Рынок офисной недвижимости в Краснодарском крае начал восстанавливаться после пандемии коронавируса. Часть арендаторов офисных площадей ушла, оставшаяся часть смогла пережить кризис благодаря снижению стоимости аренды. На сегодняшний день аренда офиса в качественных бизнес-центрах Кубани составляет 1–1,1 тыс. руб./кв. м в месяц. Общий уровень заполняемости на рынке офисной недвижимости края составляет 86%. Эксперты не сходятся во мнении относительно дальнейших тенденций в данном сегменте: одни говорят о грядущем росте стоимости аренды — на 3–5%, другие прогнозируют снижение арендной ставки на 10–20%.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Постковидный рост
В ближайшие годы, по оценке экспертов, в Краснодарском крае ожидается прирост объема коммерческой недвижимости на 30–40 тыс. кв. м ежегодно. Динамика восстановления рынка, в частности, сохранится благодаря снижению уровня заболеваемости COVID-19. По данным АН «Аякс», уже сейчас в некоторых районах Краснодара предложение опережает спрос. По данным консалтинговой компании Macon, возобновляются проекты, замороженные в период карантина. Так, в 2021 году, по данным экспертов, был отмечен высокий показатель ввода офисов в сегменте build-to-suite (BTS) или офисов «под ключ».
«В 2021 году рынок качественной офисной недвижимости на Кубани оценивался в 400 тыс. кв. м арендопригодной площади, что на 18 тыс. кв. м больше, чем годом ранее. Активно развивается девелопмент бизнес-центров на побережье Краснодарского края. Строительство новых центров запланировано в Новороссийске, Туапсе и Сочи»,— говорит гендиректор Macon Илья Володько.
По данным Macon, на сегодняшний день в Краснодарском крае функционирует 71 крупный бизнес-комплекс. Наибольшая концентрация объектов коммерческой недвижимости высокого класса зафиксирована в Краснодаре (83% от общего объема по всему региону). В Сочи находится 9% бизнес-площадей края, в Новороссийске — 4%. Крупные бизнес-центры также располагаются в Геленджике, Туапсе, Армавире и Белореченске.
Большую часть сегмента офисной недвижимости составляют бизнес-центры класса В. Таких центров в регионе 59, или 77% от общего числа. Остальные 23% занимают деловые центры класса А (12 объектов).
Офисы класса А располагаются в элитных бизнес-центрах. Отделка таких помещений отличается высоким качеством материалов. Как правило, бизнес-центры высокого уровня престижа располагаются в районах городов с хорошей транспортной доступностью (центральные, деловые районы, крупные транспортные развязки). Офисы класса А оснащены необходимой техникой и конференц-помещениями.
В-класс деловой недвижимости имеет меньший набор услуг по обслуживанию и отличается не таким выгодным местоположением.
Руководитель компании по продаже и аренде недвижимости «Перспектива24-Геленджик» Виталий Фомин отмечает, что в последние полгода-год, после снижения заболеваемости коронавирусом, по Геленджику наблюдается тенденция строительства новых торгово-офисных зданий. И до ввода в эксплуатацию, как показала практика, они уже все сданы в аренду либо проданы.
«Значительной части новых бизнес-центров в Геленджике не пришлось заниматься поиском арендаторов, потому как здания были возведены под нужды определенных компаний. Договоры с будущими арендаторами подписываются заранее, еще до ввода объекта в эксплуатацию. Высоким спросом пользуются сервисные офисы и гибкие рабочие пространства»,— резюмировал господин Фомин.
Восстановление ставок
В марте 2020 года рынок коммерческой недвижимости Краснодарского края пережил период стагнации на фоне роста заболеваемости коронавирусом. Бизнес перешел на удаленку, а продажи готовой коммерции остановились. В зону риска, по словам руководителя отдела продаж департамента коммерческой недвижимости АН «Аякс» Надежды Звягиной, попали собственники офисной недвижимости. По ее данным, в период с мая по июль 2020 года в Краснодаре высвободилось 8 тыс. кв. м таких площадей. Основную часть составили средние объекты (от 100 до 200 кв. м). «Крупные компании выдержали период пандемии достойно, во многом благодаря собственникам, которые в эти периоды более охотно шли на встречу своим арендаторам, давая некоторые льготы»,— отметила Надежда Звягина.
По словам основателя сети частных детских садов Smile Fish (SF) Ивана Сорокина, льготы для бизнеса наиболее ярко были выражены в снижении стоимости аренды. «В 2020 году мы открыли больше детских садов, чем в предыдущие несколько лет. Многие арендодатели в ходе переговоров шли на уступки»,— говорит бизнесмен.
После отмены коронавирусных ограничений в 2022 году некоторые арендаторы почувствовали на себе рост стоимости аренды коммерческих помещений. Так, преподаватель вокала Алексей Поляков рассказал «Ъ-Кубань», что ценник в его практике вырос в среднем на 15%. Тенденцию подтверждают эксперты компании Macon.
«Отток части арендаторов и переход некоторых из них на удаленный формат работы привели к пересмотру коммерческих условий и снижению арендных ставок. В прошлом году рынок стал восстанавливаться: процесс сокращения и оптимизации занимаемых площадей завершился и сменился трендом на восстановление спроса на офисы, что повлекло и рост арендных ставок»,— отметил гендиректор консалтинговой компании Macon Илья Володько.
По данным Macon, средний диапазон стоимости аренды в качественных бизнес-центрах (классов А и В) Краснодарского края составляет 1–1,1 тыс. руб./кв. м в месяц, включая НДС. Самые высокие ставки отмечены на побережье Краснодарского края: в Геленджике (1,2 тыс.–1,8 тыс. руб./кв. м), Сочи (от 1,4 тыс. руб./кв. м в месяц), Новороссийске (1,1–1,2 тыс. руб./кв. м в месяц). Наиболее близкие ставки к среднему значению действуют в Армавире (в пределах 1 тыс. руб./кв. м в месяц) и Краснодаре (933–1,06 тыс. руб./кв. м).
«Уровень арендных ставок и цен продажи напрямую зависит от качественных характеристик, транспортной доступности и формата объекта, поэтому самые дорогие ставки, как правило, характерны для А класса. Самое дорогое предложение в данном сегменте представлено в Сочи (в среднем от 1,62 тыс. руб./кв. м/мес.), самое бюджетное — в Краснодаре (в среднем от 1 тыс. руб./кв. м/мес.). Арендные ставки в классе В примерно на 15% ниже»,— отмечает Илья Володько.
Свободное предложение
Предложение по продаже офисов в центрах А и B класса в Краснодарском крае представлено всего в 15 объектах. Они находятся в Краснодаре и Сочи. Большая часть предложений сосредоточена в краевой столице (93%).
Локальные продажи офисов премиум-класса и крупных объектов, по словам экспертов, характерны секретностью: сведения о сумме сделок, как правило, не афишируются, детали продаж известны только участникам соглашений. Объекты в бизнес-центрах Кубани составляют всего 21% от общего числа предложений по продаже офисов высокого качества. По этой причине, отмечают аналитики Macon, усредненный показатель стоимости качественных объектов не соответствует действительности.
«Отметим лишь, что качественные объекты офисной недвижимости, при прочих равных, в среднем вдвое дороже объектов некачественного сегмента»,— отмечают аналитики.
Кроме того, само явление продажи качественных офисов и целых бизнес-центров — редкое событие. Эксперты отмечают, что число сделок в отношении качественной бизнес-недвижимости в регионе минимально. Как правило, они происходят при условиях реализации залогового имущества или непрофильных активов крупных компаний на электронных аукционах. Чаще всего таким образом продаются бизнес-объекты С-класса.
Общий уровень заполняемости на рынке офисной недвижимости составляет 86%. Наименьшая заполненность отмечена в Армавире, где доля пустующих помещений достигает 56%. «Данное значение свидетельствует о том, что текущее предложение офисных площадей является избыточным и не покрывается потребностями местного бизнеса»,— поясняет господин Володько.
Наиболее заполнены объекты премиум-класса. Это объясняется их малочисленностью, а также тем фактом, что в период пандемии и массового ухода бизнеса на удаленку арендодатели были вынуждены снизить стоимость аренды офисов, чтобы сохранить доход.
«Сегодня премиальные офисные центры пользуются большим спросом, но в Краснодаре и Сочи таких объектов очень мало. Тем бизнес-центрам, которым присвоен класс А, есть что улучшать в плане инфраструктуры, если сравнивать с мировыми стандартами. Одновременно с этим мы не наблюдаем дефицита офисов классов В и C. В настоящее время многие такие бизнес-центры не заполнены даже на 80%»,— рассказала генеральный директор СК «Неометрия» Надежда Барачина.
Доля свободных помещений в сегменте А-класса по краю составляет 10%, офисы В-класса вакантны на 15%. Из-за снижения доли вакантных площадей качественной коммерческой недвижимости эксперты Macon прогнозируют рост стоимости аренды и продажи на 3–5% в год.
В ближайшие несколько лет при условии экономических ограничений в Краснодаре стоимость аренды офисов может снизиться. «Слишком много факторов оказывают влияние на офисный сектор. Сектор индустриальной и торговой недвижимости восстановится достаточно быстро, а вот офисам нужен будет более длительный период. Учитывая еще большее снижение спроса на аренду, ставки будут спускаться еще на 10–20% от уровня сегодняшнего дня»,— считает Надежда Звягина.
По словам Виталия Фомина, в следующем году ставки аренды офисов в прибрежных городах вырастут, ввод новых офисных площадей будет высоким, но дефицит все равно сохранится. В целом дополнительного притока денег на рынок недвижимости эксперты не прогнозируют, их общий объем останется на уровне 2021 года.