президент группы компаний "Рольф"
"Мы заставляем подрядчиков пройти через ад"
— Какими объектами недвижимости владеет группа "Рольф" в Москве?— В Москве у нас шесть дилерских комплексов общей площадью более 56 тыс. кв. м, в том числе самый большой в столице автоцентр "Рольф-Химки" (24 тыс. кв. м). Также мы владеем семиэтажным складом запчастей, занимающим участок 1,2 тыс. кв. м, и двумя логистическими центрами в Зеленограде площадью 2,5 га на 1300 машин и в поселке Черная Грязь площадью 2 га на 950 машин.
— Есть ли у вас арендованные площади?— Нет, и это принципиальная позиция. Мы занимаемся довольно прибыльным бизнесом, поэтому мы должны иметь возможность полностью контролировать свои активы. Своим присутствием наши дилерские центры добавляют привлекательности тому району, где они находятся. И у арендаторов со временем возникает соблазн поднять плату за пользование помещением. Например, на Ленинградском шоссе 1 га земли стоит $1,6 млн, и он может приносить пользователю до $70 млн в год (имеется в виду объем реализации.—Ъ). Арендодатели это тоже хорошо понимают. Поэтому вся недвижимость "Рольфа" находится в собственности группы.
— По какому принципу вы выбираете участки для строительства дилерских центров?
— Мы строим там, где есть поток людей. Принцип такой: чем дороже автомобиль, тем больший путь за ним клиент согласен проделать. Для массовых брэндов важно большое число точек продаж — мы ищем площадки, чтобы до них было удобно добираться общественным транспортом. Сегодня средняя розничная цена автомобиля в дилерских центрах "Рольфа" составляет $17,8 тыс. Прежде чем купить автомобиль "на каждый день", клиент пару раз приедет в салон, вместе с семьей посмотрит на машину. Поэтому важно, чтобы и автосалон, и сервис находились недалеко от дома. Владельцам же дорогих машин — таких, как, например, Audi A8, важны соответствующее отношение персонала и скорость обслуживания. Кроме того, шоу-румы мы стараемся располагать на основных магистралях, чтобы люди могли увидеть машины, проезжая мимо. А участки в центре для нас не представляют интереса, так как клиентам неудобно туда добираться, там нет места для парковки.
— Каков объем инвестиций в ваши объекты?— $170 млн — общий объем вложений. По итогам 2004 года будет потрачено еще $50 млн, план инвестиций на 2005 год — $110 млн. В 2005 году мы планируем строительство пяти новых дилерских центров в Москве и одного в Петербурге. Также мы планируем расширение склада запчастей и оформляем сделки по покупке двух площадок для автостоянок.
— Как вы выбираете застройщиков, какие требования к ним предъявляете?— Мы заставляем их пройти через ад. У нас очень строгие требования к качеству и скорости строительства, и за это мы даже готовы переплатить. По всем проектам мы проводим тендеры. В основном пользуемся услугами иностранных компаний — финских, австрийских, немецких (Unger, Hochtief и др.). Мы не сбрасываем со счетов российские строительные фирмы, они также имеют равные шансы получить подряд. У нас в компании есть свои архитекторы, которые готовят проект, занимаются согласованием документации. Производитель не участвует в выборе подрядчиков (он смотрит только проект), но мы понимаем, что он будет чувствовать себя комфортнее, если узнает, кто строит дилерский центр. Также у нас есть консультант — архитектор из Вены, который помогает нам в том, чтобы земля использовалась наиболее рационально. Он также согласует некоторые детали проектов с автопроизводителем. Также есть специалист по бизнес-планированию — он советует, как наиболее эффективно использовать готовый объект. Эти специалисты "примиряют" стандарты производителя с нашими реалиями.
— Каковы особенности таких объектов недвижимости, как дилерские центры?— Сложность в том, что детальные требования производителя надо совместить с общестроительными нормами и правилами. За соблюдение корпоративных стандартов мы можем получить бонус от автопроизводителя, поэтому мы стараемся даже переборщить в исполнении его требований. Особенность таких объектов в России по сравнению с Западной Европой в том, что у нас погодные условия не позволяют торговать автомобилями на улице. Нам нужна крыша, тепло и много света. Кроме того, предпочтения клиентов тоже нельзя сбрасывать со счетов: если в Европе клиент может ограничиться просмотром машины на экране, то нашему покупателю важно посидеть в машине, все потрогать. Значит, она должна быть представлена в салоне — поэтому наши шоу-румы должны быть больше по площади.
— Кто управляет недвижимостью группы "Рольф"?— В составе холдинга есть компания "Рольф-эстейт", в чьей собственности находится вся недвижимость. Производители строго следят за тем, чтобы не было перекрестного финансирования между брэндами, поэтому у нас отдельные юридические лица для каждого брэнда и дилерского центра. Эти структуры, в свою очередь, арендуют занимаемые ими площади у "Рольф-эстейта". Эта компания нанимает фирмы для уборки, охраны, ремонта, обеспечивает питание сотрудников и т. д.
— Используете ли вы внешние заимствования для реализации своих проектов?— На протяжении десяти лет все дилерские центры, вплоть до "Рольф-Востока", возводились за счет собственных средств холдинга. "Рольф-Восток" построен за счет займа иностранного банка, предоставленного на время строительства. "Рольф-Химки" тоже строился за счет краткосрочных займов. Надо отметить, что "Рольф" — очень интересный партнер для кредиторов. Мы в состоянии привлекать иностранных заимодателей на максимально выгодных для нас условиях, ведь у нас нет колоссальных долговых обязательств и хорошие резервы по залоговому обеспечению (как правило, залогом является сам строящийся объект). Есть и внешний фактор: авторынок очень бурно развивается. Поэтому финансы сами к нам идут — у нас сейчас шесть предложений от инвесторов.
— Не могли бы вы оценить рыночную стоимость ваших объектов?— Мы не очень доверяем рыночной оценке объектов автомобильной недвижимости. Стоимость дилерского центра зависит от того, есть ли желающий его купить. Мы же можем принять решение о его продаже только в том случае, если он перестанет приносить прибыль. То есть дилерский центр сам по себе никому не нужен, это узкоспециализированный объект, в нем нельзя организовать ресторан.
— Какова ваша оценка динамики строительства автомобильной недвижимости в Москве?
— Последние семь лет мы наблюдаем ежегодный рост стоимости строительства на 11,25%, но это не сдерживает инвесторов. "Рольф" расширяется быстрее рынка, потому что мы концентрируем свои усилия на рознице и постоянно увеличиваем портфель брэндов. К 2009 году у нас должно быть в четыре раза больше центров, чем было в 2003 году. Кроме того, мы будем реконструировать существующие здания, заменяя их новыми, современными. В дальнейшем рынок строительства автомобильной недвижимости будет расти быстрее, чем сам авторынок,— за счет обновления уже существующих центров.