Затишье перед штилем

Затишье перед штилем

       В октябре продажи недвижимости немного активизировались, однако на ценах это практически не отразилось. По сравнению с сентябрем на вторичном рынке средняя цена упала на 0,3%, а на первичном выросла на 2%. Неожиданно ведет себя только рынок дорогой аренды, где вместо ожидаемого роста спроса наметился обратный процесс.

Первичный рынок без перемен
       В октябре на первичном рынке столицы отмечено небольшое оживление. Средняя цена квадратного метра стала дороже примерно на 2%, и то в основном за счет пересмотра цен в связи с переходом объектов в новую стадию строительства. По мнению аналитиков, основная причина активизации рынка — желание реализовать отложенный покупательский спрос, который наблюдался летом. Как и в предыдущие месяцы, покупателей привлекали дома в самом низком ценовом диапазоне. По словам Татьяны Пошмарги, директора центра маркетинга и продаж корпорации "Жилищная инициатива", на первичном рынке жилплощадь стоимостью свыше $2 тыс. за кв. м сейчас продается плохо, поэтому застройщики стараются найти различные ходы, позволяющие реализовать значительные объемы как можно раньше, и тем самым обезопасить себя от длительных сроков продаж. "В сегменте новостроек сейчас наблюдается определенное недоверие покупателей к объектам недвижимости на начальной стадии строительства,— говорит Нина Кузнецова, генеральный директор ЗАО 'Корпорация МИАН'.— В результате основные продажи начинаются не на стадии котлована, а после выхода объекта из земли". Это едва ли не основная причина, по которой застройщикам, заинтересованным в привлечении частных инвесторов, приходится выставлять жилплощадь по ценам ниже рыночных.
       Для дорогой столичной недвижимости планомерное изменение цен в зависимости от месяца года нетипично. По словам Алены Бригадновой, начальника отдела городской недвижимости компании Soho Realty, каждый застройщик в зависимости от своих планов и стадии готовности объекта индивидуально выстраивает концепцию предполагаемых ценовых изменений. Так, например, выросли цены квартир на Староволынской улице, поскольку строительство этого объекта перешло на новую стадию — возведение каркаса. По словам Ольги Павловой, директора по развитию Delight Realty, сегодня на рынке недвижимости существует дефицит строящихся объектов, которые находятся на завершающем этапе и имеют ценовой диапазон около $3,5-4,5 тыс. за кв. м. Причем эти объекты должны быть расположены в ЦАО и желательно — в пределах Садового кольца. Наиболее востребованы квартиры площадью от 60 до 100 кв. м, а также около 200 кв. м. По данным компании Paul`s Yard, за последние три месяца (с июля по октябрь) средняя цена квадратного метра жилья в ЦАО выросла на 3,8% и составила $5280, в том числе внутри Садового кольца — на 2,7%, достигнув показателя $5995.
       
А на вторичном — ценопад
       В октябре на вторичном рынке наблюдалась небольшая активизация покупательского спроса, отмеченная увеличением количества совершаемых сделок купли-продажи, в том числе альтернативных. Предложение выросло (по информации компании "Домострой" — на 11%), и это отразилось на ценах — значительная часть сделок, как и в летние месяцы, была заключена после небольшого торга, снизившего общую цену примерно на 3-5%. По информации сайта arn.ru, в октябре по сравнению с сентябрем средняя цена квадратного метра стала дешевле на 0,3% и составила $1960 (по данным компании "Домострой", цены снизились на 4%). Отрицательный показатель роста цен отмечен по всем столичным округам, за исключением ЗАО, где цены выросли на 0,7% и составили $2134 за кв. м, и Зеленограда (0,4% при средней цене $1334 за кв. м). Максимальное падение цен (0,8%) произошло в ВАО ($1674 за кв. м). Стабильным спросом пользуются квартиры в сталинских шести-восьмиэтажных кирпичных домах, где средние цены за месяц поднялись на 1% и достигли $2631 за кв. м. В октябре на рынке появились предложения о продаже квартир в сталинских домах на территории ЦАО по ценам более низким, чем это было весной. Так, в начале Ленинградского проспекта двухкомнатная квартира общей площадью 65 кв. м была выставлена на продажу за $152 тыс. ($2338 за кв. м), а на улице Неглинной трехкомнатная квартира в трехэтажном особняке общей площадью 84 кв. м — за $210 тыс. ($2500 за кв. м).
       По данным компании Blackwood, на вторичном рынке сейчас представлено не более 200 элитных квартир. Среди них в последнее время заметно увеличилась доля квартир в новостройках, сданных в эксплуатацию два-три года назад. В общем объеме предложений они занимают около 50%. Специалисты отмечают, что особенностью продаж дорогого жилья является тот факт, что покупатели чаще останавливают свой выбор на квартирах без отделки, чем с дизайнерским ремонтом. Причем продавцам практически никогда не удается вернуть вложенные в ремонт деньги. В октябре большинство сделок было заключено по сентябрьским ценам, продажа нескольких эксклюзивных квартир все же сказалась на общей ситуации, позволив этот месяц элитному сектору завершить с плюсом в 1%.
       
Новые предложения октября
       Затишье, установившееся на столичном рынке недвижимости, немного оживили новые предложения, отличающиеся хорошим местом расположения, оригинальностью архитектуры, а также новыми ценовыми рубежами. Корпорация МИАН приступила к реализации проекта и продажам жилья в элитном жилом комплексе "Коперник" (ул. Б. Якиманка, 22). В доме высотой 6-15 этажей разместится 146 квартир свободной планировки, паркинг на 147 машиномест. Особенностью проекта является новый подход к организации внутреннего пространства дома, базирующийся на основе стандартов лучших мировых отелей. На ранней стадии строительства цена квадратного метра достигла $18 тыс. Планируется, что уже через год дом будет готов к заселению. Компания Blackwood начала реализацию жилья в клубном доме класса de luxe "Чайка" в районе "Покровское-Стрешнево". В шестиэтажном особняке оригинальной архитектуры предусмотрено 16 квартир общей площадью от 240 до 435 кв. м, в том числе двухуровневые пентхаусы. В октябре квартиру можно было приобрести по цене от $4,5 тыс. за кв. м, пентхаус — от $7 тыс. за кв. м. Сдача дома госкомиссии — в начале 2006 года. Компания "Миэль-недвижимость" открыла продажи в двух 23-этажных одноподъездных домах-башнях в микрорайоне "Гранд-Паркъ", строительство которых находится на стадии седьмого этажа. На первых трех этажах домов предусмотрены нежилые помещения, в которых разместятся предприятия сферы услуг, в подземной части — паркинг. Общая площадь жилья, выставленного на реализацию, составляет около 20 тыс. кв. м. Это 40 однокомнатных (64 кв. м), 80 двухкомнатных (около 90 кв. м) и 80 трехкомнатных (от 120 кв. м) квартир. Цена жилплощади составила $1,6-2,15 тыс. за кв. м. Из предложений экономического класса внимания заслуживает объект департамента инвестиционных программ строительства города в ЮВАО (ул. Наличная, 3а, стр. 1). Монолитно-кирпичный дом высотой 16 этажей строится по индивидуальному проекту. На сегодняшний день средняя цена квадратного метра установлена в размере $1,5 тыс. Ожидаемый срок ввода дома в эксплуатацию — четвертый квартал 2005 года. "Первый строительный трест" открыл продажи в ЖК "Магнолия парк", возводимом в Лианозове, микрорайон 1б. Жилая застройка представлена монолитными домами с разноуровневыми секциями высотой от 14 до 19 этажей. В жилом комплексе — квартиры, состоящие из одной-трех комнат общей площадью 32,8-85,1 кв. м. Первые этажи нежилые. В октябре продажи шли по цене от $1,17 тыс. до $1,34 тыс. за кв. м. Плановый срок сдачи объекта госкомиссии — третий квартал 2006 года.
       
Неожиданный провал аренды
       По сложившейся практике осенью отмечается максимальный спрос на аренду жилья. И если в сентябре все развивалось по обычному сценарию, то в октябре прошел неожиданный сбой. "На рынке аренды в октябре мы отметили снижение количества желающих арендовать квартиру, что совершенно нетипично для этого времени года,— говорит Александр Гениевский, заместитель генерального директора компании 'Новый город'.— Это явление может быть связано с тем, что весной цены на продажу квартир достигли очень высокого уровня и снимать квартиру стало очевидно выгоднее, чем приобретать в собственность. Так что те клиенты, которые обычно арендовали квартиры осенью и под Новый год, сделали это раньше, опасаясь, что цены на рынке аренды тоже рванут вверх". В числе невостребованных оказались квартиры, сдающиеся по ставкам от $1,5 тыс. до $2,5 тыс. в месяц. Это объясняется тем, что для семей со скромным бюджетом такие квартиры являются недоступными, а обеспеченных клиентов не удовлетворяет их качество. Дешевое жилье всегда пользуется стабильным спросом, что позволило хозяевам поднять цены в среднем на 5%.
       
ЛЮДМИЛА ЧИЧЕРОВА
       

ЭКСПЕРТНАЯ ОЦЕНКА        Как поведут себя цены на недвижимость до конца года?         Григорий Куликов, председатель совета директоров компании "Миэль":        — На первичном рынке существует тенденция к незначительному росту цен. Но это выборочная ситуация, и цены будут расти в зависимости от степени готовности зданий, а также в зависимости от места расположения новостроек. За ноябрь и по первую декаду декабря включительно рост цен может составить 5%, а после 10 декабря цены уже вряд ли кто повысит.         Дмитрий Кузнецов, первый заместитель генерального директора ЗАО "Корпорация МИАН":        — До конца года прогнозируемый рост цен составит 1-1,5% в месяц. В целом сегодня можно говорить о стабилизации рынка недвижимости, поэтому резких изменений цен на недвижимость в Москве ожидать не следует.         Павел Здрадовский, генеральный директор Paul`s Yard:        — Роста цен на 3-4% в месяц, как в прошлом году в этот период, не будет, и это хорошо. Мы ожидаем приток новых клиентов на покупку элитной недвижимости. Перед Новым годом покупательская активность традиционно повышается, и наши ожидания остаются оптимистическими, предполагаемый рост цен составит 1,5%.         Эльвира Еремина, заместитель генерального директора инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век":        — В ноябре мы ожидаем, что цены на рынке жилья вырастут в пределах 1-1,5%. Росту спроса на жилье будет способствовать приближение Нового года, в преддверии которого наши граждане привыкли делать крупные покупки.         Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood:        — После затишья на рынке элитной недвижимости мы ожидаем некоторого оживления к концу 2004 года. Связано это, прежде всего, с окончанием финансового года, которое всегда влечет увеличение покупательской активности: ноябрь и декабрь — месяцы, в которые совершается большинство сделок. Так что возможный прирост цен к концу ноября составит порядка 1%.         Алена Бригаднова, начальник отдела городской недвижимости компании Soho Realty:        — Можно смело прогнозировать увеличение продаж к концу года в сегменте дорогой столичной недвижимости и появление на этом рынке ряда новых интересных проектов в районе большой Никитской улицы, Остоженки и Патриарших прудов. Однако это не вызовет снижения цен на существующие объекты. Также в краткосрочной перспективе это не приведет и к удорожанию района в целом. Можно было бы ожидать, что появление новых элитных домов, приводящее к возникновению равного социального окружения, позволит застройщикам повысить цены на свои объекты, однако это произойдет не в ближайшие месяцы.         Алексей Белоусов, генеральный директор "Капитал Груп Маркетинг":        — По нашим прогнозам, в ноябре и декабре спрос только увеличится. Мы не видим предпосылок для падения цен, так как есть тенденция к увеличению стоимости квадратных метров. Существуют прямые затраты застройщиков, которые сейчас только увеличиваются. Возросли и затраты, связанные с приобретением прав на застройку.

Самые дорогие квартиры, выставленные для сдачи в аренду в Москве

#	Стоимость ($)	Адрес	Дом	Площадь
1.	18 тыс.	Малая Бронная, 27	3/6, кирпич	190 кв. м
2.	15 тыс.	Ул. Тверская, 28	7/8, клубный дом	Студия 100 кв. м+ комнаты 27, 25, 17 кв. м
3.	15 тыс.	Сеченовский переулок	Клубный дом	300 кв. м
4.	13 тыс.	Можайское ш., 2	6 /22, кирпич	200 кв. м
5.	10 тыс.	Ул. Мясницкая, 24	5-6/5, кирпичный особняк	250 кв. м
6.	10 тыс.	Ул. Тверская, 28/1	5/6, кирпич	160 кв. м
7.	9,5 тыс.	Ул. Новый Арбат, 29	6/17, монолит	210 кв. м
8.	8 тыс.	Покровский бульвар	4/5, кирпич	180 кв. м
9.	8 тыс.	Голиковский переулок, 5	3/5, кирпич	170 кв. м
10.	7,5 тыс.	Ул. Новый Арбат, 29	5/17, монолит	150 кв. м

Информация предоставлена компанией МИАН

Жилые объекты, строительство которых начато в октябре

#	Объект	Адрес	Инвестор
1.	Жилой дом (2-я	Хорошевское	МФС-6 и
	очередь)	шоссе, вл. 38	"Интеко"
2.	Жилой дом с подземной автостоянкой	Ул. Удальцова, вл. 17	ОАО МТЗ "Рубин"
3.	Жилой дом	Зюзино, кв. 26-31, корп. 10	СУ-155
4.	Жилой комплекс "Кутузовская Ривьера"	Ул. Нежинская, вл. 3	Корпорация "Строймонтаж"
5.	Жилой дом	Ул. Героев-Панфиловце в, вл. 3	"Главмосстрой"
6.	Жилой комплекс "Зеленые горы"	Варшавское шоссе, вл. 16Б	Группа компаний ПИК
7.	Жилой дом	Ул. Авиамоторная, д. 28/4	Правительство Москвы
8.	Жилой дом	Ул. Партизанская, вл. 35	ЗАО "Фирма 'Соцсервис'"

Информация предоставлена Комплексом архитектуры, строительства, развития и реконструкции города и строительными компаниями