Риэлтеры реагируют на летнее снижение цен
Летнее снижение цен на частные московские квартиры вынуждает фирмы-риэлтеры выбирать более эффективные на данный момент схемы операций с квартирами и методы привлечения клиентов. К примеру, совсем недавно группа недвижимости Ъ уже писала о заключении фирмой "Южный двор" эксклюзивных договоров на право продажи квартир (в этом случае продавцу после заключения такого договора фирма выплачивает 100 тыс. руб.), что позволяет привлечь максимальное число клиентов и увеличить объем сделок. Сегодня группа недвижимости Ъ решила вновь обратиться к теме расселения коммунальных квартир, которое, по мнению фирм-риэлтеров, в летнее время становится наиболее прибыльной операцией с недвижимостью.
Как рассказали в отделе продаж компании "Московская недвижимость" (тел. (095) 279-92-67), эффективность операций по расселению уже в течение полугода держится примерно на одном, довольно высоком уровне — по данным "Московской недвижимости", он не опускается ниже 45%. Рентабельность же дилерских операций за последние два месяца сильно упала, поскольку за этот период цены на частные московские квартиры снизились на 12-20%. Новый скачок цен на них ожидается лишь к концу сентября. И до этого срока большинство фирм-риэлтеров отложили проведение дилерских операций, возвратившись к старому, испытанному способу получения высоких прибылей — расселению коммуналок.
Специалисты фирмы отмечают, что ставшие в последнее время популярными операции по обмену с доплатой также менее выгодны для риэлтеров, чем расселение коммуналок. Популярность обменов объясняется сравнительной простотой этой операции и небольшими сроками ее проведения. Зато в случае с расселением, несмотря на растянутые сроки сделки, речь идет о гораздо большей прибыли, получаемой с одной операции.
По данным фирмы "ЭЛИС" (тел. (095) 148-98-12), специализирующейся на расселении коммунальных квартир, одна операция занимает в среднем 1,5-2 месяца. А что касается эффективности сделки, то фирма берется за расселение лишь в том случае, если по предварительной оценке масса прибыли превышает $10 тыс., а рентабельность не ниже 45%.
Заметим, что это минимальный уровень рентабельности, когда используется наиболее простая схема "развоза" коммунальщиков в отдельные квартиры. К примеру, подобная схема была использована компанией "Московская недвижимость" при расселении трехкомнатной квартиры (общ. пл. 90 кв. м) на Ленинском проспекте. Для жильцов было куплено три однокомнатные квартиры в "хрущевках" на городских окраинах. С учетом расходов на косметический ремонт однокомнатных квартир (по оценкам фирмы, на это расходуется порядка 25 тыс. руб. на 1 кв. м общей площади квартиры), рентабельность сделки составила 45%.
Рентабельность операций по расселению резко возросла
При использовании более сложных схем расселения рентабельность одной операции может достигать 100 и даже 200%. Так, фирма "ЭЛИС" на прошлой неделе расселила шестикомнатную квартиру на Покровском бульваре (общ. пл. 200 кв. м), использовав при этом обменные "цепочки" с доплатой (см. схему 1). Жители коммуналки получили две трехкомнатные и двухкомнатную квартиру. В свою очередь хозяева "двушки" переехали в однокомнатную квартиру, приобретенную фирмой за $17 тыс., и получили доплату $4 тыс. Для владельца одной из трехкомнатной квартир фирма приобрела двухкомнатную по цене $25 тыс. При этом доплата составила $14 тыс. Другая трехкомнатная квартира была куплена за $45 тыс. Таким образом, совокупные затраты фирмы составили $105 тыс. Рыночную стоимость бывшей коммуналки специалисты фирмы оценивают в $200-215 тыс. В итоге, по оценкам специалистов фирмы, рентабельность сделки составит приблизительно 100%.
Без использования обменов с доплатой фирме пришлось бы приобрести две трехкомнатные и одну двухкомнатную квартиру, затратив минимум $115 тыс. вместо $105 тыс. В этом случае рентабельность сделки снизилась бы до 87%.
Еще большую рентабельность может принести фирме схема, в которой конечными пунктами "цепочек" являются не отдельные квартиры, а неприватизированные комнаты. Дело в том, что рыночная цена таких комнат в 1,5-2 раза ниже аналогичных, но уже приватизированных. Естественно, используемые для "развоза" неприватизированные комнаты приобретаются фирмой путем обмена. В качестве иллюстрации рассмотрим еще одну из последних сделок, проведенных фирмой "ЭЛИС" (см. схему 2).
Для расселения была взята трехкомнатная квартира (общ. пл 83 кв. м) на Кутузовском проспекте. Один из бывших коммунальщиков, имевший наибольшую жилую площадь, переехал в двухкомнатную квартиру, хозяева которой согласились переехать в неприватизированную комнату (собственность фирмы), получив доплату $9 тыс. (как мало все же людям надо... ). Второму коммунальщику была предоставлена однокомнатная квартира, владелец которой в свою очередь также переехал в неприватизированную комнату и получил за это доплату $4 тыс. Наконец, третий житель коммуналки согласился "поменять шило на мыло", то есть въехать в другую коммуналку, получив в качестве компенсации $1 тыс. (сможет, наверное, хорошо отпраздновать свой переезд). В итоге суммарные затраты фирмы (учитывая, что три комнаты обошлись фирме в $13 тыс.) составили $27 тыс. Если учесть, что рыночная стоимость такой квартиры составляет сейчас $900 за 1 кв. м общей площади, рентабельность операции оказывается равной 170%. Без использования неприватизированных комнат фирме пришлось бы купить указанные в схеме квартиры, затратив минимум $48 тыс. В этом случае рентабельность снизилась бы до 45-56%.
Несмотря на то что операции по расселению, как правило, сопряжены со значительными трудностями (высокая вероятность срыва сделки, длительный срок, капризы жильцов), высокий уровень рентабельности побуждает фирмы продолжать работу в этом направлении. Тем более что спрос на большие квартиры остается относительно стабильным, особенно в тех домах, где большинство квартир уже расселено либо готовится к расселению. Ведь для основных покупателей больших квартир немалую роль играет их будущее окружение.
Что же касается дальнейшего использования расселенных квартир, то, как отмечают специалисты фирмы "Вавилон" (тел. (095) 242-14-31), большинство из них в последнее время приобретается под жилые апартаменты либо под резиденцию. В последнем случае квартира используется частично под жилье, частично под офис. Вероятно, это связано с выходом в июне постановления правительства Москвы об усилении контроля за использованием жилого фонда, после которого приобретать квартиру и официально использовать ее под офис стало рискованно.
И все же, по мнению специалистов фирмы "Вавилон", сейчас при расселении коммуналок наиболее привлекательной является работа под конкретного заказчика. В этом случае с покупателем заключается договор на покупку квартиры после ее расселения. И если раньше риэлтеры стремились расселять на деньги заказчика, сейчас это не имеет принципиального значения. Накопив достаточные средства, риэлтеры, как правило, сами финансируют операцию. А на первое место выходит 100-процентная гарантия реализации квартиры сразу после расселения. Однако это не означает, что фирмы не расселяют квартиры "под себя". Если по оценкам специалистов фирмы рентабельность и возможность быстрой реализации достаточно высоки (как в приведенных нами примерах), фирма с удовольствием вкладывает средства в подобные операции.
ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ Ъ