Санкт-петербургские риэлтеры предпочитают заниматься инвестированием жилищного строительства
Июльская ситуация на квартирном рынке в Санкт-Петербурге отмечена устойчивой тенденцией к стабилизации цен, что, впрочем, характерно для летних месяцев во всех регионах России. В каталогах крупных риэлтерских фирм Санкт-Петербурга за последний месяц зафиксировано даже незначительное (в среднем на 1,3%) снижение цен предложения. Средняя стоимость проданных квартир также снизилась. По данным РОССТРО, цена 1 м¤ общей площади квартир за месяц упала с $313 до $310; в конце мая она составляла $326. То есть снижение цен составило порядка 5% (см. график). По мнению экспертов фирмы, падение цен не в последнюю очередь связано с увеличением количества продаж старых петербургских квартир очень низкого качества (без ванной, лифта, в плохом состоянии).
Аналогичная тенденция в общих чертах характерна и для московского квартирного рынка. Однако, как отмечают московские риэлтеры, в Москве цены на частные квартиры с начала лета упали значительнее — на 12-20%. Возможно, более развитый московский рынок сильнее реагирует на летнее снижение деловой активности.
На рынке санкт-петербургского незавершенного и нового жилья цены в значительной мере выровнялись и стабилизировались. Однокомнатные квартиры, пользовавшиеся в начале весны ажиотажным спросом, вновь подешевели. Средняя цена на них остановилась на отметке $11 тыс. По-прежнему стабильны цены на новые двух- и трехкомнатные квартиры. По данным фирмы "Дом Плюс", их средняя цена составляет порядка $314 за 1 м¤ общей площади. Приостановился и рост цен на незавершенку — после того как ее стоимость практически сравнялась со стоимостью жилья в новых домах. По каталогу фирмы "Дом Плюс", цена 1 м¤ в строящемся доме (если ввод дома в эксплуатацию предусмотрен в октябре 1993 года) составляет 360 тыс. руб. на однокомнатные квартиры и 320 тыс. руб. — на двухкомнатные. Таким образом, как и предсказывал Ъ в декабрьском обзоре 1992 года, к лету цена незавершенки достигла уровня цен на обжитые квартиры.
Новое и недостроенное петербургское жилье стоит сейчас приблизительно столько же, сколько незавершенка на декабрьских аукционах в Москве — порядка 300-320 тыс. руб. за 1 м¤. С декабря цена московской незавершенки поднялась до 450-550 тыс. руб. за 1 м¤ в новостройках (Митино, Жулебино, Северное Бутово). А аукционная цена высококачественного жилья в центре города (например, на Ленинградском проспекте) достигала в ходе последних торгов 1,5 млн руб. за 1 м¤ общей площади. По всей видимости московские цены станут новым ориентиром для петербургского рынка недвижимости.
Тенденция сближения цен на недостроенные и обжитые квартиры наблюдается и в Москве — одинаковое по качеству недостроенное и выставляемое на аукционы жилье в центре будет стоить покупателю примерно одинаково.
Как отмечают петербургские фирмы-риэлтеры, выравнивание цен между "петербургскими" и "ленинградскими" квартирами, между обжитыми квартирами и незавершенкой затрудняет возможность маневрирования и совершения выгодных сделок. Сближение же цен на санкт-петербургские квартиры различного качества произошло, по мнению специалистов, из-за своеобразной застройки Петербурга. Город вытянут вдоль Финского залива и не имеет ярко выраженного, как в Москве, центра. Действительно престижным и дорогостоящим остается лишь Невский проспект. Остальное же жилье либо расположено рядом с ним, однако низкого качества, либо же вдали, но в новых домах. Покупательский спрос на эти два типа квартир приблизительно равен. Что сказывается на уровне цен.
В этом заключается, пожалуй, одно из немногих различий между московским и санкт-петербургским рынком недвижимости. В Москве резкая дифференциация по качеству и престижности жилья делает выгодными и эффективными операции по расселению коммунальных квартир. В северной же столице цены на жилье по критерию "месторасположение плюс качество" практически сравнялись, что сделало более выгодными операции по участию в долевом строительстве нового жилья.
Таким образом, в Санкт-Петербурге сложилась довольно-таки непривычная ситуация — все новые фирмы, возникающие на петербургском квартирном рынке, начинают специализироваться на инвестировании нового жилищного строительства. На эту же деятельность переориентируется и большинство крупных, хорошо известных фирм-риэлтеров. К "Дому Плюс", РОССТРО, VMB присоединился и концерн РОСТ, который подготовил к реализации проект жилищного товарищества по строительству новых домов с получением кредита на договорных условиях с банком и последующим финансированием за счет взноса пайщиков товарищества. Выбор подрядчиков и схема взаиморасчетов предполагает, что новые квартиры обойдутся пайщикам по 230 тыс. руб. за 1 м¤ общей площади, что дешевле сложившихся рыночных цен.
В отличие от организованного рынка квартир стихийный рынок недвижимости Санкт-Петербурга продолжает жить по своим законам. Однокомнатные квартиры предлагаются по 9-12 млн руб., комнатны в коммуналках — приблизительно по 5 млн руб. Маклеры предлагают однокомнатные квартиры в диапазоне $9-15 тыс.
Покупка земли — дело рискованное
Различные нарушения земельного законодательства при операциях купли-продажи земли ни для кого не новость. И естественно, что этот вопрос стал все больше волновать землепользователей, тем более что земля сейчас стоит очень недешево. Кроме того местные власти, а также руководители крупных сельхозпредприятий начали проявлять некую материнскую заботу о "своих" земельных ресурсах, справедливо рассматривая их как один из важнейших источников поступления денег, труб, стройматериалов, машин и другого необходимого для нормальной жизнедеятельности оборудования. Однако зачастую эти руководители некомпетентны в вопросах выделения и продажи земельных участков. Происходит определенный "круговорот веществ в природе" — гражданин или организация приобретает землю, тратит на это время и средства, а затем сделка признается незаконной и с трудом добытый участок запросто отбирается. Конечно, должностным лицам выносится определенное порицание, но о покупателе обычно забывают.
Стали известны некоторые подробности конфликтной ситуации, сложившейся вокруг землеотвода под капитальное строительство в пос. Рахья в Ленинградской области. Акционерное общество "Земельный фонд" по договору с администрацией поселка занималось продажей участков площадью 0,15 га каждый. В 1992-1993 гг. фирмой было продано около 200 участков. Средняя цена продажи $800-1000 за участок, причем как и положено покупателю выдавалось свидетельство о праве собственности установленного образца.
Все было спокойно, и даже купившие участок начали было там строиться, но весной этого года группа агрессивно настроенных жителей поселка, чьи огороды располагались внутри проданного землеотвода, направила письмо в областную администрацию. Проверка, проведенная специально созданной комиссией, показала, что поселковые власти не имели права распоряжаться этими землями, так как они не входят в черту населенного пункта. Территория представляет собой бывшие торфоразработки, и номинальным хозяином ее является Ириновское торфопредприятие (поэтому права группы граждан — огородников тоже, кстати, вызывают сомнение).
Оказалось, что глава администрации поселка Рахья Николай Лукашов и "Земельный фонд" подписали договор об аренде 200 участков на 49 лет (с правом застройки). Граждане и юридические лица после покупки земли у "Земельного фонда" должны были получать временное свидетельство о праве собственности на землю или госакт. И получали — с печатью и подписью главы поселковой администрации Николая Лукашова.
"Земельный фонд" не был эксклюзивным партнером администрации поселка, 20 участков приобрело ТО ФТФ "Петроинтрейд", 12 — АО "Диво", числятся в списке партнеров и фирмы "Титако", ПКП "Гермес", "ТТ", некоторые другие.
Когда стали известны результаты проверки, Лукашов перевел обратно на счет АО "Земельный фонд" 20 млн руб., полученные в счет арендной платы. Председатель Всеволожского городского совета Геннадий Добров — представитель вышестоящей инстанции — своим распоряжением объявил недействительными договоры, заключенные между поселковой администрацией и фирмами, а также свидетельства, полученные клиентами фирм. Лукашов дублировал это распоряжение, а еще через несколько дней, 9 мая, покончил собой.
Некоторые специалисты полагают, что вовсе не Николай Лукашов в этой истории был главным действующим лицом: скорее его использовали как ширму, хотя тем, кто вложил немалые средства в участки, вряд ли делается от этого легче.
Реакцию руководства АО "Земельный фонд" выяснить не удалось. Известно, что в середине июля в офисе фирмы проводилась какая-то акция (обыск? изъятие документов?), но какая и кем пока не известно. Для возмещения ущерба гражданам рекомендуют обращаться в суд с иском на АО "Земельный фонд", но наблюдатели предполагают, что вероятность возврата денег официальным путем невелика. Однако, учитывая, что через "Земельный фонд" прошло порядка $200 тыс. вполне возможно, что из судебного разбирательства дело перейдет на уровень "разборок".
Приведенная ситуация не единична. В пос. Новотоксово Ленинградской области АО "Виктория", опять же по договору с местными властями, активно занималось продажей участков под застройку на территории площадью 14 га. Практически на всех купленных участках уже заложены фундаменты, некоторые дома подведены под крышу. Территория, как выяснилось в ходе проверки, входила в состав Ржевского полигона и администрация поселка распоряжалась ею незаконно. Кроме того, на территории землеотвода имелись леса первой группы. Конфликт в Новотоксово протекает более спокойно, и, по некоторым сведениям, в мирном разрешении ситуации заинтересованы "значительные лица". Но и при мирном исходе без расторжения договоров узаконить постройки, по мнению специалистов отдела государственного контроля Облкомзема, будет крайне сложно: бюро технической инвентаризации не имеет права принять их на баланс.
По всей видимости, махинации нечистоплотных чиновников и предпринимателей с земельными участками будут продолжаться до тех пор, пока у нас в стране не будет налажена система автоматизированного земельного кадастра. Без нормальной регистрации и учета прав на землю потребители все чаще будут сталкиваться с проблемами правового характера. Благоприятной средой для незаконных операций является также полная безграмотность в земельном законодательстве покупателей, а часто и продавцов, что приводит, безусловно, к печальным последствиям.
Нарушения земельного законодательства распространены не только в Санкт-Петербурге и отмечаются практически повсеместно. В Москве и Подмосковье, правда, общий уровень грамотности в земельно-правовых вопросах несколько выше, чем в прочих регионах России. Арендованную землю продают редко. Наиболее распространенные случаи нарушений земельного законодательства в Московском регионе — выдача свидетельств и госактов на право собственности, владения или пользования без соответствующего решения местного Совета.
Таким образом, даже такие документы, удостоверяющие право на землю, как свидетельство или госакт не гарантируют полного спокойствия. Никто не застрахован от того, что, скажем, через год после того, как покупатель земли построит на участке коттедж с бассейном, его попросят перенести дом в другое место. Конечно, в этих случаях нужно обращаться в суд. Возможно, удастся вернуть даже деньги, но, к сожалению, за потерянное время и нервы платить никто не будет.
В том случае, если сейчас вы собираетесь приобрести земельный участок, группа недвижимости Ъ советует придерживаться некоторых правил. Во-первых, приобретение земли в собственность возможно только в том случае, если вы, а лучше — ваш юрист абсолютно уверены, что продавец действительно обладает соответствующими правами. Во-вторых, отвод участков, где растет лес первой группы, или территорий, принадлежащих ведомствам, а также земель, не выведенных из сельскохозяйственного использования, под индивидуальное строительство, как правило, невозможен без согласования с государственными структурами. И в-третьих, лучше потратить незначительные средства и обратится в компетентные фирмы для получения юридическо-правовой экспертизы прав на участок.
Контактные телефоны: концерн РОСТ — (812) 355-05-91; агентство РОССТРО — (812) 291-29-07; фирма "Дом Плюс": (812) 210-76-06; концерн VMB — (812) 315-49-67.
ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ