вице-президент компании "Система-ГАЛС"
"Рынок коммерческой недвижимости в зачаточном состоянии"
— "Система-ГАЛС" занимается и жилым строительством, и строительством офисной недвижимости. Жилой сектор находится в стагнации. Что вы можете сказать о рынке коммерческой недвижимости?
— Это не рынок стагнирует, просто некоторые девелоперы неправильно выбрали направление развития, а ошибки в девелопменте стали наказываться рынком резче. К слову, жилой сектор единственный может считаться рынком, потому что там есть необходимые условия — вторичность, цикличность продаж, а в коммерческой недвижимости этого нет. К примеру, в прошлом году в Москве построили 700 тыс. кв. м офисов класса А. Это при потребности Москвы в несколько десятков миллионов! То есть этот рынок находится в зачаточном состоянии.
— Риэлтеры утверждают, что стабилизация арендных ставок — показатель зрелого рынка. Как это объяснить?
— Некоторые арендные ставки установились, потому что они достигли своего пика. И в этом состоянии, при очень большом количестве неудовлетворенного спроса, они могут находиться бесконечно долго. Никаких аргументов в пользу того, чтобы они стали вдруг расти, нет. Если только девелоперы не сорвут планы по вводу новых площадей — но опять-таки будет расти более высокий сегмент рынка.
— Какова рентабельность строительства офисов?— Пороговое значение, ниже которого девелоперы обычно не рассматривают проекты,— 20%, для инвестора — 12-15%.
— Каков механизм инвестиций?— Мы инвестируем на начальном этапе. Банковское кредитование на современном этапе позволяет получить кредит при вложении 30% собственных средств. То есть мы взяли кредит и вернули его с процентами, а собственные деньги мы вложили и увидели только в виде прибыли. Поэтому эффективность для инвестора и составляет 12-15%. Раньше было немного по-другому — мы в основном работали под конкретного заказчика. То есть с самого начала договаривались о финансировании, о цене, а потом возводили объекты. Так мы построили офисное здание для "Даймлер-Крайслер", строим штаб-квартиру Siemens. Сейчас работаем на привлеченные кредитные средства, потому что хотим свои крупные объекты не продавать, а использовать как источник долговременного потока средств — сдавать в аренду.
— Что выгоднее — сдача в аренду или продажа?— Это вопрос стратегии. Классический девелопер работает на продажу. Но это только на Западе у классического девелопера есть классический инвестор, называемый институциональным. У нас пока нет готового инвестора. Это значит, что срок экспозиции готового объекта на продажу меняется — либо мы теряем в цене, либо оставляем объект себе для того, чтобы ждать момента, когда рынок предложит адекватную цену. Это зависит от размеров компании, от финансовых ресурсов, которыми она располагает. У нас стратегия универсальная. Мы разделили объекты по величине — офисные здания меньше 10 тыс. кв. м для нас не очень эффективны, и мы их продаем. А здания больше 10 тыс. кв. м считаем достаточными для того, чтобы получать с них арендный доход.
— Можно ли сравнить доходность от продажи недвижимости и сдачи в аренду?— Когда мы сдаем в аренду, она немного ниже. Но поскольку мы — владельцы здания, то пользуемся другими финансовыми механизмами. Например, можем частично или полностью рефинансировать этот объект. То есть использовать его как залог, получить под него кредит для будущих проектов.
— Кто управляет вашими зданиями?— Собственная компания — "Сити-ГАЛС". Крупные холдинги--владельцы офисных зданий пытаются сами управлять недвижимостью и в какой-то момент понимают, что это неэффективно, эта специализированная деятельность требует определенных знаний и способностей. И у них возникают два варианта: или делать свою собственную специализированную компанию, что дорого, или нанять кого-то с мировым именем. Рынок property managment напрямую связан с наличием вторичного рынка в области коммерческой недвижимости, которого у нас нет. Нанимать постороннего управляющего необходимо как раз институциональному инвестору. Для них во всем мире работают управляющие компании. Сейчас появилась тенденция — российские финансовые группы, которые тоже интересуются диверсификацией своего портфеля, в том числе включением в него активов недвижимости, становятся потенциальными клиентами профессиональных управляющих компаний.
— Почему так мало на рынке институциональных инвесторов?— У каждого из них есть ряд устоявшихся критериев, по которым они принимают решения об инвестициях. Думаю, что, учитывая масштаб бизнеса, миллиарды долларов в недвижимость пойдут, когда Россия будет соответствовать мировым критериям.