генеральный директор компании ABN Realty
"Рынок становится более цивилизованным и предсказуемым"
— Какова прибыльность московского офисного рынка?— Средний уровень доходности готовых офисных зданий порядка 12-16%. При девелопменте проекта этот показатель равен 20-25%.
— Чем обусловлена такая разница?— Тем, что риски при инвестиционных покупках сокращаются — рынок становится более цивилизованным и предсказуемым. В то же время деятельность девелопера связана с большим количеством рисков. Если на рынке нет острого дефицита офисов, то всегда существует риск простоя площадей. Проект может выйти на рынок в неподходящее время (например, одновременно с другими аналогичными проектами), иметь неудачное местоположение, неконкурентоспособные ставки аренды, не говоря уже о проблеме согласования разрешительной документации, решение которой может надолго отсрочить начало строительства и принести девелоперу существенные убытки.
— Кто основные инвесторы на рынке коммерческой недвижимости?— Еще несколько лет назад ими были сами девелоперы. Сегодня высокий спрос на недвижимость стимулирует к приходу на рынок самых разных игроков. В коммерческую недвижимость вкладывают средства несколько категорий инвесторов. Крупные девелоперские компании сами финансируют строительство новых объектов. Помимо них активность на рынке офисов проявляют как российские, так и иностранные инвесторы в лице крупных сырьевых компаний, паевых и пенсионных фондов. Банки уже не ограничиваются кредитованием строительства, а сами вкладывают средства в проекты коммерческой недвижимости. Так, Левко-банк финансировал перепрофилирование бывшей Фабрики специальных лент, находившейся в 1-м Кожевническом пер., 6, в офисный комплекс класса В, а инвестором торгово-делового центра на Новинском бульваре, 31, стал банк "Глобэкс".
— Почему на российском рынке так мало иностранных инвесторов?— Основными сдерживающими факторами для прихода на рынок крупных иностранных игроков являются несовершенство законодательной базы, излишний контроль на рынке со стороны властей, юридическая непрозрачность, а также молодые традиции девелопмента, что означает не всегда соответствующий западному уровню офисный продукт. Должен пройти еще не один год, прежде чем российский рынок станет надежным для иностранных инвесторов.
— Какова роль на рынке институциональных инвесторов?— Пенсионные и паевые фонды в России хотя и увеличивают свое присутствие на рынке, но все же пока не обладают капиталом, достаточным для инвестиционной деятельности в области недвижимости и существенного влияния на рыночные процессы. Относительно иностранных институциональных структур наблюдается обратная ситуация: они располагают значительными возможностями для инвестирования, однако в Москве немногие проекты действительно способны заинтересовать их.
— Сформировался ли рынок компаний, управляющих недвижимостью?— Сегодня в городе под их управлением находится порядка 3-4 млн кв. м. Суммарный оборот рынка управления недвижимостью оценивается в $80-100 млн. Участники рынка начинают воспринимать наличие профессиональной управляющей компании как обязательный компонент бизнес-центра класса А. Лидеры в области управления коммерческой недвижимостью — Hines, Sawatsky, M+W Zander, имеющие большой опыт и надежную репутацию, которая привлекает в управляемые ими бизнес-центры крупных российских и иностранных арендаторов. Часто такие компании соединяют в себе функции девелопера и управляющей компании, как в случае с турецкой Enka, построившей в Москве целый ряд бизнес-центров класса А, или с компанией Hines, чей проект "Дукат III" обещает стать одним из самых заметных событий 2005 года. На рынке активно работают и российские компании — Forum Management, группа Plaza, "Мой дом".
— В каком направлении будет развиваться рынок?— Арендные ставки будут стабилизироваться. Можно прогнозировать сохранение тенденции к расслоению стоимости недвижимости: на эксклюзивные проекты цены вырастут, тогда как общая масса офисов дорожать перестанет.