— В чем сейчас основная проблема развития ипотечного кредитования в России?
— К сожалению, в последнее время проблемы развития ипотечного кредитования стали излишне политизированными. Кропотливая работа профессионалов подменяется политическими акциями. Например, разработка программы по обеспечению жильем военнослужащих с использованием ипотеки была достаточно скорой и кулуарной. Не было нормального взаимодействия с профессиональными участниками рынка жилья и ипотечного кредитования, рассмотрения различных подходов, обсуждения. Ничего подобного не было. Теперь можно опасаться, что предложенная система обеспечения жильем военнослужащих не будет работать на рынке эффективно. Это та же ситуация, что и с монетизацией льгот.
— Есть ли вообще необходимость в каких-то социальных спецпрограммах в области ипотеки?
— Система ипотечного кредитования, безусловно, базируется на рыночных принципах. Однако государство в рамках социальных программ должно предоставить возможность улучшать жилищные условия и тем, кто не может себе этого позволить на коммерческих принципах. Для России господдержка ипотечного кредитования необходима ввиду крайне низких доходов большей части населения. Но она должна носить исключительно адресный характер и быть адекватной возможностям государства. Без ипотечного кредитования говорить о доступности жилья не приходится, так как большинство не в состоянии покупать квартиры исключительно на собственные средства, а государство не в состоянии обеспечивать жильем даже малоимущих, социально незащищенных граждан.
— Что нужно дотировать — первоначальный взнос или процентную ставку?— С точки зрения экономики дотирование процентной ставки на длительной срок, конечно, является серьезной нагрузкой на бюджеты всех уровней, а потому менее предпочтительно. Об этом свидетельствует не очень удачный опыт Венгерской Республики. Хотя справедливости ради следует отметить, что в Европе государственная поддержка граждан за счет снижения процентных ставок по ипотечным кредитам вплоть до последнего времени была весьма распространена. Понятно, что, дотируя процентную ставку, государство сможет сегодня помочь большему количеству людей, но экономические последствия будут завтра.
— Как технически осуществляется дотирование процентной ставки?— Раньше государство выделяло своим уполномоченным банкам бюджетные деньги. Взамен они должны были выдавать кредиты на покупку жилья под 5-7%. Фактически банк пользовался бесплатными деньгами администрации и за счет этого снижал процентную ставку. Сейчас такой практики все меньше и меньше. Чтобы уйти от подобных непрозрачных схем, мы сумели отстоять механизм, когда целевые деньги в виде субсидий приходят ипотечным агентствам или компаниям на конкретного человека. Банк выдает кредит по рыночной процентной ставке. Гражданин платит банку проценты частично за счет своих средств, частично за счет предоставленных ему субсидий.
— Процентная ставка по кредиту у государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) значительно ниже, чем у банков. Это тоже дотация?
— Не совсем так. Государственные гарантии по обязательствам АИЖК позволяют в принципе привлечь более дешевые долгосрочные ресурсы, поскольку государство часть рисков принимает на себя. Именно поэтому ни один банк не может конкурировать по величине рублевой процентной ставки с агентством. В целом взаимодействие АИЖК и государства соответствует мировому опыту развития системы ипотечного жилищного кредитования. Вместе с тем более правильно было бы позиционировать агентство не на всем ипотечном рынке, а только на его "социальном" сегменте, когда государство адресно поддерживает определенные категории граждан. Существует опасность, что банки не смогут конкурировать с агентством по процентным ставкам, при этом темпы развития ипотечного кредитования существенно зависят от решений чиновников по объему предоставляемых государственных гарантий. Вызывает также озабоченность позиция руководства АИЖК, связанная с неучастием агентства в деятельности НАУИР.
— Каким образом банки привлекают средства для длинных ипотечных кредитов?
— Так называемыми длинными деньгами на российском рынке обладают только крупнейшие пять-десять банков. Остальные же, не обладая таким ресурсом, формируют пулы ипотечных закладных с целью перепродажи их для привлечения длинных денег. Для любой же кредитной организации на Западе основным механизмом привлечения денег является выпуск ипотечных ценных бумаг. У нас в стране закон о выпуске таких бумаг пока еще сырой. По сути, он является революционным, так как ввел новый тип бумаг, которых еще не было на рынке. Сейчас идет работа в рамках нескольких банков по разработке механизмов выпуска ипотечных бумаг. Когда такой механизм появится, кроме рефинансирования закладных у АИЖК банки смогут самостоятельно привлекать деньги, выпуская ценные бумаги.