Как стало известно Ъ, управляющая компания "Аккорд Эссет Менеджмент" внезапно вышла из крупнейшей в истории российского рынка сделки по инвестированию средств паевого фонда в недвижимость. Она продала купленную в прошлом году у "Интеко" часть жилого комплекса "Шуваловский". Эта загадочная сделка беспрецедентна для ПИФов недвижимости и по сроку, и по объявленной управляющим доходности. Однако на финансовых показателях фонда она пока никак не отразилась.
В начале ноября прошлого года было широко объявлено об инвестировании средств ПИФа "Строительные инвестиции" (под управлением УК "Аккорд Эссет Менеджмент") в строительство пятого корпуса жилого квартала "Шуваловский" (см. Ъ от 11.11.04). Планировалось, что сумма инвестиций составит $37 млн, а срок вложений — не менее года. Это была крупнейшая сделка такого рода для паевых фондов. Контрагентом фонда выступала компания "Интеко", являющаяся генеральным инвестором строительства.
Однако, как стало известно Ъ, УК "Аккорд Эссет Менеджмент" (входящая в финансовую корпорацию "Уралсиб") уже в конце прошлого года реализовала свою долю "Шуваловского". Судя по данным баланса имущества и справки о стоимости чистых активов (СЧА) фонда, на 31 декабря этой недвижимости в фонде уже не было. В "Аккорд Эссет Менеджмент" Ъ подтвердили выход из проекта. Как заявил руководитель бизнес-направления управления активами ФК "Уралсиб" Алексей Чаленко, решение о продаже было принято потому, что компанию удовлетворила предложенная цена. "Фактически половину дохода, на который мы рассчитывали через год, мы получили за один квартал,— пояснил он.— В результате доходность операции составила 150% годовых".
В "Интеко" Ъ заявили лишь, что довольны результатами сделки с "Аккордом". При этом именно "Интеко" явно и организовало этот обратный выкуп. В январе этого года договор соинвестирования в строительство пятого корпуса "Шуваловского" заключила компания "МИАН-Девелопмент". "Сделку мы совершали с 'Интеко',— пояснила Ъ пресс-секретарь компании МИАН Динара Лизунова.— Мы заплатили $39 млн".
Причины такой неожиданной рокировки неясны, что заставляет некоторых участников рынки подозревать наличие в этой истории некой "серой" схемы. "Очень жаль, что одно из самых крупных вложений на рынке коллективного инвестирования в недвижимость оказалось столь краткосрочным,— отметил гендиректор УК 'Регион Девелопмент' Павел Зюбин.— На наш взгляд, заработать заявленную доходность в такие короткие сроки на рынке недвижимости можно лишь на очень специфических проектах, например, на проектах застройщиков, остро нуждающихся в финансировании, к коим 'Интеко' явно не относится. Вероятно, сделка изначально носила схемный характер".
"Если исходить из формальных критериев оценки эффективности сделки, то, безусловно, следует признать полученный результат более чем успешным,— заявил Ъ управляющий директор УК 'Конкордия — Эссет Менеджмент' Андрей Прокофьев.— С другой стороны, эта сделка из-за беспрецедентного для закрытых ПИФов масштаба и срока реализации требует адекватного освещения со стороны управляющей компании фонда". Надо сказать, что супервыгодная сделка пока не отразилась на стоимости чистых активов фонда и, следовательно, стоимости паев. Прибыль от нее должна была бы составить порядка 150 млн руб., однако по итогам 2004 года СЧА фонда сократилась на 5% по сравнению с первоначальным объемом (фонд завершил формирования 14 октября 2004 года с объемом 1,44 млрд руб.).
"Инвестиции рассматривались как поэтапное финансирование строительства,— пояснил Ъ Алексей Чаленко.— Реально же были профинансированы этапы на сумму около 500 млн руб., эти средства видны в справке о стоимости чистых активов фонда. Расчеты по сделке заканчиваются в ближайшие дни. Но так как пока еще не все деньги по сделке пришли, то на стоимости активов паевого фонда это не отразилось". Кроме того, снижению стоимости чистых активов могла способствовать переоценка по российским стандартам учета активов, вложенных в малоликвидные ценные бумаги. Да и ряд российских акций заметно потерял в цене в последний месяц прошлого года. Чтобы почувствовать результат сделки, пайщикам придется набраться терпения.