Закон о долевом строительстве, вступающий в силу 1 апреля, крайне затрудняет финансирование банками долевого строительства. Для застройщиков с учетом ряда других законодательных нововведений это равносильно запрету на такое строительство. Они пытаются добиться внесения поправок в этот закон или переноса срока вступления его в силу, однако шансы на это невелики. И скорее всего, через месяц застройщики либо вовсе потеряют возможность привлечения банковских кредитов, либо проценты по ним очень существенно вырастут.
1 апреля вступит в силу закон #214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (см. справку). Этот закон был принят Госдумой вместе с пакетом законов о создании рынка доступного жилья и подписан президентом в канун Нового года. Он сразу же вызвал возмущение у застройщиков, которые сочли, что внесенные в него по ходу принятия поправки серьезно нарушили их права. В феврале Международная ассоциация ипотечных фондов направила в Госдуму письмо, подписанное главами более 150 строительных компаний, с просьбой о подготовке поправок к закону.
В случае вступления закона в силу застройщик будет иметь право расторгнуть договор с недобросовестным участником долевого строительства только через суд, тогда как до сих пор он мог во внесудебном порядке расторгать договоры при первой же просрочке платежа дольщиком. А теперь уже у дольщика появляется возможность расторгнуть договор в одностороннем порядке и возможность просрочить платеж три раза в течение года. Более того, если застройщик не выполняет своих обязательств, например, просрочил дату исполнения работ по договору, дольщик сможет получать от застройщика штраф за каждый день просрочки. Его сумма будет начисляться ежедневно и составит 1/70 ставки рефинансирования от стоимости жилья.
Однако серьезнее всего ударит по строительным компаниям введение солидарной ответственности застройщика и банка, который его кредитует. Застройщиков сейчас фактически просят определиться, на чьи деньги будет строиться их объект: либо на банковские кредиты, либо только на деньги дольщиков. Дело в том, что для банков, которые кредитуют застройщика, работающего с дольщиками, с 1 апреля вводится солидарная ответственность с ним. А в банках говорят, что такую ответственность нести не собираются.
Представители строительных компаний утверждают, что, если закон в этой редакции вступит в силу, долевое участие как финансовый механизм может исчезнуть. Именно поэтому застройщики и пытаются пролоббировать поправки к закону. И как сообщили Ъ в рабочей группе по доступному жилью, разрабатывавшей пакет законов по доступному жилью, здесь уже подготовлены поправки к закону о долевом строительстве. Госдуме будет предложено отменить практически все нормы, мешающие застройщикам работать по-прежнему. В частности, речь идет об отмене штрафных санкций для застройщика, солидарной ответственности для банков, возврате внесудебного порядка расторжения договора и отмене двойного НДС. Все эти положения появились в законопроекте во втором чтении.
Разработчики пакета поправок уверены, что депутаты могут принять его сразу в трех чтениях. "Такая практика существует, и технологическая возможность у депутатов есть",— считает Леонид Бандорин, эксперт фонда Института экономики города, на базе которого создана рабочая группа по доступному жилью. В итоге закон, подписанный президентом, может не успеть вступить в силу в своем первозданном виде. Поправки, по словам Леонида Бандорина, планируется вносить через комитет по кредитным организациям и финансовым рынкам Госдумы. В самом комитете Ъ сообщили, что знают об этой инициативе, но поправки к ним еще не поступили.
Однако уверенности в том, что они будут приняты, разумеется, быть не может. Так, в Министерстве промышленности и энергетики (Минпромэнерго) считают, что такой закон и не мог не вызвать сопротивления со стороны застройщиков. "Закон разрабатывался с учетом интересов населения, а не в интересах строительных компаний",— заявил Ъ глава департамента строительства Минпромэнерго Сергей Круглик. По мнению представителей министерства, отсрочки вступления в силу закон не требует, но одну поправку, связанную с возникновением двойного НДС, в него внести можно (см. интервью с Сергеем Кругликом).
Представители же Госстроя России не скрывают, что исчезновение долевого участия в строительстве их вполне устраивает. Схожего мнения придерживается и часть депутатов Госдумы. Так, председатель думского комитета по собственности Виктор Плескачевский заявил Ъ: "Мы считаем схему долевого строительства в принципе абсолютно неверной и в долгосрочной перспективе хотим ее заместить. Она не учитывает права инвесторов--физических лиц и рассчитана на интересы только строительных компаний. Даже новый закон, дату вступления в силу которого застройщики пытаются отложить, по нашему мнению, недостаточно радикален".