генеральный директор компании Knight Frank
"Московский рынок инвестпроектов по-прежнему очень мал"
— С чем вы связываете небольшое количество иностранных инвестиций в российский рынок?
— Российский рынок недвижимости не может похвастаться наличием портфельных инвесторов в западном понимании. В глазах иностранных инвестиционных компаний Россия — территория с высоким уровнем доходности при таких же высоких инвестиционных рисках. Доходность российского рынка в силу его незрелости существенно превышает аналогичные показатели в странах Западной Европы. Однако профессиональное и глубокое изучение ситуации показывает, что инвестиционный потенциал страны высок как никогда. Лучшее тому подтверждение — повышение инвестиционного рейтинга России агентствами Moody`s, Fitch и Standard & Poors.
— Но ведь и российских портфельных инвесторов не так много...— У нас не сформировались традиции функционирования этого инструмента экономики. Если для Запада объемы инвестиций в недвижимость достигают десятков миллиардов долларов, то в России пока только отдельные сделки совершаются на миллионы. Хотя сегодня уже можно отметить ряд случаев выкупа миноритарной доли в успешных проектах, и это приобретает черты массового процесса. Незначительный подъем инвестиционной активности за последние годы отчасти объясняется дефицитом инвестиционных предложений и относительно незначительным числом международных инвесторов. Российские инвесторы охотнее вкладывают деньги в новое строительство, а не в покупку заполненных арендаторами зданий. По сравнению с другими городами подобного размера и статуса московский рынок инвестиционных проектов по-прежнему очень мал. Кроме того, многие компании предпочитают владеть зданиями, которые занимают.
— Как влияют сделки купли-продажи на ситуацию на рынке?— Строительство или покупка бизнес-центра под собственные нужды одной компанией — это одна из основных тенденций 2004 года. Мы считаем, что этот процесс получит дальнейшее развитие в 2005 году, причем количество игроков рынка существенно возрастет. Это связано с активным интересом ряда крупнейших корпораций к рынку недвижимости. Покупка же здания или его строительство — вариант для компаний в первую очередь реального (производственного) сектора экономики. Они рассматривают это как выгодное вложение инвестиций и как оптимизацию расходов на содержание офиса.
— Каковы ваши долгосрочные прогнозы развития рынка офисной недвижимости?— Стоит отметить существенный рост в прошлом году числа международных инвесторов, посетивших Россию для изучения возможности инвестиций в российскую недвижимость. И хотя это не повлияло на рост прямых инвестиций, в 2005-2006 годах ситуация должна измениться — ряд крупнейших западных пенсионных и страховых фондов выразили намерение вложить деньги в покупку недвижимости в 2005 году. Дополнительным фактором улучшения инвестиционного климата рынка стал интерес банков к недвижимости. Условия банковских кредитов приблизились к западным стандартам — крупнейшие игроки готовы предоставлять кредит по ставке, на 5% превышающей LIBOR, и до 70% от требуемой суммы. Правда, они еще недостаточно гибки и не могут конкурировать с европейскими и американскими.