управляющий партнер компании Blackwood
"Переселение москвичей требует деликатного подхода"
— С какими сложностями сталкиваются строительные компании при переселении москвичей из ветхого жилья?
— Переселение жильцов и решение проблем с собственниками недвижимости требует деликатного подхода, так как они прожили много лет в центре столицы и не склонны отказываться от принадлежащего им по праву жилья.
— Какие механизмы используют столичные застройщики для расселения домов, попадающих под реконструкцию?
— Их два: при участии городских властей и на основании частной инициативы инвестора. В первом случае обязательства берет на себя департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, а инвестор только финансирует этот процесс.
Во втором случае инвестор занимается расселением самостоятельно. Как правило, такое расселение стоит инвестору огромных денег и трудозатрат: жильцы зачастую отказываются выезжать за разумную компенсацию, пользуясь своим привилегированным положением. Они выдвигают ультиматумы и требуют за свое переселение компенсацию в виде благоустроенной квартиры большей площади или евроремонта за счет инвестора. В результате сильно страдает экономика проекта.
— Какой вариант предпочтителен для вашей компании?— Для нас, безусловно, предпочтителен первый. Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы занимается расселением жильцов в соответствии с программами по реконструкции и графиком переселения граждан из пятиэтажных, ветхих, аварийных жилых домов на текущий год, а мы, как инвесторы, только финансируем этот процесс.
— Как инвестор получает объекты под реконструкцию?— Сегодня все объекты под реконструкцию реализуются через комитет города Москвы по подготовке и проведению конкурсов и аукционов. Аукционы на сегодняшний день являются единственным способом получения инвестором объекта под реконструкцию.
— Аукционы облегчили или осложнили инвесторам получение объектов?— С появлением инвестиционных торгов рынок стал более цивилизованным. Город получает компенсацию, следовательно, должен обеспечивать юридическую чистоту документации. Ведь власти заинтересованы в реконструкции ветхих зданий на таких условиях.
— А если инвестор решил сам заняться расселением, например, для того, чтобы на месте ветхого жилья построить элитное?
— В этом случае он должен предложить жильцам приемлемую для них компенсацию. Зачастую расходы составляют примерно треть от стоимости площади строящегося здания на месте реконструируемого жилья. У нас был случай, когда один из собственников квартиры запросил около $8000 за один квадратный метр. Пришлось пойти на его условия, но экономически проект, разумеется, пострадал.
— На какую прибыль может рассчитывать инвестор при реконструкции ветхого жилья? За счет чего в итоге происходит переселение граждан?
— Экономика вопроса при реконструкции ветхого жилья в элитное следующая: пакет документов, необходимых для начала строительства в центре Москвы, в расчете на жилую площадь может достигать $3 тыс. за 1 кв. м. Это для небольшого дома до 20 квартир. Добавим к этому себестоимость строительства квадратного метра элитного жилья (приблизительно $1,5 тыс.) и получим минимальную стоимость — $4,5 тыс. Максимальная цена может зашкаливать за $15 тыс. Она складывается из стоимости денег во времени и риска инвестора. Никто не будет вкладывать деньги в строительство, если оно будет приносить только 10% прибыли. Элитный сектор не отличается от остальных — застройщику нужна соответствующая риску прибыль. Тем не менее элитные проекты приносят меньший доход, нежели дома бизнес- и экономкласса: прибыль составляет порядка 30% годовых. Зато среди покупателей элитного жилья много людей, готовых платить более $10 тыс. за 1 кв. м. Квартира в хорошем месте покупается по любой цене.