За прошлый год банки выдали ипотечных кредитов на $600-700 млн, и рост этого рынка с каждым годом ускоряется. Одновременно государство запустило несколько пилотных проектов по переводу программ распределения социального жилья для льготных категорий граждан на ипотечные принципы. Банки готовы работать с льготниками, однако хотят гарантий от государства и определенности в вопросах субсидирования.
В прошлом году практически во всех регионах страны стартовало несколько специальных льготных ипотечных программ, ориентированных на малообеспеченные слои населения. Если этот опыт окажется успешным, государство, возможно, уже в этом году начнет переходить на ипотечный механизм обеспечения жильем всех льготных категорий граждан и работников бюджетной сферы. "Банки готовы идти навстречу незащищенным слоям населения, так как это соответствует политике, направленной на привлечение клиентов,— считает заместитель председателя правления банка 'Союз' Екатерина Демыгина.— Но поскольку кредитование данной группы связано с повышенными рисками, необходимы дополнительные гарантии государственных структур".
Правда, при этом директор центра ипотечного кредитования банка "Первое ОВК" Янис Канестри отметил социальную несправедливость в помощи государства гражданам. "Грешно давать взаймы тем, кто не может вернуть. Не говоря уже о том, что это противоречит принципам социальной справедливости и даже основному принципу социализма — от каждого по способностям, каждому по труду. Зарплату людям надо платить нормальную",— считает он. Также, по мнению господина Канестри, раздача квартир малоимущим и нуждающимся (и установление принадлежности граждан к льготным категориям) создает простор для коррупции и махинаций.
Тем не менее уже с 1 января этого года Минобороны запустило самую крупномасштабную государственную социальную ипотечную программу — ипотеку для военнослужащих. Идея заключается в том, что постепенно государство заменяет право получения квартиры субсидированием, предлагая военным воспользоваться ипотекой. Раньше эта категория населения, как известно, обеспечивалась бесплатным жильем. Теперь те военнослужащие, которые заключили контракт с 2005 года, становятся участниками этой программы. Ежегодно на их именной счет государство будет переводить сумму средств, определенную в бюджете (в этом году она составляет 36 тыс. руб.). Через три года, то есть в 2008 году, военнослужащий может снять накопившуюся сумму (около $3,5-4 тыс.) и использовать ее в качестве первого взноса при покупке квартиры в кредит. Остальную сумму он может получить в банке. Если банк готов предоставить кредит на покупку квартиры, то государство перечисляет ежегодные средства уже не на счет военнослужащего, а в банк в счет погашения кредита.
Также в прошлом году на ипотечные механизмы региональные власти стали переводить обеспечение жильем молодых семей. Эта программа действует в 63 регионах страны и рассчитана на супругов моложе 30 лет (см. интервью с Николаем Федосеевым). Кроме молодых семей и военных на ипотеку переводят практически всех работников бюджетной сферы. Так, в прошлом году в подавляющем большинстве регионов стартовали пилотные ипотечные проекты для учителей, врачей, педагогов и других госслужащих.
Власти субсидируют процентную ставку для госслужащих или очередников либо предоставляют дотацию на первоначальный взнос за квартиру. Вопрос, связанный с формой государственной дотации, и стал основным в дискуссии участников ипотечного рынка. Некоторые участники рынка считают наиболее целесообразным субсидирование процентной ставки. "Если субсидировать ипотечную программу, то гораздо эффективнее и дешевле для клиентов субсидировать ставку: значительно растет 'кредитоемкость' клиента. Большинство же обывателей, скорее всего, выберут субсидирование первоначального взноса — так легче сделать первый шаг и получить кредит",— уверен начальник управления по работе с физическими лицами Райффайзенбанка Александр Колошенко. По его мнению, в идеале необходимо говорить о сбалансированном решении, в котором дотация процентной ставки все-таки будет преобладать.
Однако глава Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР) Владимир Пономарев считает, что дотирование процентной ставки станет слишком большой нагрузкой на бюджеты всех уровней (см. интервью). По его мнению, такая форма субсидирования действительно может помочь большему количеству заемщиков, однако в долгосрочной перспективе последствия могут оказаться непредсказуемыми.
НАУИР была создана в рамках поручения президента России "О необходимости создать механизм координации и управления процессом развития ипотечного жилищного кредитования в стране". Ассоциация зарегистрирована в апреле 2004 года и должна координировать деятельность участников рынка ипотечного кредитования. Одной из основных задач НАУИР является выработка совместной позиции всех участников ипотечного рынка. Учредителями ассоциации выступили профессиональные союзы и объединения, представляющие профучастников всех сегментов рынка жилья. Попечительский совет организации возглавляет Виктор Христенко.
Янис Канестри считает недостаточно понятной техническую сторону дотирования процентной ставки: "Бюджет будет выплачивать компенсацию банку в размере разницы между рыночной ставкой и льготной? Как считать разницу? Что считать рыночной ставкой?" Более того, замечает он, бюджет принимается на один год, а гарантии, что через год субсидирование продолжится, нет. По мнению господина Канестри, реальный вариант дотации — это давать целевые субсидии на оплату части стоимости жилья. Сомневается в эффективности дотации процентной ставки и начальник отдела ипотечного кредитования МДМ-банка Иван Лебедев: "Ставка является рыночным инструментом, который к тому же может меняться. Дотация первоначального взноса более приемлема, поскольку предполагает разовый характер и является своеобразным входным билетом на рынок ипотечного кредитования".
Другой серьезной проблемой банки считают то, что им практически невозможно использовать отселенческий резервный фонд города. В Москве, например, если заемщик не является коренным москвичом, это автоматически исключает возможность переселить его в резфонд в случае невыплат за квартиру. Естественно, это сдерживает темпы развития ипотечного кредитования в Москве. Ведь в случае, если заемщик не в состоянии заплатить по кредиту, его не смогут отселить и продать квартиру на рыночных условиях. Квартиру придется продавать с обременением (с зарегистрированными жильцами), а это означает, что ее стоимость может сократиться вдвое.
"Несмотря на то что случаи взыскания в судебном порядке очень редки, такой опыт у некоторых банков есть,— говорит начальник отдела мониторинга рынка жилья управления жилищной политики правительства Москвы Сергей Морозков.— Однако резервным фондом могут воспользоваться только те заемщики, которые постоянно проживают в Москве не менее десяти лет. Да, это некая несправедливость, но мы должны помогать покупать жилье коренным москвичам. Каждый регион должен заботиться о гражданах своего региона. Возможно, на другие категории граждан эта возможность когда-нибудь распространится".