— Какая ситуация сейчас в сфере налогообложения ПИФов недвижимости?
— С налогом на добавленную стоимость и налогом на имущество сложилась не столько проблема, сколько своего рода налоговая лакуна. Это связано с тем, что 21-я глава Налогового кодекса (НК), регулирующая НДС, появилась до принятия закона "Об инвестиционных фондах" и его положения не учитывала. Кроме того, перечень налогоплательщиков поименован в первой части НК, к которым закрытый ПИФ недвижимости не относится. Конфликта между этими документами нет, потому что в законе об инвестфондах нет ни слова о налогообложении. Но этот же закон устанавливает определенную форму бизнеса — ЗПИФ недвижимости. Раньше мы не сталкивались с такой ситуацией, ПИФы действовали на рынке ценных бумаг. Оборот по ценным бумагам исключался из оборота по НДС. Нет здесь и налога на имущество. А в объектах недвижимости эти налоги есть. Получается двойственная ситуация. С одной стороны, наши пайщики являются собственниками имущества. Соответственно, когда есть объем реализации, возникают и НДС, и налог на имущество. С другой стороны, они являются владельцами ценной бумаги. И вся их деятельность сводится лишь к тому, чтобы получить доход по этой ценной бумаге. А в этой связи у нас отсутствует налогоплательщик. Управляющая компания не может являться налогоплательщиком, потому что она не является собственником активов. И в качестве налогового агента по НДС управляющая компания также не может выступать. Но оборот с активами совершается.
— Получается, что уплата налогов для ПИФов недвижимости — дело добровольное?
— Конечно, мы не существуем в правовом вакууме. Но в трактовке нынешнего законодательства ЗПИФы недвижимости не платят ни НДС, ни налог на имущество. Хотя были случаи с обращениями в Минфин и, раньше, в МНС, и их ответы, предписывающие платить налоги. Необходимо учитывать одно важное обстоятельство. НДС — это налог, который предполагает зачет, но для этого нужно стоять в производственной цепочке. В случае с фондами недвижимости получается интересная ситуация: платить налог мы можем, а зачесть — нет. ПИФы недвижимости можно условно разделить на две группы. Одна группа фондов связана с жильем. Операции по реализации жилых помещений у нас с 2005 года вообще выводятся из оборота по НДС. Вторая группа связана со строительством и сдачей в аренду коммерческой недвижимости. В этой группе ПИФ находится в середине производственной цепочки. И поэтому нам выгоднее платить и засчитывать НДС, чем не платить и не засчитывать. Сложилась парадоксальная ситуация: налоги мы хотим заплатить, но фактически не можем. Эту ситуация можно решить, только внеся продуманные изменения в Налоговый кодекс.
— Не возникнут ли в связи с возможным изменением в налогообложении ПИФов недвижимости различные налоговые схемы?
— Мы сами против того, чтобы ЗПИФ использовался в схемах по уходу от налогов. В такой ситуации ничего не останется как отдать рынок юристам, планирующим эти налоговые "дыры", и заработать противников в соответствующих структурах. Мы же хотим сохранить рынок. Поэтому активно взаимодействуем с юридическими компаниями в выработке подходов, которые в ближайшее время должны появиться в виде конкретного законопроекта. И цена вопроса для индустрии фондов недвижимости и для роста всего фондового рынка велика. Когда налоговые вопросы будут решены, то я считаю, что емкость рынка за два года достигнет 100 млрд руб. Ведь капитализация только московского рынка недвижимости превышает российский фондовый рынок многократно. ЗПИФы недвижимости — это инструмент коллективного инвестирования в недвижимость. Нашими инвесторами являются физические, юридические лица, могут быть иностранные инвесторы. Но важно создать такой подход, при котором налоговые последствия для инвесторов фондов недвижимости будут не хуже, чем налоговые последствия от прямого инвестирования. В ином случае смысл коллективного инвестирования теряется.
— Месяц назад ФСФР сочла необходимым рассмотреть правомерность использования ПИФами инвестиционных контрактов. На какой стадии находится разрешение этого вопроса?
— Инвестиционные контракты — это жаргон. Существует целый перечень договорных отношений, которые регулируют взаимоотношения инвестора, заказчика-застройщика и генподрядчика. Это три основных действующих лица в соответствии с законом "О строительной деятельности". Фонды — это инвесторы, и одни из многих. При этом рынок строительства у нас гигантский, а доля ЗПИФов недвижимости пока ничтожно мала. Существует определенная практика рынка: договора финансирования строительства, договора долевого участия и т. д. Вот их и решили назвать инвестконтрактами. Однако исторически нормативную базу для ПИФов недвижимости создавали специалисты рынка ценных бумаг. И нельзя было рассчитывать, что будут учтены все нюансы.
И если бы было принято решение отказаться от инвестконтрактов, то это означало бы закрытие отрасли. Нам удалось доказать необходимость сохранения инвестконтрактов. В ближайшем будущем будут урегулированы вопросы по структуре активов ЗПИФов недвижимости. Внесенные ограничения на условия инвестконтрактов, требования по раскрытию информации, а также необходимость для управляющих разрабатывать регламент по управлению рисками в каждом фонде лишь добавят привлекательности инструменту коллективного инвестирования в недвижимость.