гендиректор УК "Креативные инвестиционные технологии"
"Сама природа инвестконтрактов не очень пригодна для паевых фондов"
— Почему в фонды недвижимости не идут широкие слои инвесторов?— Можно сказать даже больше — в ПИФы недвижимости не идет не только массовый инвестор, но даже крупные институциональные инвесторы пока лишь присматриваются. Потенциально объем рынка может увеличиться на два или три порядка. И тот рост чистых активов, который мы видим в настоящее время в фондах недвижимости, покажется даже не цветочками, а лишь завязями. Но это произойдет только тогда, когда будут решены три основных вопроса, стоящие перед фондами недвижимости.
Самый важный вопрос — это налоги. Неурегулированность его институциональные инвесторы расценивают как наибольший риск. Риск, что ситуация с налогообложением активов фондов может резко измениться. В настоящее время НДС и налог на имущество платить невозможно. Но все рассматривают эту ситуацию как некий казус, ошибку, случайность. Более того, позиция налоговиков в этом вопросе однозначная — налоги надо платить. До недавнего времени мы вели переговоры с рядом очень крупных инвесторов, но эти переговоры были заморожены на неопределенный срок. Вплоть до однозначного решения вопроса о налогах. Важно даже не то, чтобы эти налоги были минимальны, важно, чтобы вопрос был решен в принципе.
Второй вопрос — регистрация недвижимости. На сегодняшний день у каждого региона сложилась своя практика. Например, управляющие компании однозначно считают, что в качестве владельца недвижимости должен регистрироваться ПИФ без перечисления всех его владельцев. Но для того, чтобы структуры по регистрации недвижимости были также в этом уверены, должны появиться инструкции Минюста, в которых бы однозначно говорилось, как это делать.
Третий вопрос — практика инвестирования. Если говорить о строящейся недвижимости, то, с нашей точки зрения, в рамках существующего законодательства в сфере недвижимости инвестиции в ПИФы через инвестиционные контракты — это увеличение рисков для инвесторов. При этом существовала практика двойных стандартов, когда одни спецдепозитарии позволяли управляющим включать контракты в имущество фондов, а другие считали, что это противозаконно. У нас ушло как минимум шесть месяцев на то, чтобы получить официальное, пусть и отрицательное для инвестконтрактов мнение ФСФР. Но теперь появилась ясность, хотя и есть попытки "дорегулировать" вопрос.
— Что вам не нравится в предполагаемом регулировании использования инвестиционных контрактов?
— Наша принципиальная позиция совпадает с ФСФР и состоит в том, что природа самих инвестконтрактов не очень пригодна для паевых фондов. В том смысле, что у ПИФов всегда объем обязательств должен соответствовать объему реальных активов, который в нем находится. В случае с инвестконтрактами (договорами соинвестирования, долевого участия и т. д.) у вас появляется лишь объем прав требования. Понятны попытки найти выход из сложившейся ситуации. Например, договориться со страховщиками либо написать регламенты взаимодействия с застройщиками. Но в нашем понимании эти мероприятия принципиально ситуацию не изменят. Когда вы отдаете по инвестконтракту деньги, риски не устраняются. Ни одна страховая компания в таком объеме такие виды рисков сегодня не застрахует. И введение в систему контроля риск-менеджмента также не устранит риски. И когда вы отдаете какой-либо актив застройщику, к которому ФСФР никаких требований предъявить не может, то это неправильно. У вас может быть застройщик с лицензией и с уставным капиталом всего в 10 тыс. рублей. Вы отдаете ему несколько сотен или десятков миллионов рублей. А застройщик возьмет и исчезнет.
— А дополнительные договоры, гарантии, регламенты работы с застройщиками не помогут?
— ФСФР может потребовать наличие определенных пунктов в договорах. Но она не может предъявить каких-либо требований к застройщику. Застройщик имеет лицензию — и все. Застройщиков регулирует не ФСФР. И это никак не снимает риск перепродажи активов. Если вы не владеете этим активом, если не вы распределяете ту площадь, которую продают, то обеспечить контроль на 100% нельзя. Понятно, что те компании, которые работают сейчас на рынке, исходят из благих побуждений — не в их интересах обманывать пайщиков. Но они не могут поручиться за весь рынок. Когда будут урегулированы вопросы, касающиеся налогообложения, рынок ждет взрывообразный рост. И тогда очень многие застройщики выберут именно этот путь финансирования строительства. Но проконтролировать всех уже будет невозможно.
— Изменит ли ситуацию обязательная государственная регистрация инвестконтрактов?
— В принципе вы и сейчас можете зарегистрировать заявление о праве требования по инвестконтракту, но это мало что дает. В Германии инвестконтракты также регистрируются. Но эта регистрация правоустанавливающая: владелец инвестконтракта регистрируется как собственник доли недвижимости. В нашем случае необходимо изменить постановление о составе активов фондов недвижимости. Иначе теоретически возможна ситуация, когда некий недовольный пайщик увидит несоответствие структуры активов фонда требованиям постановления ФКЦБ и может опротестовать все прошлые действия управляющей компании.