Вчера на заседании правительства решался земельный вопрос, в частности, как оценивать землю, отчуждать ее и использовать в инвестиционных целях. Договориться министрам пока не удалось — слишком запутанной оказалась эта проблема (см. стр. 2). О том, как решить извечный вопрос, обозревателю Ъ КОНСТАНТИНУ Ъ-СМИРНОВУ рассказал советник Европейской экономической комиссии ООН и один из авторов обзора ООН по жилищным кондоминиумам АЛЕКСАНДР ПАВЛЕНКО.
— Правительство ищет способ подтолкнуть развитие оборота сельхозземель. Среди тормозов называют незавершенную кадастровую оценку земли и вообще трудности с оценкой. Вы согласны с тем, что именно это главный тормоз?
— Да, это тормоз. Но не главный. Для того чтобы провести кадастровую оценку земель, нужно описать земельный участок, определить его границы, провести межевание, выявить обременения, выявить перспективы эффективного аграрного использования, а в городах это еще и дальнейшее их градостроительное развитие и возможности городской инфраструктуры. Поэтому кадастровая оценка должна включать в себя реальную цену земли, в том числе с учетом ее инвестиционного или рыночного потенциала. Если вы берете пустой участок в тайге, это одна оценка. Но если вы берете участок в Москве и предполагаете построить элитный дом, то кадастровая оценка будет зависеть от инвестиционной привлекательности и инженерного обустройства данного земельного участка. Например, потому, что на этом месте можно построить небоскреб. И инвестиционный потенциал земли в населенных пунктах прежде всего и определяет ее цену.
Главный тормоз при оценке земли — неспособность государства провести комплексную кадастровую оценку земель и определить ее действительную стоимость. Раньше в России существовал институт землемеров. Они не просто проводили межи между участками, но и занимались комплексной оценкой земли. Но простым восстановлением этого института вопрос уже не решить. Сейчас нужно в первую очередь определить субъекта прав владения земельным участком (возможно, это и компания, и физическое лицо), которому государство предоставит это право и обяжет его возместить расходы по кадастровой оценке земель. Кроме того, субъект владения должен будет предоставить свой план последующего использования этого участка или его отчуждения. Иными словами, должен появиться доверительный управляющий от лица государства, способный представить истинную оценку земельного участка и перспективу его использования.
— Недовольны состоянием земельного вопроса и предприниматели. Земельным кодексом установлен разорительный порядок выкупа земли, на которой стоят предприятия. Кстати, из-за кадастровой оценки городской земли. Получается замкнутый круг?
— Можно взять и установить 1,5% от стоимости промышленного земельного участка, и это будет та сумма, которую должно предприятие заплатить за выкуп земли. А можно предоставить эту землю предприятию в пользование на определенный срок за минимальную цену. Но обязать его при этом разработать план своей модернизации и использования земельного участка для нужд самого предприятия либо общества. В последнем случае власти компенсируют предприятию его возможные потери. Тогда в случае принятия решения о продаже земли в собственность 1,5% будет максимально соответствовать ее рыночной стоимости. Такой подход, например, в Москве уже реализуется департаментом науки и промышленности городского правительства. В этом случае никакого замкнутого круга нет. Предприятие не несет практически никаких первоначальных расходов, а инвестирует свои доходы в собственное инвестиционное развитие. То есть не проигрывает. А в случае решения о продаже земельного участка выигрывает городской бюджет, который получает максимальную рыночную цену за этот участок. Правда, при этой схеме землю нельзя отдавать в залог. Но государство может предоставить взамен льготный кредит. Это и есть одна из ныне модных тем, связанная с освоением крупных проектов на принципах частно-государственного партнерства.
— Есть и такая проблема, как АО "Заветы Ильича", то есть акционерные общества, созданные на базе колхозов, из которых индивидуальному собственнику очень непросто выделить свою долю. То есть сельская община пока сильнее и социализма, и капитализма. Выход есть?
— Схема, которая могла быть здесь использована, аналогична частно-государственному партнерству. Земля остается в общедолевой собственности колхозников и не выделяется в натуральной форме (если только нет общего согласия), а субъектом права на такой объект недвижимости становится управляющая компания, которая получает право владения этим земельным участком, включая право пользования, эксплуатации, застройки и даже в определенных случаях отчуждения выделяемых в натуральной форме земельных долей, но с согласия их собственников--участников партнерства, в том числе и государства.
В целом же смысл земельных реформ, на мой взгляд, сводится к реализации трехзвенной формулы: субъект--объект--бюджет. Субъект — это организация собственников земельных долей, созданная для освоения объекта, представляющего собой единый земельный имущественный комплекс, в котором земля находится в общедолевой собственности, а недвижимое имущество на этой земле находится в собственности каждого из участников партнерства с государством. Все партнеры несут расходы по содержанию и освоению объекта, но и получают доходы пропорционально своим долям участия в соответствии с утверждаемым ими бюджетом. Таким образом, совладение и является самым эффективным способом управления земельными ресурсами и недвижимостью. В качестве примера решения земельного вопроса можно назвать жилищные кондоминиумы. Они представляют единый жилищный, земельный и имущественный комплекс под управлением товариществ--собственников жилья. То есть земельный вопрос в России решат совладельцы.