Сегодняшний обзор группа недвижимости посвятила одной из важнейших проблем конца ХХ века — загрязнению окружающей среды; но загрязнению не только влияющему на здоровье (пока что на это российские бизнесмены смотрят сквозь пальцы), но и тому, что влияет непосредственно на градостроительную ситуацию в Москве. Ведь от того, на какой территории будет построен доходный дом, зависит не только здоровье людей, но и благополучие коммерческого проекта в области недвижимости. И потому в обзоре мы решили обратить внимание на наиболее опасные в экологическом смысле участки.
Заметим, что экологические вопросы сегодня уже начали волновать не только бизнесменов, но и государственные структуры, в том числе и правительство Москвы. Примером тому может служить доклад, сделанный на заседании московского правительства группой ученых во главе с академиком РАН Виктором Осиповым в начале месяца. Рабочая группа анализировала состояния геологической среды города с выделением территорий, потенциально опасных для его жизнедеятельности. Одновременно с этим муниципальные власти на прошлой неделе одобрили схему природного комплекса Москвы. В ней выделяются районы особого градостроительного режима, где запрещена интенсивная застройка, а также территории города, в которых размещение промышленных предприятий станет в скором времени не целесообразно.
В нашей стране экология является одной из самых "забитых и Богом забытых" наук. Обычно анализ экологической и, в частности, геологической ситуации при проектировании строительства проводится поверхностно, а зачастую и просто не проводится. Многие объекты и коммуникации из-за этого несвоевременно разрушаются; затрачиваются большие средства на ремонт, нарушается природная среда города. Приведем вполне характерные примеры: в прошлом году на краю растущего оврага в Кунцево был построен дом, затрачены солидные средства, но овраг продолжал увеличиваться, и чтобы предотвратить разрушение здания, потребовались дополнительные инвестиции — около 60 млн руб.
К районам геологического риска относятся территории, на которых проявились или возможны процессы подтопления, развиты оползни, широко распространены техногенные отложения большой мощности (это слои почвы, обладающие высокой сжимаемостью), располагаются свалки твердых бытовых отходов, выделяющие биогазы, а также территории, где выявлены карстово-суффозионные провалы. В настоящее время 48% территории Москвы относятся к опасным по геологическому риску. По прогнозам специалистов, если бесконтрольное в экологическом плане строительство будет продолжаться, к 2010 году площадь территорий в Москве, подверженных геологическому риску, может составить 60%.
Летом 1969 года из-за образования воронки под фундаментом рухнули перекрытия всех 5 этажей жилого дома # 35/2 по Хорошевскому шоссе. Так впервые Москва познакомилась с новым для нее геологическим процессом — карстово-суффозионным. Этот процесс относится к самым опасным и непредсказуемым. И приведенный случай — далеко не единственный. Сейчас в Москве существует 42 карстово-суффозионных провала. В северо-западной части города, по данным геодезических наблюдений, выделяются 10 зон повышенного риска оседания поверхности земли, которые можно считать потенциально опасными с точки зрения возможных провалов. В пределах этих зон находятся жилые дома, школы, инженерные сооружения (см. карту). Размеры известных воронок колеблются от 1 м до 40 м в диаметре и от 1,5 м до 8 м в глубину. Специалисты Инженерно-геологического и геоэкологического научного центра РАН утверждают, что проявление этого процесса в виде провалов или оседаний возможны на 15% площади города.
Оползни являются еще одной проблемой, на борьбу с которой правительство Москвы тратит большие средства. Несмотря на усилия многих специалистов, этот процесс иногда выходит из под контроля. В Коломенском, например, после проведения противооползневых мероприятий (1972-1975 гг.) в результате прокладки чертановских коллекторов произошла активизация оползней, приведшая к разрыву коллекторов и сбросу канализационных стоков в Борисовские пруды. По данным многолетних наблюдений установлена периодичность массовой активизации оползней — 9 лет: 1966-67, 1975-76, 1984-85 гг. Проводя несложные расчеты, можно вычислить, что именно сейчас начинается очередной цикл. На территории Москвы существует 15 крупных участков развития глубоких оползней (до 100 м). Глубокие оползни располагаются в долине р. Москвы на 12% ее территории. В наихудшем состоянии находится правый берег Москвы-реки, где в последние годы оползни значительно активизировались.
Для снижения геологического риска оползней и карстово-суффозионных процессов, по мнению специалистов Инженерно-геологического и геоэкологического научного центра РАН, необходимо провести мероприятия по упорядочению поверхностного стока на участках, где возможно развитие этих процессов. Следует запретить капитальное строительство или реконструкцию сооружений на опасных участках без предварительных инженерно-геологических исследований.
Одним из самых болезненных явлений в Москве является подтопление. Оно приводит не только к появлению назойливо зудящей массы комаров, но и к серьезным разрушениям зданий, коррозии коммуникаций. Этот процесс широко развит во многих районах Москвы. Подтопленными считаются площади, где уровень залегания грунтовых вод достигает глубины 3 м, то есть достигает расположения основной части подземных коммуникаций и подвалов зданий и сооружений. Это приводит к быстрому их разрушению. По оценкам специалистов, в зданиях, находящихся в зонах техногенного (то есть искусственного вызванного) подтопления, через 5-15 лет начинают происходить разрушительные процессы — появляются трещины, разрушаются материалы фундамента, происходит неравномерное оседание сооружений. В состоянии естественного подтопления эти процессы начинают проявляться не ранее чем через 60 лет. Прогнозное моделирование показывает, что к 2010 году в среднем площадь подтопленных территорий составит в новых границах Москвы 50% (см таблицу). Наибольший прирост таких площадей ожидается в Южном, Западном, Северо-Западном и Юго-Западном округах. Развитие подтопления усиливает проявление других геологических процессов — оползней, суффозии, эрозии, загрязнение грунтовых вод, активизирует коррозию трубопроводов, металлических конструкций.
Такая неблагоприятная ситуация объясняется отсутствием необходимых нормативных и методических материалов, применяемых при вынесении проектно-планировочных решений с учетом геологического риска.
Безусловно, правительство Москвы заинтересовано в решении сложного экологического вопроса По заказу Москомархитектуры институт генерального плана города Москвы выполнил большую работу по анализу экологической ситуации в столице. На прошлой неделе градостроительным советом была одобрена схема природного комплекса Москвы. Она рассматривалась как первый этап в разработке новой правовой базы в городе, учитывающей состояние окружающей среды.
Это первая работа такого масштаба, в которой учтены все факторы, влияющие на здоровье и застройку. Однако на президиуме градостроительного совета она была только одобрена, но не утверждена: в ней отсутствует разработка по ЛПЗП (лесопарковый защитный пояс) — как объяснили специалисты проектного института, это произошло из-за недостатка финансирования. В частности, в схеме предполагается выделить районы города, в которых будет установлен щадящий градостроительный режим. Он заключается в малоэтажном строительстве, запрете ведения интенсивной застройки, выводе из пределов Москвы за счет экономических мер крупных предприятий, загрязняющих природу города, и, безусловно, озеленению.
Однако эти территории не будут запрещать строительство точечных объектов, скажем, гостиницы окруженной парком и т. д. Подобный подход к проблеме озеленения города позволит частично восстановить биогеоценоз — природное сообщество, которое способно к самовосстановлению. Предполагается создать новою структуру типа Департамента природы, которая будет объединять все организации занимающееся экологией города.
Телефон Инженерно-геологического и геоэкологического научного центра РАН (095) 923-31-11 Телефон Института генерального плана города Москвы (095) 251-09-28
ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ