Торговые центры смогут досрочно выселять иностранные бренды, а российские игроки уже готовятся занять их место. Закон, который позволит менять условия контрактов с арендодателями из недружественных стран, приняли в Госдуме. В ситуации, когда магазин приостанавливает работу, не переходит во владение российских бизнесменов и платит за аренду процент с оборота, торговые центры смогут расторгнуть договор без штрафов или потребовать среднюю плату за предыдущий год. Представители девелоперов, правда, не торопятся выгонять иностранные магазины с занятых площадей, несмотря на то, что на эти точки уже претендуют российские ритейлеры. С подробностями — Ульяна Миненкова.
Фото: Ирина Бужор, Коммерсантъ
Фото: Ирина Бужор, Коммерсантъ
Потребители страдают от закрытия иностранных точек ритейла и общепита, но владельцы торговых центров и вовсе могут оказаться на грани закрытия. Без работающих якорных арендаторов посещаемость столичных площадок в мае оказалась на четверть ниже, чем в допандемическом 2019 году.
Кроме того, большинство торговых центров лишилось арендной выручки из-за особенностей контрактов с магазинами.
Так что разрешение попрощаться с арендаторами выглядит своевременным, рассуждает управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин: «Арендаторы занимают помещения, но не работают. Если у них чистый процент от оборота без фиксированной арендной платы, то собственники объектов, конечно же, находятся в патовой ситуации из-за отсутствия арендных платежей.
Естественно, все пытаются вести переговоры, но бывают контрагенты, с которыми можно договориться, а бывают люди, которые говорят: "Читайте контракт". И легальных юридических методов борьбы никаких нет».
Как альтернативу парламентарии предложили менять «недружестевенным» брендам арендную ставку с плавающей на фиксированную. Например, на среднемесячный показатель 2021 года.
И, вероятно, этой опцией торговые центры будут пользовать чаще, чем радикальным выселением, полагает основатель и отраслевой директор Российского совета торговых центров (РСТЦ) Олег Войцеховский: «Иностранные арендаторы косвенным образом говорят: "Подождите до осени, мы определимся". Есть еще шанс, что они откроются, так как многие бренды работали по 10-20 лет в наших торговых центрах. Не думаю, что сейчас все ТЦ побегут расторгать договоры аренды. Если они начнут расторгать контракты, используя положения из договоров, во многих случаях это будет более выгодно для торгового центра».
Например, IKEA, которая уже уведомила торговые центры о своем уходе, грозят крупные штрафы за одностороннее расторжение договоров аренды. В этом ключе подождать самостоятельного ухода брендов кажется разумным решением для торговых центров.
Впрочем, по словам собеседников “Ъ FM”, «выселение» иностранных магазинов все же может стать выгодным, если на их место сразу же придут российские ритейлеры. Так, генеральный директор сети магазинов Finn Flare Ксения Рясова уже присматривается к площадям якорных арендаторов и рассчитывает на комфортные условия: «Мы активно закрываем плохо торгующие точки и надеемся встать в те ТЦ, где раньше все было занято — на места уходящих брендов.
Мы очень интересуемся торговыми площадями Massimo Dutti, они нам подходят по всем параметрам.
Самая оптимальная позиция — такая же, как и у крупных якорных арендаторов — процент с товарооборота. С другой стороны, мы находим какой-то консенсус, ситуация у всех поменялась, и моллы должны как-то встроиться в новую реальность».
Правда, как говорят участники рынка, такая мера не сможет быстро вернуть посещаемость торговых центров на уровень 2021 года. А значит, арендные платежи новых торговых точек, вероятно, будут ниже, чем платежи от «приостановившихся» брендов.
Но эта проблема должна сама собой решится к концу 2022 года, прогнозирует управляющий партнер компании Nikoliers Николай Казанский: «Думаю, это своевременная история, которая позволит кому-то к осени, а большинству к Новому году разобраться с тем, как дальше использовать эти площади.
ТЦ выживут — потери от 2020 года были более существенные, они их пережили. Ставки и обороты моллов не вернулись к показателям 2019-го еще потому, что 2020 год был очень слабым.
2021-й — чуть лучше, а вот по 2022 году ситуация пока остается неясной. Думаю, что текущий год будет на уровне прошлого по выручке».
Впрочем, заселить российских ритейлеров и участников индустрии общепита — это только один вариант для торговых центров. Позвать на освободившиеся площади, по словам девелоперов, можно азиатские торговые сети с большой аудиторией, или вовсе сделать якорными арендаторами детские развлекательные центры. В условиях туристических трудностей такие площадки, возможно, принесут больше выручки, чем любой магазин.
Новости в вашем ритме — Telegram-канал "Ъ FM".