|
Капитальное нестроение |
Кирпич замедленного действия
Инвестиции в жилищное строительство в первом полугодии 2004 года увеличились на 11,8% по сравнению с тем же периодом прошлого. Однако с середины года инвестиционная активность в экономике существенно замедлилась. По информации Минэкономразвития, темп роста инвестиций в основной капитал составил в третьем квартале 0,6% против 1,6% во втором квартале, а в строительном секторе он стал практически нулевым. По мнению специалистов, на инвестиционный процесс негативно повлияло увеличение оттока капитала из страны (согласно отчетам ЦБ, отток капитала из России в этом году составил около $4 млрд, а отток вкладов из банков на начало июля был более $1 млрд). В результате банковская система стала сдержаннее кредитовать строителей, резко снизив их доходы и ухудшив платежеспособность.
Согласно отчету Минэкономразвития, рост убытков в строительстве за первые три квартала этого года стал рекордным — на 75,4%. Отметим, что за январь--август общая сумма убытков во всех отраслях экономики увеличилась на 16,3% и составила 168,9 млрд руб.
Большинство строителей так и не признали факт стагнации на рынке, списывая спад активности на сезонность и так называемый банковский кризис. Однако специалисты из Минэкономразвития отмечают, что снижение финансовых результатов в строительстве наблюдается уже в течение последних четырех лет. Одной из основных причин называется резкое падение прибыли в строительном комплексе Москвы. Это неудивительно — крупнейшими игроками рынка недвижимости в России являются именно столичные застройщики. К примеру, суммарно первая десятка московских строителей производит порядка 3,5-4 млн кв. м жилья в год, что составляет примерно 10% от общероссийских объемов (около 34 млн кв. м в год).
Крупнейшие строители Москвы диктуют и ценовую политику на строительном рынке. Цены на московскую недвижимость оказались раздутыми, и "кризис недоверия", начавшийся весной этого года, едва не обрушил столичный рынок недвижимости. По словам Алексея Аверьянова, генерального директора Vesco Consulting, в июле 2004 года началась стагнация, продолжающаяся вплоть до сегодняшнего дня. "Заявления правительства о формировании рынка доступного жилья, развитии ипотеки имели скорее спекулятивный характер и еще больше запутывали покупателей. Однако ни эти заявления, ни банковский кризис не были первопричиной кризиса — ею стали прежде всего ожидания покупателей, которые в какой-то момент перестали идти на поводу у застройщиков и отказались покупать квартиры по завышенным ценам",— уверен Алексей Аверьянов.
Сейчас проблемы ликвидности испытывают застройщики, традиционно продававшие жилье на "нулевом цикле". Покупатели осторожнее стали относиться к такого вида вложениям, а большинство отложило покупку на более поздние сроки. В итоге застройщики были вынуждены перекредитовываться, чтобы удержаться на рынке. Алексей Аверьянов говорит, что в условиях нездоровой обстановки на рынке это почти "бомба замедленного действия — если ситуация на рынке не изменится к лучшему, целый ряд застройщиков, не способных выполнить свои долговые обязательства, окончательно потеряет доверие банков; а для некоторых игроков рынка это может закончиться банкротством". Пока же, по оценкам специалистов, рынок жилья затоварен.
Непрофильное строительство
Около четверти всего введенного жилья приходится на Москву (3,645 млн кв. м), Санкт-Петербург (1,095 млн кв. м) и Московскую область (2,647 млн кв. м). При этом наблюдается тенденция к активному строительству в регионах. Так, в 52 субъектах РФ объемы построенного жилья резко превысили уровень прошлого года. По данным Минэкономразвития, жилищное строительство в Омской и Новгородской областях, Республике Алтай, Еврейской автономной области увеличилось почти в полтора раза. Активнее всего ведется строительство жилья в Приволжском и Сибирском федеральных округах.
Структуры столичного и регионального рынков недвижимости несколько отличаются. В Москве господствуют крупнейшие домостроительные комбинаты, ведущие деятельность еще с советских времен, а также структуры, подконтрольные московской администрации. Это ДСК-1, МСМ-5, "Главмосстрой", МФС-6, ДСК-3 (входит в группу компаний "Интеко"), ДСК-2 (в группу ПИК). На региональном рынке иная ситуация. В жилищном строительстве активность здесь стали проявлять финансово-промышленные группы.
Строго говоря, самые высокие обороты в строительном секторе у строителей, выполняющих крупные государственные подряды и специализирующихся на строительстве производственных сооружений, трубопроводов. К примеру, самая крупная строительная компания России ОАО "Стройтрансгаз" работает в сфере нефтегазового строительства (официальный оборот компании составляет около $1,5 млрд). Вторая по величине строительная компания — ЗАО "ЛУКОЙЛ-Нефтегазстрой", являющаяся дочерним предприятием ЛУКОЙЛа, в основном строит нефтяные терминалы и производственные сооружения. Однако в последнее время эти компании стали обращаться к жилищному строительству, задействуя при этом собственные производственные мощности. К примеру, "ЛУКОЙЛ-Нефтегазстрой" в прошлом году начала строить в Сахалинской области жилой дом для сотрудников. Формально нефтяники выполняют требование областных властей — не взвинчивать цены на квартиры на вторичном рынке, скупая оптом квартиры для своих сотрудников. В самой компании говорят, что строительством подведомственного жилья деятельность "ЛУКОЙЛ-Нефтегазстроя" в сфере жилищного строительства не ограничится. Стремление крупных промышленных строителей занять другую нишу объясняется просто — промышленное строительство близко к застою и ключевые компании транспортного и промышленного строительства резко сократили объемы реализации. Кроме того, здесь сказывается влияние государственной политики, устанавливающей цены на подавляющую часть услуг.
Плохих прогнозов не будет
На круглом столе, организованном Комплексом архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы по итогам года, специалисты в один голос убеждали журналистов в одном — рынок недвижимости активизировался, а цены и продажи постепенно повышаются. Андрей Паньковский, заместитель генерального директора ДСК-1, объясняет эту тенденцию тем, что город заинтересован в росте цен. "Город привык, что на инвестора вешается финансирование социальных объектов — мы платим за коммуникации и инфраструктуру",— говорит представитель ДСК-1. По его словам, многие строители перевели цены в рубли, и если даже цены в рублевом выражении не будут меняться, в результате инфляции они все равно будут снижаться. С этим мнением согласен управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев: "С октября возобновилось удорожание — примерно на 1,5% в месяц. Этот рост, конечно, далек от тех 5% ежемесячно, которые фиксировались в 2003 году". По мнению Константина Ковалева, отсутствие колебаний или маленький рост при нынешних долларовых ценах может означать снижение цен в рублях.
По мнению специалистов, застройщики, штамповавшие жилье в массовом количестве и столкнувшиеся с проблемами в их реализации, будут вынуждены и дальше снижать цены или переуступать права владения другим юридическим лицам. "Наиболее сложная ситуация в среднем ценовом сегменте — от $1,5-2,5 тыс. за 1 кв. м. Причем речь идет о типовых домах, реальная цена которых ниже и себестоимость возведения еще позволяет снизить цену, не потеряв прибыль",— сообщили Ъ в компании "БЕСТ-Недвижимость".
Одной из главных тенденций следующего года на столичном рынке недвижимости президент группы компаний ПИК Кирилл Писарев называет перемещение части покупателей недорогого панельного сегмента жилья в районы ближайшего Подмосковья: "Это произойдет из-за дефицита в Москве недорогого жилья. В следующем году в Москве будет построено жилья не больше, чем в нынешнем. Массовая застройка переместится в область, это приведет к нехватке жилья в сегменте экономкласса. Соответственно средняя цена на недвижимость в Москве подрастет, а потенциальные покупатели недвижимости в районах массовой застройки переместятся в ближайшее Подмосковье".
По мнению директора отдела жилой недвижимости компании Knight Frank Екатерины Тэйн, в этом есть и положительная сторона: с рынка уходят непрофессиональные игроки и появляются ярко выраженные лидеры. "На рынке уже есть объекты, построенные по мировым стандартам,— девелоперы активно экспортируют западный опыт и технологии. Каждый качественный объект, который выходит на рынок, демонстрирует все более высокие показатели. Это касается всех моментов, начиная со строительных и отделочных материалов и заканчивая архитектурными и планировочными решениями",— говорит она.
БЭЛА ЛЯУВ
Пятьдесят крупнейших российских строительных компаний
Десять крупнейших строительных компаний Москвы
Рейтинг был составлен некоммерческим партнерством "Национальное кредитное бюро" по результатам финансово-хозяйственной деятельности крупнейших строительных компаний за 2003 год по общероссийскому классификатору видов экономической деятельности "Производство общестроительных работ по возведению зданий". Выборка проводилась среди 800 предприятий во всех субъектах РФ. Крупнейшие компании Москвы выделены в отдельную таблицу и не включены в общий рейтинг.