Рынки коммерческой недвижимости продолжают ощущать на себе последствия ухода с рынка зарубежных брендов и компаний: доля пустующих помещений растет как в торговых, так и офисных центрах. Это позволяет сохранившим активность потенциальным арендаторам выбрать лучшие локации. В сегменте торговой недвижимости основной спрос сейчас приходится на супермаркеты и заведения общественного питания, а ключевыми арендаторами новых офисных площадей вместо IT-компаний стали предприятия нефтегазового сектора.
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Посещаемость торговых центров крупнейших городов остается стабильной, констатируют аналитики Focus Technologies. Согласно их подсчетам, показатель Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в Москве на 28-й неделе (11–17 июля) отставал от аналогичного периода прошлого года на 2%, на 29-й неделе (18–24 июля) разрыв составил 6%. В Санкт-Петербурге аналогичный разрыв составил 1% и 10% соответственно. Динамика в эти две недели, по словам руководителя направления исследований и консалтинга компании Focus Technologies Михаила Васильева, во многом связана с действовавшими в прошлом году пандемийными ограничениями: в конце июля основную часть их сняли и разрыв увеличился.
Сдержанный позитив
Одновременно региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева констатирует, что работающие арендаторы торгцентров сейчас испытывают осторожный оптимизм, видя увеличение трафика на фоне сезона отпусков и стремления потребителей провести досуг вне дома. Михаил Васильев, в свою очередь, называет в целом позитивным трендом отсутствие сейчас тенденции к снижению посещаемости торгцентров. В конце августа—начале сентября, по его словам, может произойти сезонное увеличение трафика объектов, перед началом учебного года.
Но ситуация для самих торгцентров сейчас зависит от окончательных решений, которые примут относительно своих магазинов приостановившие работу зарубежные торговые сети. Госпожа Хакбердиева не исключает, что большинство точек на фоне простоя будет оптимизировано. Руководитель отдела исследований и консалтинга компании «Магазин магазинов» Андрей Сурков не исключает, что доля пустующих площадей в торгцентрах Москвы вырастет с текущих 11% до 13–15% к концу года. А объем нового предложения составит не более 150–200 тыс. кв. м.
«Если данные прогнозы сбудутся, то уровень вакансий станет максимальным за всю историю наблюдений, а новое предложение — минимальным»,— предупреждает господин Сурков.
Директор, руководитель направления аренды торговых помещений CORE.XP Надежда Цветкова считает, что в случае реализации наихудшего сценария уровень вакантности в Москве к концу года вырастет до 15–20%. В Санкт-Петербурге, по оценкам директора департамента исследований рынка Maris Алены Волобуевой, речь может пойти о 20%. «Следует учитывать, что под угрозой закрытия находятся и кинотеатры, они испытывают колоссальные трудности из-за отсутствия прав на прокат мировых премьер»,— говорит она.
Спрос на торговлю
Несмотря на в целом тревожные ожидания, спрос на торговые помещения на рынке сохраняется. Госпожа Цветкова рассказывает, что сделки заключаются с марками российских дизайнеров, операторами услуг, сервисов, развлекательными концепциями, заведениями общепита. Евгения Хакбердиева обращает внимание также на активность спортивных операторов и демократичных концепций low cost.
Но сравнить существующие показатели спроса с докризисными сложно.
Алена Волобуева констатирует, что в целом по итогам первого полугодия активность предприятий общественного питания и fashion-операторов сократилась в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Исключением остается FMCG-сектор, активность которого на рынке аренды качественных торговых помещений сопоставима с прошлогодним уровнем, говорит она. За счет этого помещения в привлекательных локациях, по словам эксперта, быстро находят потенциальных арендаторов. «Например, на месте закрывшихся супермаркетов Prisma X5 Group открыл супермаркеты "Перекресток", "Улыбка радуги" заняла некоторые освободившиеся помещения магазинов A.S. Watson Groups»,— говорит госпожа Волобуева.
Но для собственников менее ликвидных торговых помещений ситуация сложнее. В сегменте стрит-ритейла консультанты уже зафиксировали снижение минимальных заявленных цен на 10–45%, прежде всего — за счет объектов, спрос на которые ограничен. В торговых центрах, по словам госпожи Хакбердиевой, предпосылок для глобального снижения арендных ставок по действующим договорам сейчас нет: обороты операторов растут. Одновременно, по ее словам, предоставление временных льгот стороны продолжают обсуждать.
Айтишников сменили нефтяники
Вакантность на офисном рынке Москвы также растет на фоне ухода с рынка иностранных компаний и снижения операционных мощностей российских, констатирует директор департамента офисной недвижимости Nikoliers Карина Анаевская. Эксперт не исключает, что к концу года на рынке будет пустовать 9,5% площадей. Руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова не исключает, что показатель достигнет 18–20% в классе А. В Санкт-Петербурге, по прогнозам Maris, пустовать будут 10–11% площадей. Аналитики называют показатель высоким, но некритичным для рынка.
Структура спроса на офисные помещения резко поменялась. Карина Анаевская обращает внимание на то, что, если в прошлом году IT-компании формировали 30% спроса по первым шести месяцам года, сейчас их доля размылась до 11%. Ключевыми арендаторами стали компании, предоставляющие профессиональные услуги (18%), и представители добывающей промышленности (17%). Аналогичный тренд прослеживается в Санкт-Петербурге. Здесь, по словам Алены Волобуевой, основной объем спроса в первом полугодии сформировали компании нефтегазового сектора и сферы услуг, увеличили активность строительные и проектные организации. В то же время спрос со стороны IT и финансовых компаний сократился.
Средняя стоимость аренды офисной недвижимости в Москве, по оценкам Nikoliers, по итогам первого полугодия составила 22,2 тыс. руб. за кв. м в год. В Санкт-Петербурге — 1,79 тыс. руб. за кв. м в месяц для объектов класса А и 1,1 тыс. руб. за кв. м в месяц для объектов класса В.
Руководитель отдела услуг собственникам департамента офисной недвижимости компании CORE.XP Кирилл Бабиченко обращает внимание на то, что гибкость со стороны арендодателей по-прежнему ограничена, дисконт составляет не более 5%.
Сейчас есть определенный разрыв между ожиданиями арендаторов и гибкостью, которую готовы проявлять арендодатели, поясняет Екатерина Белова. Во многом, по ее словам, это связано с тем, что растущая вакантность пока не оказывает критического давления на собственников: уходящие арендаторы платят отступные, предоставляя «подушку безопасности». Существенной коррекции ставок в пользу снижения опрошенные «Ъ» консультанты не ждут, скорее, не исключают небольшого роста.