Бурный рост автомобильного рынка в Москве привел к тому, что дилеры стали не только расширять свой бизнес, но и инвестировать в сферу, казалось бы, далекую от автомобильной,— в недвижимость. Суммарные инвестиции дилерских компаний в строительство центров по продаже и обслуживанию автомобилей уже превысили суммарные инвестиции в проекты по сборке иномарок на территории России.
Первое пристанищеВ начале 90-х, когда российский авторынок только начинал формироваться, большинство его участников брали помещения в аренду — под офисы, склады, техцентры и автосалоны. Вопрос о строительстве собственных зданий во времена "серого" импорта не стоял, поскольку дилеры легко меняли один брэнд на другой и, если продажи шли плохо, уходили в другую сферу бизнеса. Ситуация стала меняться, когда автопроизводители сами пришли на наш рынок и всерьез взялись за продвижение своих марок. С середины 90-х крупнейшие зарубежные автоконцерны стали открывать свои официальные представительства в России и назначать генеральных импортеров.
С их приходом большинство дилеров не только лишились возможности закупать машины напрямую у производителя, но и были вынуждены следовать при их продаже определенным стандартам. "Дилер не может прийти и сказать: дайте мне машины, я буду торговать. Ему придется пройти жесткий отбор. Дилерский центр должен находиться у него в собственности и отвечать ряду корпоративных требований: выгодное расположение, выставочный зал как минимум на четыре автомобиля, сервис-центр",— говорит Оксана Хартонюк, директор по маркетингу и связям с общественностью ООО "Порше Руссланд".
По данным PricewaterhouseCoopers, сейчас на авторынке снижается объем продаж подержанных иномарок, которые еще два года назад доминировали, а теперь уступают новым машинам. "Стабильный рост московского авторынка как в количественном, так и в денежном выражении стимулирует строительство крупных автомобильных торгово-технических центров. Их особенность — предоставление полного цикла услуг от продажи машин и запчастей до техобслуживания",— говорит офисный аналитик компании Colliers International Регина Лочмеле. По ее мнению, активизация автодилеров в сфере строительства — следствие нехватки технических мощностей для обслуживания иномарок.
Принцип трех S
Иностранные автопроизводители очень редко вкладывают средства в строительство или покупку офисов. Они предпочитают их арендовать, чтобы не быть связанными размерами помещения. Импортеры — дочерние структуры автоконцернов (например, ООО "Тойота мотор" или ООО "Ниссан мотор рус") чаще инвестируют строительство логистических центров автомобилей и запчастей за пределами МКАД.
Основной поток инвестиций в строительство автоцентров обеспечивают именно дилеры — российские компании. "Вложение средств в недвижимость, связанную с продажей и послепродажным обслуживанием автомобилей,— это прерогатива наших дилеров. На начальном этапе им тяжело самим найти $2-3 млн на строительство автотехцентра, поэтому, как правило, привлекаются средства извне",— говорит Павел Лешаков, пресс-секретарь калининградского завода "Автотор" (выпускает Kia, BMW, Chevrolet и Hummer).
По словам Константина Романова, директор отдела консалтинга компании Knight Frank, автоконцерны редко пользуются риэлтерскими и консультационными услугами: "Любой производитель автомобилей имеет готовую концепцию салона, которая применяется во всех странах, где представлен брэнд".
С каждым годом корпоративные стандарты ужесточаются, поэтому дилерам приходится обновлять и расширять свои предприятия. Если несколько лет назад дилеру было достаточно иметь встроенный в здание шоу-рум площадью 200 кв. м и небольшую станцию техобслуживания, то сейчас ни один производитель не согласится на такие условия. По словам президента автомобильного холдинга Major Михаила Бахтиарова, у дилера обязательно должен быть автосалон, в котором может свободно располагаться весь модельный ряд представляемой марки. Кроме того, дилерские центры должны функционировать по принципу трех S, где под одной крышей расположены автосалон (showroom), станция техобслуживания (service) и магазин запчастей и аксессуаров (shop). К примеру, минимальный размер шоу-рума в дилерском центре Audi — 300 кв. м, склада — 350 кв. м, а также необходим сервис минимум на 12 рабочих мест с кузовным и малярным отделениями. Чаще всего производитель требует, чтобы дилер был владельцем здания, а при его строительстве не меньше половины инвестиций должны быть собственными средствами дилера.
Стихийное автостроительство
Активнее всего автомобильной недвижимостью в столице застраивается ленинградское направление. На Ленинградском шоссе уже располагаются автомобильный "PAG-Центр" группы "Независимость" (брэнды Renault, Mazda, Volvo, Land Rover, Jaguar, Ford), в который компания вложила около $10 млн; в сентябре группа "Рольф" открыла самый крупный в Москве автоцентр в Химках, инвестировав в его строительство $26 млн. Начинает строительство мультибрэндового автосалона стоимостью около $7 млн компания All Motors, дилер GM (брэнды Hummer, Opel, Saab, Chevrolet, Cadillac). На Ленинградском проспекте дилер Mercedes АЗР строит многофункциональное офисное здание Mercedes-Benz Plaza площадью более 15 тыс. кв. м, где часть помещений будет арендовать представительство DaimlerChrysler. Инвестиции в проект оцениваются в $22,5 млн. Здесь помимо офисов разместятся выставочный зал, автосалон и подземная автостоянка. На этом же направлении будет построено офисное здание Porsche AG.
"Строительство автоцентров вблизи крупных торговых комплексов с хорошей транспортной доступностью — обычная практика,— говорит Константин Романов из Knight Frank.— Ленинградское шоссе на отрезке МКАД--Химки изначально имело великолепные предпосылки для развития формата автосалонов благодаря близости мебельного центра 'Гранд' и 'Мега-2'". "Это очень привлекательный район, ведь наш бизнес зависит от трафика,— говорит президент группы 'Рольф' Мэтт Доннелли (см. интервью с ним на этой же странице).— Задуматься о выборе автомобиля мы предлагаем как бы невзначай, по дороге. Это такой же маркетинговый ход, как и то, что в большом торговом центре магазины игрушек должны быть расположены через каждые сто метров: перед очередной витриной родители наверняка не устоят".
Правда, исполнительный директор Российской ассоциации автодилеров (РОАД) Наталья Константинова считает, что автоцентры в Москве возводятся стихийно: "Во всем мире строительство дилерских деревень за пределами крупных мегаполисов — обычная практика. В Москве же дилерские центры появляются по принципу 'где удалось получить землю, там и строим'". По наблюдению Константина Романова, крупные автодилеры почти всегда выкупают площадки вблизи крупных транспортных артерий, в силу разных причин (в первую очередь из-за небольшой площади) не подходящие под строительство шопинг-центров.
Мобильные вложения
Самой крупной сделкой в сфере недвижимости, осуществленной иностранным автопроизводителем, считается покупка в 2000 году компанией DaimlerChrysler шестиэтажного офисного здания на Большой Ордынке. Здесь расположены офисы представительства DaimlerChrysler и импортерской компании "ДаймлерКрайслер автомобили рус". Другой заметной сделкой стало заключение минувшей осенью контракта между Porsche AG и Москомземом о приобретении участка на Ленинградском шоссе под строительство представительства немецкого концерна. Участок в 1,2 га был передан Porsche AG в аренду на 49 лет с правом пролонгации. Инвестиции в проект составят €10 млн, в качестве компенсации Porsche AG заплатит городу еще $1,4 млн.
Из запланированных проектов можно отметить автомобильный торговый центр (АТЦ) площадью 130 тыс. кв. м на Каширском шоссе (пока завершено строительство первого корпуса площадью 35 тыс. кв. м). Стоимость проекта оценивается в $130 млн. Это первый столь крупный автомобильный гипермаркет в России. Однако дилеры далеко не всех марок готовы разместить свои автосалоны в таком центре: считается, что мультибрэндовый автомолл выполняет функции скорее выставочного зала, чем торговой площадки. Кроме того, производители премиум-брэндов резко отрицательно относятся к продаже своих автомобилей под одной крышей с другими марками.
Минимальные затраты на строительство полноценного дилерского центра в столице составляют $5-7 млн, включая затраты на приобретение земельного участка. Сейчас в Москве официально представлены 45 иностранных автомобильных брэндов, у каждого их них в среднем по пять-семь дилеров, владеющих как минимум одним автотехцентром площадью не менее 500 кв. м. Суммарный объем вложений автодилеров в недвижимость можно оценить на уровне $1,5 млрд. Для сравнения: инвестиции в автосборочные производства в России пока не превышают $950 млн (суммарные вложения в СП GM-АвтоВАЗ, "Автофрамос", "Автотор", Ford, ТагАЗ), а доля иностранных автоконцернов в этой сумме — не более $550 млн. Вложения в недвижимость российских холдингов (таких, как "Рольф", "Гема", Major, Genser) сопоставимы с инвестициями в строительство автосборочного завода. Так, "Рольф" уже потратил на строительство своих объектов $170 млн, концерну Ford Motor Company строительство завода во Всеволожске проектной мощностью 25 тыс. автомобилей в год обошлось в $150 млн.