Почти полтора года назад в Челябинской области был принят закон о реализации механизма комплексного развития территорий. Сегодня подписаны договоры о реализации 11 проектов КРТ в четырех муниципалитетах региона. Наиболее активно механизм внедряют в Челябинске, где находятся пять площадок из 11, одна из которых с жилой застройкой. Эксперты отмечают, что условия для реализации механизма КРТ в небольших городах пока уступают миллионникам.
Эксперты считают, что КРТ это хороший инструмент для создания благоприятной городской среды
Фото: Александр Чиженок, Коммерсантъ
Эксперты считают, что КРТ это хороший инструмент для создания благоприятной городской среды
Фото: Александр Чиженок, Коммерсантъ
Два года назад в России был утвержден механизм комплексного развития территорий (КРТ). В апреле 2021 года законодательное собрание Челябинской области приняло региональный закон о реновации. Представители власти, застройщики и эксперты говорят об активной реализации этого механизма на практике, как минимум, в Челябинске.
Под комплексным развитием территорий законодатели понимают совокупность мероприятий, направленных на обновление среды жизнедеятельности и создание благоприятных условий проживания граждан, общественного пространства, обеспечения развития такой территории и ее благоустройства, не затрагивая объекты культурного наследия. Ожидается, что КРТ позволит комплексно решить проблему ветхо-аварийного фонда, перезагрузить морально и физически устаревшие застроенные площадки, сократить сроки от принятия решения до начала строительства, привлечь инвесторов и последовательно прийти к увеличению жилищного строительства.
На территории Челябинской области значительное количество земельных участков требуют более эффективного использования с точки зрения формирования благоприятной городской среды. По данным министерства строительства и инфраструктуры региона, в 14 муниципалитетах сформированы предложения по развитию 80 территорий общей площадью 974,2 га с градостроительным потенциалом в 8,1 млн кв.м жилья. На сегодня власти четырех территорий заключили договоры о реализации 11 проектов КРТ. Из них шесть о комплексном развитии незастроенной территории — четыре в Сосновском районе, по одному в Снежинске и Магнитогорске. Больше всего действующих соглашений в Челябинске. Здесь реализуют один проект КРТ жилой застройки, еще четыре — по инициативе правообладателей незастроенных участков.
По словам заместителя руководителя — начальника отдела перспективного развития управления по архитектурно-градостроительному проектированию Челябинска Ольги Никитиной, реализация механизма КРТ в региональном центре идет в плановом режиме и достаточно эффективно. «Все участники процедуры активно включаются, межведомственная работа идет достаточно плодотворно, если сравнивать с предыдущими редакциями механизмов по реновации. Мы видим, насколько активны как сами жильцы, так и собственники земельных участков. Собственники, зачастую они же и застройщики, рассматривают КРТ как один из вариантов включения своих активов в жизнь города. Если смотреть на перспективу, учитывая те принципы, цели и планы, которые мы прописали в Генплане по поводу повышения плотности и эффективности использования городских пространств, то механизм КРТ один из самых перспективных в этом плане»,— говорит госпожа Никитина. По ее словам, в основном сейчас работа носит заявительный характер.
«Застройщики, либо сами жители — в законе предусмотрен такой вариант, предлагают городу рассмотреть или проанализировать возможности реализации механизма КРТ на той или иной территории. К нам приходят крупные инвесторы и предлагают свои активы, мы смотрим, консультируем. Совместными усилиями, осваивая данный механизм, застройщикам становится понятно, что город их не бросает, не оставляет один на один с разработкой новой территории. Всем очевидно, что комплексного решения мы можем достигнуть, только если сделаем работу командной. В свою очередь, городские власти понимают, что и они свои силы распределяют не напрасно, выделяют поддержку, чтобы не повторить ошибки периферийных территорий, которые, как оказалось, не были обеспечены социальной инфраструктурой и транспортом. Поэтому в данном случае каждая территория рассматривается гораздо более тщательно, чем за последние десятилетия рассматривались все территории под застройку»,— говорит Ольга Никитина.
Эксперты считают, что КРТ это хороший инструмент для создания благоприятной городской среды
Фото: КокошкинКонстантин, Коммерсантъ
Эксперты считают, что КРТ это хороший инструмент для создания благоприятной городской среды
Фото: КокошкинКонстантин, Коммерсантъ
Пилотные проекты
По данным управления по архитектурно-градостроительному проектированию Челябинска, сегодня на разной стадии проработки в городе рассматривается 42 участка под КРТ. В качестве пилотных мэрия в прошлом году объявила три: участок с жилой застройкой в границах Копейского шоссе, улиц Обуховской, Туркменской, Уральской в Ленинском районе общей площадью 12,24 га; незастроенная жилыми домами площадка 11,3 га в границах улиц Братьев Кашириных, Ижевской, Игнатия Вандышева в Калининском районе, а также 12,1 га нежилой территории в границах улиц Карла Либкнехта, Кирова, Орджоникидзе, Цвиллинга, Овчинникова, Елькина в Советском районе. По первым двум участкам администрация города заключила договоры о КРТ.
Реновацией в Ленинском районе займется магнитогорская компания «ТрестЮг» (входит в группу «Трест Магнитострой» Олега Лакницкого). Сейчас на участке расположены 17 многоквартирных домов, из которых шесть аварийные, а остальные имеют износ более 55%. Собственники 11 домов одобрили включение их объектов в границы жилой застройки, подлежащей комплексному развитию. По предварительным расчетам, на участке можно построить около 134 тыс. кв.м жилья.
Территорию бывшего Каширинского рынка в Калининском районе застроит компания «Голос. Девелопмент», которой принадлежит основная доля ООО «Тригор и К» — правообладателя земельного участка. «Комплексное развитие территорий — это большой шаг вперед. Сейчас Челябинск активно обрастает новыми районами на окраинах, но бесконечно расти вширь невозможно. И механизм КРТ как раз помогает развивать город изнутри. Он позволяет вдохнуть жизнь в законсервированные территории и устанавливает понятные правила этого процесса. В результате мы создаем недвижимость нового уровня комфорта в окружении готовой инфраструктуры. Это прежде всего упрощает жизнь горожанам. Им не нужно менять привычный ритм и условия проживания внутри своего района. Люди переезжают в современные дома, рядом с которыми уже есть дороги и транспорт, магазины, детские сады, школы и больницы»,— говорит директор «Голос. Девелопмент» Сергей Пахомов. Кроме того, компания реализует совместный проект с промышленной группой «Конар» на месте бывших площадей предприятия на проспекте Ленина в Тракторозаводском районе.
Эксперты отмечают, что муниципальным чиновникам выгодно КРТ, однако в небольших городах пока есть проблемы с его реализацией. «Местным властям однозначно выгодно использовать механизм, так как он обязывает застройщиков сдавать не только отдельно стоящие дома, но и выполнять широкий спектр требований к возводимому жилью. Это существенно улучшает инфраструктуру и архитектурный облик муниципалитетов, создавая ту самую современную комфортную среду для жизни и в малых городах, и в сельских поселениях. Работая с районами области мы столкнулись с ситуацией, когда условия застройки, нормативно-правовая база и многие другие условия заметно отличались от норм для городов-миллионников, что создает препоны для реализации КРТ»,— говорит директор ООО «Архиком» Алексей Худяков.
По его словам, эта проблема существует не только в Челябинской области. Минстрой РФ привлек к ее решению КБ «Стрелка», которое разработало специальный документ — стандарт комплексного развития территорий. Он призван усовершенствовать нормативно-правовую базу с учетом региональных особенностей территорий поселений. В нем предусмотрены разные варианты застройки: от малоэтажек до высоток, у каждого прописаны свои требования по социальной политике, сохранению исторической застройки и многое другое.
Шаг вперед
По мнению экспертов, у КРТ в Челябинской области хорошие перспективы, а в успешной реализации механизма заинтересованы все — муниципалитеты, органы законодательной и исполнительной власти, крупные застройщики, инвесторы, участники строительного рынка.
«Это современная и актуальная концепция застройки. Региональная нормативная база по КРТ позволяет застройщикам строить значительно больше жилых квадратных метров, но при этом у них появляются расширенные обязательства — обеспечивать застроенную территорию социальными объектами, 100% мест для паркингов, общественными пространствами, озеленением, создавать инфраструктуру, применять более качественные фасадные решения, прокладывать инженерные сети, отвечающие современным требованиям градостроительства»,— говорит Алексей Худяков. Он отмечает, что КРТ обязательно учитывает транспортную доступность осваиваемых территорий.
«В стенах автотранспортного факультета ЮУрГУ большой командой специалистов разработан проект “Транспортной модели челябинской агломерации”, который закладывает транспортную карту внутри района так, чтобы минимизировать “маятниковую миграцию” населения и урегулировать планируемые транспортные потоки. К слову сказать, у нас в Челябинске одна из лучших ситуаций по дорожным развязкам среди городов-миллионников. Также в новых районах жилой застройки закладывается урбанистическая концепция “15-минутного города”, согласно которой до всех необходимых городскому жителю мест можно добраться за 15 минут пешком или на велосипеде. К таким местам относятся магазины, школы, детские сады, парки, поликлиники, спортивные учреждения, досуговые центры, места работы и учебы»,— отмечает эксперт.
По словам руководителя судебно-арбитражной практики адвокатского бюро KR&P Екатерины Тумановой, нормативно-правовая база реновации в Челябинской области хорошо проработана. «Несмотря на то что КРТ молодой институт, Челябинская область один из первых регионов в России, кто к этому времени привел в соответствие законодательную базу. На данном этапе реализации механизма КРТ мы, как правовые консультанты, проводим образовательные обзорные лекции, просветительские семинары, даем пояснения, разбираем кейсы. В ходе работы разъясняем положения законов, идем по пути предотвращения рисков для всех участников проекта»,— отмечает эксперт.
Специалисты сходятся в том, что комплексное развитие территорий — одно из важнейших направлений социально-экономического развития городов России и Челябинской области. При развивающемся строительстве механизм КРТ позволяет качественно решить множество как градостроительных, так правовых и социально-культурных вопросов.