Покупка недостроенного дома 2023: риски и как их избежать
Чем выгодно приобретение жилья в недостроенном доме, какие подводные камни существуют при таких сделках и как потенциальному собственнику защитить себя от возможных рисков — в материале «Ъ».
Фото: Данила Егоров, Коммерсантъ
Фото: Данила Егоров, Коммерсантъ
Покупка квартиры на этапе строительства может стать более выгодной инвестицией, чем жилье в готовом доме. Ведь так покупатели имеют возможность приобрести квадратные метры по ценам более низким, чем на вторичном рынке. Застройщикам же выгодно привлечь средства в проект от дольщиков. Главная же опасность в том, что строительная компания может так и не сдать дом.
Вопросы подобных сделок в России регулирует закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 №214-ФЗ. В него неоднократно вносили изменения. Следует руководствоваться последней действующей редакцией. На текущий момент это 30.12.2021.
Также граждан-участников долевого строительства защищает Федеральный закон №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Как купить квартиру в новостройке
Приобрести жилье можно даже на этапе котлована. Самый распространенный и менее рискованный вариант долевого участия — через эскроу-счет. При этом дольщик заключает трехсторонний договор с застройщиком и банком.
Во время возведения дома банк хранит деньги будущих жильцов на своих счетах, а строительной организации выдает кредит. Как только компания сдаст объект, люди могут воспользоваться правом требования и получить в собственность свои квартиры, а застройщик получает деньги и погашает задолженность.
При наличии эскроу-счета инвестиции физлица выступают некой страховкой. То есть средства вернут, если дом не будет сдан. Дольщики получат свои деньги обратно и в случае банкротства застройщика. Также средства будут возвращены, даже если у банка отнимут лицензию, в размере не более 10 млн руб. Расплачиваться в такой ситуации будет Агентство по страхованию вкладов.
Предложений напрямую, без эскроу-счетов, на рынке становится все меньше, но они есть. Если был заключен старый договор долевого участия, но застройщик уплачивал взносы в Фонд защиты прав дольщиков, то возможны два варианта: либо стройка будет завершена за счет отчислений в фонд, либо из этих средств дольщики получат денежную компенсацию. Собрание дольщиков решает, какой из вариантов выбрать, и обычно выбирают достройку.
Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитика»:
«Если строительство остановилось, а в отношении застройщика начата процедура банкротства, то объект будет достроен за счет общестранового фонда дольщиков (официальное наименование — Фонд развития территорий). Именно в него все застройщики делают регулярные страховые взносы. В некоторых субъектах федерации, чьи региональные бюджеты могут потянуть эту финансовую нагрузку, есть региональные организации со схожими названиями и функционалом. В ряде случаев проект может быть передан другому застройщику (он может быть заинтересован в достройке с прицелом на получение определенных преференций для проектов в других локациях). Существует возможность завершения строительства силами ЖСК, который создадут дольщики (о таких примерах мне неизвестно)».
Долевое строительство — плюсы и минусы
При подписании договора одной из сторон выступает строительная организация. Также в сделке участвует и физлицо — сам покупатель, хотя в данном случае он скорее выступает инвестором.
При покупке жилплощади в недостроенном доме инвестор приобретает лишь право требования, а не право собственности. Договор долевого участия оформляется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. На его основании дольщик после сдачи дома имеет право на оформление квартиры в собственность.
Участие в долевом строительстве выгодно тем, что:
— цена на квартиры в новостройках ниже цен на вторичном рынке;
— новое жилье не имеет юридической истории;
— покупатель имеет большой выбор комфортабельного жилья;
— покупатель «первички» получает более низку ставку по ипотеке;
— можно получить дополнительную прибыль при перепродаже.
Минусы приобретения квартиры по договору долевого участия заключаются в том, что:
— подписание договора не предполагает быстрое заселение, до этого момента нужно ждать в среднем один-два года;
— у будущих собственников должны быть дополнительные средства на ремонт и покупку мебели и техники. На это может понадобиться около миллиона рублей;
— право требования не дает гарантии, что объект будет достроен.
Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитика»:
«Сейчас в стадии достройки есть дома, строительство которых было заморожено 10 лет назад и более. Поэтому формулировка "так и не достроили" не вполне точно отражает ситуацию. В моменте никаких работ на площадке может не быть, но если адрес попал в единый реестр проблемных объектов, то работы по завершению проекта рано или поздно должны будут начаться. Их скорость, конечно, зависит от активности и организованности дольщиков, но это не является единственным фактором. Играет роль и техническая сложность процесса завершения строительства, и масштаб проекта (обычно крупные проблемные ЖК завершаются медленнее, чем объекты точечной застройки)».
Что нужно знать при выборе застройщика
При выборе девелопера для приобретения квартиры по договору долевого участия нужно обратить внимание на некоторые нюансы. Тут можно сразу же выделить темпы возведения и время сдачи объекта. Иногда случается так, что сроки строительства сорваны не по вине строительной компании. Это может быть связано, например, с приостановкой поставок стройматериалов. Если застройщик сдает дома не в срок, то это, скорее всего, связано с проблемами на стройке. И вероятнее всего такой застройщик и в будущем будет совершать те же ошибки.
Также надежный застройщик должен иметь в открытом доступе данные по документации и аккредитации у банковских учреждений. Например, можно ознакомиться с проектной декларацией, разрешением на возведение, учредительными актами, соглашением о страховании. Если эти документы недоступны, значит у застройщика есть проблемы со своей деятельностью.
Кроме того, стоит обратить внимание на тип соглашения. Ведь если строительная компания не имеет возможности оформления Договора долевого участия, то это должно насторожить, т. к. только этот тип договора дает гарантию того, что проект соответствуем всем требованиям 214-ФЗ.
У надежной строительной компании должен быть свой сайт, где размещены фотографии проектов и актуальная информация о ходе строительных работ. Также одним из сигналов возможных проблем у девелопера являются подозрительно низкие цены, что говорит о том, что проект или сама компания могут оказаться ненадежными.
Какие ошибки совершают покупатели при покупке квартиры в строящемся доме
Покупатели квартир в новостройках часто допускают ошибки, которых можно было бы избежать, действуя более разумно и осторожно.
Первая — желание договориться дистанционно, т. е. онлайн или по телефону.
Вторая — невнимательность к планировке квартиры.
Третья — недооценка всех возможных неудобств и вероятных развитий событий.
Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитика»:
«С точки зрения критериев безопасности при покупке квартиры в недостроенном доме прежде всего нужно обратить внимание на наличие действующего разрешения на строительство, заведенного (наряду с прочими документами) в ЕИСЖС (Единая информационная система жилищного строительства). Если этого нет или если дом продается по схемам, отличным от договора долевого участия, то риски сделки становятся выше. Для этих проектов не будут актуальны действующие механизмы защиты прав дольщиков. В этой же системе можно проверить, насколько пунктуально застройщик выполняет свои обещания — как часто переносились сроки сдачи в предыдущих проектах».