
Неприятный сюрприз для желающих получить бесплатное жилье: встающие сейчас на очередь должны быть не просто нуждающимися, как раньше, а еще и малоимущими. Кто является малоимущим, будут определять муниципалитеты по методике, рекомендованной центром (она уже выпущена Министерством регионального развития). Кодекс требует, чтобы при признании граждан малоимущими учитывался доход на каждого члена семьи и принадлежащее семье налогооблагаемое имущество.
Зато вставать на очередь можно как из приватизированной квартиры, так и из неприватизированной. А бесплатная приватизация квартир, которую собирались отменить уже в этом году, продлена до 1 января 2007 года. Встать на очередь могут и малоимущие, вообще не имеющие квартиры ни в собственности, ни в найме. Главные критерии нуждаемости: нехватка квадратных метров до учетной нормы, которая устанавливается местными властями (в Москве — 10 кв. м на человека); проживание в квартире, не соответствующей требованиям для жилых помещений; проживание в квартире, которую занимают несколько семей (не имеющих других квартир в собственности), если там проживают больные туберкулезом или страдающие психическими заболеваниями. Кстати, обитатели социального жилья могут не опасаться, что их заставят переехать, если они перестанут быть малоимущими. Разработчики кодекса уверяют, что им просто увеличат плату за жилье. Правда, в Жилищном кодексе переход малоимущих в разряд немалоимущих четко не описан. Судя по всему, особенности перехода будут регулировать местные власти.
Неприятным сюрпризом для многих нуждающихся в жилье граждан стало упразднение очереди первоочередников и то, что внеочередниками остаются только те, чьи квартиры признаны непригодными для жилья, дети-сироты, больные граждане, если с ними невозможно жить в одной квартире. Зато авторы кодекса уверяют, что сокращение количества претендентов на бесплатное жилье в перспективе сократит время ожидания в очереди с двадцати лет до шести-семи.
Сюрпризы выселенцам
Гражданина — несобственника жилья, который не платит квартплату более шести месяцев без уважительных причин, можно выселить по суду (эта норма действует и сейчас) в социальное жилье по нормам общежития (6 кв. м на человека). Использующих квартиру в непредусмотренных целях (например, для промышленного производства) или каким-то образом нарушающих интересы соседей можно после предупреждений выселить через суд без предоставления другой квартиры. Это все не является особым сюрпризом для нанимателей жилья, два года назад эти нормы введены законом "Об основах жилищной политики". Тем более в городах проблемы с переселенческим фондом. Так что до выселения за неуплату дело не скоро дойдет.
Сюрприз для обитателей социального жилья другой. Если раньше семья могла улучшить свои жилищные условия, то есть получить квартиру больших размеров (по числу комнат) при сносе дома, при переводе жилого помещения в нежилое, при признании жилья непригодным для проживания, то теперь это получится только в одном случае — если жилое помещение признано непригодным для проживания. Во всех остальных случаях предоставляется социальное жилье прежней площади.
Сюрпризы перепланировщикам
За незаконную перепланировку, из-за которой возникла угроза жизни и здоровью соседей, а наниматель отказался вернуть квартиру в прежнее состояние, теперь можно выселять. Причем нанимателя можно выселить "в никуда". Собственникам повезло больше. Его нельзя просто выселить на улицу. Его квартира продается на торгах, а деньги возвращаются — на них можно купить другую квартиру. Кстати, собственников нельзя выселить за неуплату за жилье и коммунальные услуги. В крайнем случае через суд можно взять с них долги каким-нибудь имуществом.
Однако главные сюрпризы перепланировки такие. Ответственность наступает и за незаконную перепланировку, и за незаконное переустройство. Переустройство помещения — это "установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которые требуют внесения в технический паспорт жилого помещения". Перепланировка помещения — это "изменение его конфигурации, которое требует внесения в технический паспорт жилого помещения". Из этого следует, что и простая установка кондиционера в квартире требует согласования и внесения изменений в паспорт. Как известно, согласованиями и проектами занимаются специальные фирмы, которые берут за это немалые деньги.
Сюрпризы переселенцам
Если государство или местные власти решили изъять земельный участок под домом для государственных и муниципальных нужд или если многоквартирный дом признан аварийным или подлежащим сносу, то государство должно выкупить у собственника квартиру по рыночной цене и оплатить все его расходы на временное проживание в другой квартире, на поиск и оформление нового жилья, а также упущенную выгоду (например, если квартира сдавалась). Собственнику может быть предоставлено и другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Однако в кодексе нет никаких механизмов для определения рыночной цены. Сказано лишь, что все определяется соглашением между собственником и властями, и если он не согласен с ценой, то может оспорить ее через суд. Понятно, что вероятность занижения выкупной цены весьма высока.
Кроме того, опасности для собственника кроются и в норме о признании дома аварийным. Понятно, что если какому-нибудь инвестору-застройщику, у которого "все схвачено", приглянется лакомый участок в центре города под старым домом, то такой дом с большой вероятностью могут признать или сделать аварийным. Правда, эксперты утверждают, что признать дом аварийным не так-то просто. По кодексу порядок признания дома аварийным должно устанавливать правительство. Однако пока такого единого порядка нет.
Но в любом случае собственник может оспорить в суде проведенную экспертизу, пригласить других экспертов. Более того, в кодексе записано, что собственники имеют теперь право сами на своем собрании принимать решение о реконструкции дома, ремонте общего имущества, использовании земельного участка под домом (они теперь передаются в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме) и т. д. Однако реконструировать аварийный дом не удастся. Из статьи 30 кодекса следует, что если власти приняли решение о признании дома аварийным, то его придется обязательно снести. Сделать это могут и сами собственники "в разумный срок". Тогда они сохраняют за собой земельный участок и могут организовать там строительство нового дома. Либо их земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд с выкупом квартир.
Сюрпризы управленцам
Важно, что собственники теперь могут сами выбрать способ управления своим домом. В частности, они могут управлять через свое собрание, либо создать обладающее финансовой самостоятельностью товарищество собственников жилья (для этого теперь достаточно 51% собственников в доме), либо привлечь стороннюю управляющую организацию. Все это важно не только для поддержания порядка в доме, но и для оптимизации оплаты коммунальных услуг. В кодексе есть одно очень важное положение: при оказании коммунальных услуг или услуг по ремонту ненадлежащего качества или с перебоями жильцы должны меньше платить (правда, методик пересчета правительство пока не выпустило). Для того чтобы это положение работало, то есть чтобы платить только за предоставленные коммунальные услуги, а не за обогрев улицы или другие недоработки коммунальных предприятий, собственники должны заключать с коммунальными службами договоры. Не имея договора, сложно предъявлять претензии. Однако пока только 0,3% собственников и нанимателей такие договоры заключили.
Если собственники до 1 марта 2006 года не выберут способ управления своим домом или если принятое решение не будет реализовано, то местные органы власти должны будут провести конкурс по выбору управляющей организации. Порядок проведения конкурса должен быть установлен правительством.
Однако если все-таки собственники многоквартирного дома смогут самоорганизоваться и попытаются определиться со способом управления, то их здесь ожидают сюрпризы. Если в многоквартирном доме проживают не только собственники, но и наниматели, то интересы последних на общем собрании жильцов представляют местные власти. Это может привести к злоупотреблениям при выборе управляющих, а затем и обслуживающих организаций (см. интервью с Оксаной Дмитриевой).