|
Многоэтажное и малометражное |
Первичный рынок
Стремительный рост цен на столичную недвижимость в начале 2004 года (3-5% в месяц) привел к ограничению платежеспособного спроса и замедлению роста цен вплоть до полной его остановки летом. Дестабилизация в банковском секторе этому только способствовала. Кризис продаж обошел стороной лишь самую консервативную нишу рынка — элитную недвижимость, где цены по инерции продолжали расти в среднем на 1-1,5% в месяц, что в денежном выражении за год составило $300-700 за кв. м. Заметно спрос оживился не в сентябре, как предполагали риэлтеры, а только в последней декаде октября. Не дождавшись падения цен, покупатели были вынуждены вернуться на рынок. Обрадованные застройщики пошли в наступление — в октябре цены выросли в среднем на 2%, а в ноябре — на 2,5%. Впрочем, весомыми факторами роста цен представляются также сложности при получении площадок под строительство и сопутствующее этому процессу обременение выделяемых территорий, а также непрекращающееся удорожание стройматериалов и энергоносителей.
Чемпион по дороговизне — ЦАО, где в конце третьего квартала этого года метр площади в строящихся домах из монолита стоил $4,2 тыс. против $3,95 тыс. в первом квартале. В группу лидеров по ценам на аналогичное жилье входят ЗАО ($2,1 тыс.), ЮЗАО ($2 тыс.) и САО ($1,825 тыс.) Самые дешевые квартиры в монолитно-кирпичных домах в течение года можно было приобрести в ЮВАО и СВАО. В первом средняя стоимость метра площади составила в ноябре порядка $1,2 тыс., во втором — $1,45 тыс.
На фоне общей тенденции роста цен выделялись объекты, выведенные на рынок во втором полугодии по ценам, как минимум на 5-10% более низким, чем у аналогичной жилплощади в начале года. Рекорд поставила компания "Капитал Групп" в ЮАО, начавшая продажи в жилом комплексе бизнес-класса "Авеню 77" в Северном Чертанове по $890 за кв. м. В САО территория низких цен (от $870 за кв. м) находилась по адресу: 3-й Силикатный проезд, вл. 1; в ЮЗАО по $900 за кв. м открыла реализацию жилплощади компания "СХолдинг" (ул. Хлобыстова, мкр. 128б, кор. 1, 2). В ВАО (Открытое шоссе, вл. 19) по цене $873 за кв. м — компания ОСК.
По данным irn.ru, самым застраиваемым округом Москвы в 2004 году стал ЗАО, где возводилось 97 домов (26% от общего числа новостроек в столице), за ним следует САО (51 объект, 14%) и ЮЗАО (47 объектов, 13%). Минимальное количество строящихся объектов (20, 5,5%) находилось в ЮВАО.
В 2004 году был установлен рекорд цен на раннем этапе возведения жилья. Он принадлежит корпорации МИАН, начавшей продажи квартир в элитном доме "Коперник" (ул. Якиманка, вл. 22) по цене $20 тыс. за кв. м. Стоит отметить, что застройщик хорошо вписался в рынок. По словам Нины Кузнецовой, генерального директора ЗАО "Корпорация МИАН", продажи начались 1 октября, и в первую же неделю были реализованы самые дорогие квартиры.
По данным компании "Авгур Эстейт", средний уровень предложения на рынке элитной недвижимости в 2004 году подтянулся к отметке $10-12 тыс. за кв. м. То есть произошло увеличение разрыва в цене между элитным жильем и жильем бизнес-класса. В конце 2004 года в ценовом сегменте от $4 тыс. за кв. м на первичном рынке находилось 70 объектов, из них 58 — на территории ЦАО. По словам аналитиков компании Paul`s Yard, тенденция удорожания элитного жилья наблюдалась в течение года, снижение средней цены метра площади было зафиксировано только в сентябре — оно было заметным и составило чуть больше 2%. Но уже в октябре рост цен превысил 3%. По данным Soho Realty, в 2004 году в районе Остоженки цены на строящихся объектах поднялись на 19-22%. Но относительно предшествующих лет рост цен в этом районе снизился приблизительно на 5%.
Вторичный рынок
В целом для вторичного рынка Москвы была характерна колебательная динамика ценового роста с выраженной тенденцией к стагнации. Максимальный показатель роста, как и на первичном рынке, пришелся на первый квартал, когда каждый месяц прибавлял к стоимости квадратного метра от 2 до 5%. Май принес замедление роста цен на вторичном рынке, которое продолжилось и в летние месяцы. Осень не внесла существенных изменений в эту картину; за незначительным подъемом цен в сентябре (до 1%) последовал небольшой откат в октябре и ноябре, в результате средняя стоимость метра площади снизилась на десятые доли процента.
За 2004 год средняя цена квадратного метра в Москве ушла вверх более чем на $350, причем в панельных домах рост составил порядка $270 за кв. м, а в монолитных — около $470. Пальма первенства здесь, как и на первичном рынке, принадлежит ЦАО, где по итогам продаж ноября средняя цена метра площади составила $2814 (источник — irn.ru). Второе место занимает ЗАО ($2109), третье — ЮЗАО ($1915). Отметим, что в ноябре средняя цена квадратного метра в ЮЗАО выросла на 0,7%, а в ЗАО упала на 1,3%. На престижном западе повышенным спросом пользовались трехкомнатные квартиры, тогда как на юге и юго-востоке в первую очередь продавалась малогабаритная жилплощадь.
За год объем вторичного рынка вырос примерно на 70%, что увеличило сроки экспликации квартир. Если на поиск покупателя на квартиру стоимостью до $70 тыс. уходило в среднем около двух недель, то жилплощадь, выставленная по цене от $150 тыс., продавалась больше месяца, а выше $300 тыс.— не меньше квартала.
В 2004 году на вторичном рынке оживилась практика торга. В начале года на него соглашались не более 3% продавцов, снижавших стоимость квартир примерно на 2-3%, а в конце таких сделок стало в три раза больше. На объектах стоимостью до $70 тыс. покупателям удавалось сэкономить до $3 тыс., а ценой более $200 тыс.— до $10 тыс. По-прежнему на рынке разменной монетой оставались малогабаритные квартиры в панельных домах, расположенных на периферии города. По информации компании "Новый город", заметно упал интерес покупателей к старым домам с деревянными перекрытиями, квартиры в "сталинках" успешно продавались только в том случае, когда цена квадратного метра не превышала $3 тыс.
Цены на элитную жилплощадь, как и раньше, напрямую зависели от качества района. По данным компании Knight Frank, за квадратный метр элитной недвижимости на Остоженке просили от $6 тыс. до $16 тыс., на Патриарших Прудах и Арбате — $5-10 тыс., на Плющихе и в Замоскворечье — $4-9 тыс. В то же время эксперты отмечают, что, к примеру, в Париже средние цены в наиболее престижных районах составляют $13-14 тыс. за кв. м, в Лондоне — $19-22 тыс. Таким образом, средние цены на элитную недвижимость в Москве примерно на 50% ниже, чем в Париже, и на 70% — чем в Лондоне.
Указали эксперты и на особую политику ценообразования на элитном рынке. "Цена даже похожих по метражу квартир в одном районе может значительно варьироваться в зависимости от отделки и ожиданий продавца",— говорит Алена Бригаднова, начальник отдела городской недвижимости компании Soho Realty. Уникальность квартир, которые выставляются на вторичную продажу, не позволяет говорить о конкретной динамике цен, однако как профессиональным брокерам, так и покупателям очевидно, что вторичные предложения дорожают вслед за "первичкой".
В перечень объектов, где в 2004 году назначались самые высокие цены, вошли такие дома, как "Агаларов Хаус", "Лайт Хаус", "Венский дом", "Патриарх".
ЛЮДМИЛА ЧИЧЕРОВА
Самые дорогие московские квартиры, проданные в ноябре
Жилые объекты, строительство которых начато в ноябре-декабре
|