Наиболее важной составной частью рынка аренды является рынок аренды жилья. В этом обзоре группа недвижимости Ъ решила познакомить своих читателей с тем, какая ситуация складывается сегодня в этом сегменте арендного рынка. На динамику основных характеристик аренды жилого фонда города, таких, как стоимость проживания, заполняемость гостиничных номеров, уровень спроса и предложения, уровень качества предоставляемых помещений оказывает влияние множество факторов. Например, с наступлением летнего сезона возрастает спрос на жилье за счет приезжающих туристов, а с другой стороны, увеличивается и количество пустующих квартир, владельцы которых уезжают за город и сдают свои квартиры внаем на летний период. Для того чтобы оценить ситуацию на рынке аренды жилья в целом, необходимо формально разделить его на 3 составные части: гостиничный комплекс, мини-гостиницы и аренда жилых квартир.
Владельцы отелей радостно потирают руки — заполняемость большинства гостиниц составляет 80%
Гостиничный бизнес всегда несколько оживляется с наступлением периода отпусков. Если буквально два месяца назад заполняемость гостиниц в Москве в среднем не превышала 60%, то уже сегодня заполняемость номеров некоторых гостиниц достигает 90%. Как правило это не особо удаленные от центра трех-четырехзвездочные отели, стоимость проживания в которых не самая высокая по Москве, а их классность вполне приемлема для большей части приезжающих туристов. Высокий уровень заполняемости в летний период наблюдается в таких трехзвездночных отелях, как "Marco Polo Presnja Hotel", "Интурист", "Россия", "Союз", "Золотое кольцо". Стоимость проживания здесь колеблется от $70 до $180 в день за одноместный номер и $90-215 за двухместный. Заполняемость в удаленных от центра гостиницах, таких, как "Рulman Iris Hotel" (Коровинское шоссе), "Рус-Отель" (Варшавское шоссе), "Новотель" (аэропорт "Шереметьево-2"), и в летнее время не превышает 70%.
Заполняемость многих четырехзвездочных отелей в настоящий момент также в среднем на 10% выше по сравнению с апрелем месяцем. Администрация многих гостиниц рассчитывает в разгар летнего сезона иметь 80-90% заполняемость. Наибольшей популярностью пользуются у туристов такие гостиничные комплексы, как "Славянская-Рэдиссон", "Савой", "Аэростар", "Олимпик-Пента", "Международная". Цена одноместного номера колеблется здесь от $205 до $250 в день, двухместного — от $230 до $300. Среди фешенебельных пятизвездночных отелей ("Балчуг Кемпински", "Метрополь", "Палас-Отель") пальма первенства принадлежит "Балчугу": заполняемость здесь сегодня достигает 75% при среднем уровне цен — $280 в день за одноместный номер и $320 — за двухместный. Разумеется, основной контингент проживающих в этих гостиницах составляют иностранные бизнесмены и богатые туристы.
Основная масса российских туристов, приезжающих в Москву, предпочитает размещаться в недорогих рублевых отелях. По словам администрации этих гостиниц, поток российских туристов и из стран бывшего СССР за последнее время резко сократился и возрастает ненамного с наступлением периода отпусков. Поэтому администрация некоторых гостиниц, в целях обеспечения наибольшей заполняемости, предоставляет в аренду целые этажи различным фирмам, в основном туристическим, которые в дальнейшем сдают эти номера в субаренду уже по более высокой цене. Тем не менее заполняемость таких гостиниц и в летний период не превышает все тех же 70%. Стоимость проживания в рублевых, или частично рублевых, гостиницах таких, как "Измайлово", "Космос", "Будапешт", "Можайская", колеблется от 4000 до 8000 рублей в день.
Можно добиться и 100% заполняемости — стоит только обзавестись собственной мини-гостиницей
Другая часть рынка аренды жилья представлена так называемыми мини-гостиницами. Это обычные квартиры, переоборудованные под меблированные комнаты с целью последующей сдачи в аренду. Такие апартаменты весьма популярны среди туристов и иностранных бизнесменов. К услугам фирм, сдающим меблированные комнаты, нередко прибегают и компании, которым нужно поселить прибывших на переговоры иностранных партнеров. Этот пока небольшой сегмент рынка аренды, по-видимому, будет существенно расширяться. Пока на нем официально действуют лишь две фирмы — "Южный двор" (тел. (095) 233-21-90) и "ЮниФьючер" (тел. (095) 473-44-28). Цены у них гораздо ниже тех, что предлагаются валютными гостиницами. Результатом такого сочетания качества предоставляемых услуг и стомости проживания стала стопроцентная заполняемость номеров мини-гостиниц. Например, по расценкам фирмы "Юнифьючер" однокомнатная квартира (при условии проживания в ней одного человека) обойдется в $39 в сутки (или в рублях по курсу ММВБ), а двухкомнатная — $50 в сутки. При проживании двух человек — $49 и $65 в сутки соответственно. Расценки фирмы "Южный двор" в переводе на рубли близки к стоимости проживания в рублевых гостиницах. Однокомнатная квартира в центре стоит $100-$200 в месяц, а на окраинах города цены колеблются от $50 до $150. Двухкомнатная квартира, оборудованная под меблированные комнаты, стоит $150-250 в центре и $100-$200 в спальных районах города. Специалисты "Южного двора" отмечают общее снижение спроса на мебелированные комнаты в течение года из-за уменьшения количества приезжих. Однако несмотря ни на что заполняемость комнат, находящихся в собственности у фирмы, не опускается ниже 90%.
Помимо низких цен следует отметить еще целый ряд преимуществ, которые получает клиент при вселении в мини-гостиницу. Во-первых, фирмы обеспечивают клиента набором дополнительных услуг. В каждой квартире есть мини-бар со стандартным набором продуктов, который регулярно пополняется. Во-вторых, регулярно дежурят бригады охранников и сантехников, выезжающих сразу по вызову. В-третьих, по желанию заказчика фирма может разработать культурную программу, обеспечить передвижение по Москве и услуги гида-переводчика. Кроме того, следует отметить индивидуальный подход в обслуживании практически каждого клиента — все-таки чувствуется, что работники этих фирм работают не "на дядю", а на самих себя.
Цены на аренду частных квартир за последние два месяца выросли в среднем на 70%
И, наконец, последний сегмент арендного рынка жилья — это аренда квартир. В последнее время уровень спроса и уровень предложения здесь несколько сбалансировался. Главное — договориться в цене. В летний период предложение обычно несколько превышает спрос, главным образом за счет отъезжающих на лето за город владельцев квартир. Многие из них сдают квартиру впервые и иногда значительно сбивают цену, найдя "порядочного" арендатора или стремясь ускорить свой отъезд. Часть владельцев квартир предпочитают сдавать жилье в аренду через посреднические фирмы. Большинство фирм в качестве комиссионных берут месячную арендную плату. Однако некоторые из них в целях увеличения количества проводимых сделок снижают комиссионные до 50-75% от суммы арендной платы. Ценовая ситуация на рынке аренды жилых помещений в последнее время несколько стабилизировалась. С возникновением большого количества фирм-посредников несколько снизилось число "случайных" сделок, при совершении которых владельцы назначают цену, не соответствующую рыночному уровню.
Разумеется, стоимость аренды квартир определяется, в первую очередь, ее местоположением. Амплитуда колебаний уровня цен в зависимости от местоположения квартиры может достигать $150. Так, в настоящее время стоимость аренды однокомнатной квартиры в центре составляет $150-$200 в месяц, в спальном районе — $100-50, а цена аренды однокомнатной квартиры на окраинах может опускаться до $50-$80 в месяц. Стоимость аренды двухкомнатной квартиры колеблется от $250 до $300 в месяц в центре, $150-200 — в спальных районах города и $ 80-$ 130 — на окраинах города. Минимальная стоимость проживания в трехкомнатной квартире в центре составляет $ 350 в месяц, в спальных районах — $ 250, на окраинах эта цифра понижается до $ 200 в месяц. По желанию владельцев квартир оплата может производиться в рублях по текущему биржевому курсу. Естественно, что это расценки посреднических фирм, специализирующихся на сдаче в аренду частных квартир. По многочисленным же объявлением, развешанных на каждом углу, можно снять квартирку, главным образом в "спальных" районах, и подешевле на 15-25%. Правда, и времени на это уйдет гораздо больше. А уверенности, что вас не выгонят из нее до истечения срока договора, гораздо меньше.
По майским данным фирмы "Экспресс" (тел. (095) 385-08-32), однокомнатная квартира на Большой Черемушкинской улице была сдана в аренду за 120 тыс. руб. в месяц, а однокомнатная на Щелковском шоссе — за 70 тыс. руб. в месяц. Стоимость аренды двухкомнатной квартиры на ул. Вавилова составила 150 тыс. руб., а арендная плата двухкомнатной квартиры на улице Маршала Тюленева — 80 тыс. руб. Трехкомнатная квартира в престижном районе на улице Молодежной была сдана за 350 тыс. руб., а подобная квартира на Просторной улице — за 200 тыс. руб.
Величина платы за аренду квартиры может также варьироваться и в зависимости от параметров, характеризующих качество предоставляемого жилья. Наиболее важными факторами являются наличие телефона и отсутствие необходимости делать какой-либо ремонт. Так, при отсутствии телефона стоимость аренды может понижаться на 20-30 тыс. руб. Зачастую для арендатора является важным и наличие необходимого минимума мебели, что также может влиять на конечную ставку аренды.
По оценкам наблюдателей, за последние три месяца цены на аренду квартир возросли в среднем в 1,8-2 раза. Если в марте однокомнатную квартиру в спальном районе можно было снять за $50-60 в месяц, то сегодня эта сумма достигла $100-120. А, имея $200, два-три месяца назад можно было снять двухкомнатную квартиру в центре Москвы — сегодня же этой суммы хватает максимум на аренду однокомнатной квартиры в центре или двухкомнатной в спальном районе.
По словам сотрудников фирм-посредников, сейчас проходит очень мало дорогих валютных сделок — это, как правило, аренда больших, комфортабельных и обставленных старинной мебелью квартир в престижных районах города. Основной пик спроса приходится на недорогие однокомнатные квартиры, стоимость которых составляет 50-75 тыс. руб. Однако подобные сделки чаще всего носят случайный характер, а столь невысокая арендная плата в дальнейшем все равно повышается владельцем квартиры.
Спрос на загородные дома вырос в два раза
На прошедшей неделе спрос на землю под индивидуальное жилищное строительство стал постепенно стабилизироваться. Этот факт констатировали практически все риэлтеры, торгующие землей. Строительный сезон находится в самом разгаре, а до его завершения осталось еще около 5 месяцев, следовательно тому, кто хочет пожить в собственном доме уже в этом году стоит поторопиться с покупкой участка. Как правило, многие люди торопиться вообще не любят, но так как дом очень хочется, то обращаются к риэлтерам, чтобы купить готовый. Последние в свою очередь отмечают, что буквально за последний месяц спрос на готовые дома и полуфабрикаты (дома без внутренней отделки) возрос более чем в два раза. Кроме того, при отсутствии подходящих предложений многие покупатели готовы брать фьючерсные контракты, на что еще весной подвинуть их было практически невозможно.
Фирмы-риэлтеры, специализирующиеся на торговле землей, как правило занимаются также куплей-продажей домов и дач в пригородной зоне. Это связано с тем, что активность покупательского спроса к земле и домам находится в противофазе — весной существует повышенный спрос на землю, в то время как дома пользуются наибольшим спросом ближе к осени, при падении интереса к земле. Поэтому с наступлением осеннего сезона в структуре объемов реалиации таких риэлтеров будет преобладать продажа домов.
Однако предложение пригородных домов весьма ограничено даже по количеству. По оценкам экспертов группы недвижимости Ъ, все московские риэлтеры предлагают сейчас не более 35 готовых домов в ближайшем пригороде. Еще примерно в два раза больше домов находится за тридцатикилометровой отметкой, но как показывает практика, они мало кого интересуют из-за относительно высокой цены предложения. Если посмотреть, кто же является собственниками домов выставленных на продажу, то это в первую очередь люди, которые строили жилой дом для себя, а затем по каким-либо причинам вынуждены были его продать. Во-вторых это небольшие фирмы, строящие дома. специально на продажу. Часто такие фирмы покупают два или три соседних участка и застраивают их домами по индивидуальным проектам. Затем на фазе полуфабриката дома с помощью риэлтеров находят своего покупателя, по желанию которого производят внутреннюю отделку.
Сложившийся баланс спроса и предложения естественно отразился и на цене домов. Теперь уже покупателей не шокируют цены предложения в $200 тыс. за дом в престижном месте. Тем более, что этот фактор влияет на цену дома больше всего. Например по словам специалистов фирмы "Транстрейд" (тел. (095) 287-00-12) кирпичный дом, построенный по индивидуальному проекту на охраняемой территории в западном направлении в 15 км от МКАД общей площадью 380 м2 стоит $200 тыс. В то же время кирпичный дом той же площади, но находящийся на северо-западе в тех же 15 км от Москвы, однако незамысловатой архитектуры, с тем же набором коммуникаций (водопровод, магистральный газ, электричество, канализация, возможность подключения телефона), на таком же по площади участке в 12 соток стоит уже в два раза меньше — $100 тыс. Таким образом, разница между стоимостью земельного участка в первом и втором случае почти в 7 раз меньше разницы в стоимости практически одинаковых домов. Стоимость пустого участка в первом случае по оценке специалистов "Транстрейда" составила бы около $25 тыс., а второго, на северо-западе $11 тыс., то есть на этом этапе различие незначительное — всего $14 тыс. Однако в конечном итоге после строительства, это наложилось на цену дома почти в геометрической прогрессии.
Конечно же на цену домов влияет множество факторов и помимо местонахождения. Это в первую очередь, при условии равной площади, и архитектурное решение, внутренняя планировка, материалы, как внутренней, так и внешней отделки, наличие телефона, характер соседней застройки и т. д. Между тем, даже при недостатке предложений фирма "Транстрейд" практически первой из всех московских риэлтеров пошла на такой шаг, как изготовление каталога лотов выставленных на продажу, в котором представлены фотографии и технические характеристики продающихся домов. Это по словам директора фирмы Андрея Заставенко, намного упростило работу с клиентами и увеличило привлекательность предлагаемых объектов.
В связи с тем, что предложение готовых домов сильно ограничено, в последнее время заметно увеличивается интерес к фьючерсным контрактам на строительство домов. И здесь девелоперы могут отнять у риэлтеров значительную часть состоятельных и не очень богатых покупателей. Ъ уже неоднократно писал о строящихся в Подмосковье коттеджных поселках. Цены на дома в них колеблются от $150 тыс. до $280 тыс. А предложения контрактов на строительство домов стоимостью $80-120 ты, практически отсутствует. Единственное известное наблюдателям Ъ предложение — это несколько коттеджей фирмы "OZ" (тел. (095) 254-09-31), где стоимость дома составляет $60-100 тыс. в зависимости от внутренней отделки. Трехэтажные дома площадью 220 кв. м имеют все коммуникации и телефон. В первом этаже кроме кухни находятся две комнаты и санузел. Во втором — три спальни, детская и еще два санузла. Третий этаж мансардный, площадью 46 кв. м. Кроме того к каждому дому пристроен гараж, над которым находится солярий и зимний сад. Дом будет покрыт немецкой черепицей. Комплекс из 10 домов находится в 30 км от МКАД по Ярославскому направлению в 5 км от Учинского водохранилища. Сейчас ведутся работы по возведению каркасов домов.
ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ Ъ-DAILY