|
Конторский метр |
 |
| Фото: СЕРГЕЙ МИХЕЕВ, "Ъ" |
Теория и практика
Объем предложения на рынке офисной аренды по-прежнему не удовлетворяет спрос — в первую очередь это касается качественных помещений. И хотя эксперты говорят о том, что разрыв между спросом и предложением постепенно сокращается, площади в зданиях с современным инженерным оборудованием реализуются еще до сдачи в эксплуатацию. Например, в бизнес-центре класса А "Крылатские холмы" практически не осталось свободных площадей, несмотря на то что отделочные работы здесь будут идти до 2005 года. Такая же ситуация с бизнес-центром "Романов Двор II", расположенным недалеко от Кремля. Предварительные договоры аренды помещений центра заключаются по максимальным для рынка базовым ставкам — $600-850 за кв. м в год без учета эксплуатационных расходов и НДС ($75-135 за кв. м в год).
По словам исполнительного директора ABN-Realty Сергея Колегова, аналогичная картина наблюдается и в сегменте менее импозантных, но не менее функционально приспособленных для ведения бизнеса офисных помещений класса В. Так, площади в находящемся на стадии реконструкции офисном здании по адресу Дербеневская наб., д. 7 и бизнес-центре "Новоданиловский Дом" (Варшавское шоссе, д. 5) практически полностью реализованы еще до ввода объектов в эксплуатацию. "Продолжающийся рост макроэкономических показателей РФ способствует постоянному увеличению уровня спроса; с другой стороны тот инвестиционный климат, который установился на рынке коммерческой недвижимости, способствует всемерному увеличению строительной активности в городе",— говорит Сергей Колегов.
По данным отдела исследований компании ABN-Realty, в последние несколько лет доля свободных площадей в бизнес-центрах класса А и В ни разу не превысила 10%. Принимая во внимание теорию цикличности развития рынка и международный опыт в области девелопмента, можно сделать вывод, что рынок офисной недвижимости в Москве находится на пике своего развития и насыщение на нем наступит лишь после того, как доля свободных площадей превысит приведенную цифру. Однако, по прогнозам практически всех участников рынка, в ближайшие несколько лет такого не произойдет. "Сохранению нынешних тенденций будет способствовать задерживающийся ввод в эксплуатацию ММДЦ 'Москва-Сити' (сегодня на строительной площадке активно возводится лишь комплекс зданий компании Enka.— 'Деньги'), а также уменьшение амбициозности его отдельно взятых проектов. Например, башня 'Россия' — ее высота и площадь решением инвестора — компании МДК — сокращены едва ли не на половину из-за угрозы террористических актов",— отмечают в ABN-Realty.
Класс А медленно дорожает
По словам директора по развитию Swiss Realty Group Ильи Шершнева, "тенденция к увеличению коэффициента занимаемой площади в расчете на одного работника и стремление российских арендаторов к повышению классности занимаемых зданий влекут повышение арендных ставок на офисы класса А. В последнее время нередкими стали сделки по несколько тысяч метров, когда цена за квадратный метр намного превышает $1 тыс.".
Аналитики отмечают, что в отличие от сегмента В, где рост цен практически остановился, ставки на помещения класса А продолжают медленно подниматься. В настоящее время средний уровень цен для площадей этого класса составляет $625-750 за кв. м в год (без НДС). В среднесрочной перспективе указанная тенденция обещает сохраниться — подтверждением этому служат, в частности, финансовые расчеты девелоперов, которые только начинают реализацию своих проектов и при этом "закладываются" на существующие арендные ставки.
Самая высокая аренда внутри Садового кольца. Как отмечают в ABN-Realty, "чем дальше от Кремля и ближе к МКАД, тем ощутимей снижение ставок. Например, разброс цен аренды офисных помещений класса А в зависимости от расположения объекта выглядит следующим образом: $85-400 за метр площади в год". Исключение составляет разве что Крылатское. По словам Татьяны Борисовой, ведущего специалиста отдела офисных помещений компании Knight Frank, "несмотря на близость к МКАД, популярность района Крылатское стабильно растет как среди девелоперов, так и среди арендаторов. Сейчас помимо имеющихся и строящихся бизнес-центров планируется возвести 26-этажный офисный комплекс класса А 'Профико'".
Средний уровень предложения по аренде помещений класса В не изменился и составляет $400-650 за кв. м в год (без НДС). Однако, по прогнозам аналитиков Knight Frank, в будущем году ставки в классе В могут значительно вырасти, правда, это будет касаться только качественных новых объектов, с продуманной концепцией и профессиональным консалтинговым сопровождением. Рост цен в этом сегменте может составить до 15%.
По данным отдела исследований компании ABN-Realty в III квартале 2004 года в общем количестве сделок с офисной недвижимостью доля купли-продажи составит порядка 32%. Здесь стоит упомянуть Пермскую финансово-промышленную группу, которая приобрела Central Tower (Овчинниковская наб., д. 22; 25 тыс. кв. м) и "Самсунг центр" (Большой Гнездниковский пер., д. 1-2; 8,2 тыс. кв. м). Среди предложений в этом сегменте выделяется находящийся в стадии реконструкции офисный центр Radio Place по адресу улица Радио, д. 24.
В последнее время часто стали появляться запросы на приобретение в собственность от 200 до 1000 м офисных площадей. Как правило, покупаются объекты нулевого цикла и отдельно стоящие здания — покупаются компаниями, которые потом их целиком занимают. "В силу ограниченности предложения эксклюзивные офисные площади уже могут продаваться по $8-10 тыс. за кв. м. При этом рекордная цена контракта на сегодняшний день находится на уровне $9 тыс. за кв. м",— говорит Илья Шершнев.
Служебным зонам — повышенное внимание
В ближайшее время будут введены в эксплуатацию бизнес-центр "Романов Двор II", офисный центр Gold Tower по улице Кржижановского, д. 16, бизнес-парк "Крылатские Холмы", 1-я фаза комплекса "Башня на Набережной", бизнес-центр "Европа Хаус", а также офисное здание "Святогор II" по адресу Летниковская ул., д. 10.
До сих пор главными девелоперами на офисном рынке являются такие крупные холдинги как "Капитал Груп", "Баупорт", Hines, CMI Development, ST-Group, Forum Properties, Enka. Однако в последнее время большой интерес к офисной недвижимости проявляют и другие компании. Причем едва ли не половина из заявляемых новых проектов относится к разряду крупных бизнес-центров. Еще несколько лет назад девелоперы боялись приступать к строительству зданий с полезной площадью более 5-8 тыс. кв. м, а сегодня проектируются объекты на 20-30 тыс. кв. м.
По словам старшего консультанта "НЭО Центра" Михаила Ильина, одной из тенденций развития рынка является привлечение девелоперами ведущих европейских строительных компаний для генподрядных работ. "Первоочередным является вопрос качества строительства с использованием накопленного международного опыта; вопрос цены контракта и повышения его доходности постепенно отодвигается на второй план. Эта ситуация продиктована желанием предоставить гарантированное качество для возможных арендаторов и будущих собственников, а следовательно, получения конкурентного преимущества перед другими бизнес-центрами",— говорит он.
Также отмечается тенденция повышения качества управления вновь введенными офисными помещениями. Это находит отражение в содержании договоров аренды и продажи. Растет юридическая защищенность обеих сторон сделки, разрабатываются и предлагаются принципиально новые условия для арендаторов, касающиеся как оплаты аренды и производства коммунальных платежей, так и ремонта помещений. Еще одна примета времени: более пристальное внимание уделяется обслуживанию помещений общего пользования — коридоров, санитарно-технических и служебных зон.
БЭЛА ЛЯУВ
Основные сделки купли-продажи 2004 год
| Место | Объект | Адрес | Площадь объекта (тыс. кв. м) | Покупатель |
|---|---|---|---|---|
| 1 | "Берлинский дом" | Ул. Петровка, д. 5, | 14 | Westdeutsche Immobilien Bank |
| 2 | "Централ Тауэр" | Овчинниковская наб., 22-24 | 25 | Пермская финансово-промышленная группа |
| 3 | "Самсунг центр" | Б. Гнездниковский пер., д. 1-2 | 8,2 | Пермская финансово-промышленная группа |
| 4 | Бизнес-центр | Таганский туп., д. 4 | 6,725 | Агентство по страхованию вкладов |
Основные сделки, аренда 2004 год
| Место | Объект | Адрес | Площадь объекта (тыс. кв. м) | Арендатор |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Бизнес-парк "Крылатские холмы" | Ул. Крылатская, д. 19 | 6 | Micrisoft |
| 2 | Бизнес-центр | Раушская наб., д. 6 | 6,4 | Газпромбанк |
| 3 | Бизнес-парк "Крылатские холмы" | Ул. Крылатская, д. 19 | 3 | Sun Interbrew |
| 4 | Бизнес-центр "Красная Роза" | Ул. Тимура Фрунзе, д. 1 | 1,87 | Компания ТНК-ВР |
| 5 | Бизнес-центр | Ул. Шаболовка, д. 31 | 2,37 | Компания ATM Group |
| 6 | Бизнес-центр | Ул. М. Семеновская, д. 9 | 1,647 | Компания FIRELEK |
| 7 | City-Enka | Краснопресненская наб, д. 4, участок 10 | 6,386 | IBM |
| 8 | Бизнес-центр класса "В" | Дербеневская наб., д. 1/2 | 6 | SUEK |
| 9 | Бизнес-центр | 1-й Кожевнический пер., д. 6 | 2,5 | МТС |
| 10 | Бизнес-центр | Дербеневская наб., д. 7 | 5 | МТС |
| 11 | Бизнес-центр | Кадашевская наб., д. 32 | 1,57 | Банк "Авангард" |
| 12 | Бизнес-центр | Чистопрудный б-р, д. 9 | 5,08 | "Ренессанс-Страхование" |
При составлении таблиц использованы данные компаний ABN-Realty, Knight Frank и Swiss Realty Group.