|
Капитальное отступление |
Капитальный ремонт жилищного фонда — комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа элементов здания с частичной заменой конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, направленных на улучшение эксплуатационных показателей и не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания и его функционального назначения. Нормой износа дома для капремонта считается износ не менее 60% элементов здания.
Программа капремонта реализуется в соответствии с постановлением правительства Москвы #28 от 21 января 2003 года "О программе капитального ремонта, модернизации, реновации и реконструкции зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки начиная с 2003 года и основных объемах показателей на 2003-2004 годы". Согласно документу, непосредственно по капремонту запланировано освоить за два года 1 млн кв. м. В развитие этого документа 12 августа 2003 года вышло постановление правительства #676 "О капитальном ремонте и модернизации жилищного фонда без отселения жителей".
Капитальные планы
В последние годы на рынке жилых помещений сложилась любопытная ситуация: объемы строительства новых домов постоянно наращиваются, а объемы капитального ремонта жилых зданий — падают. Сейчас весь жилой фонд Москвы составляет около 195 млн кв. м, из них 19 млн кв. м (около 10%) — блочные и панельные пятиэтажки несносимых серий, которые построены в середине 50-х годов и давно нуждаются в капремонте. Год назад руководитель департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Владимир Ресин предложил считать реконструкцию и капитальный ремонт жилых зданий новой отраслью столичного стройкомплекса. С его подачи комплексный капремонт домов осуществляется по технологии капитального строительства: начинается с разработки исходно-разрешительной документации, а завершается приемкой госкомиссии.
30 марта правительство Москвы утвердило упомянутую среднесрочную программу на 2004-2006 годы. В ней особый акцент сделан на комплексную реконструкцию городских кварталов. В этом году готовится документация в 39 кварталах жилой застройки, в следующем запланировано в 50, а в 2006 году — в 60. Программу совместно выполняют комплекс архитектуры, строительства, развития и реконструкции города (КАСРиРГ) и комплекс городского хозяйства. Как сообщил заместитель руководителя объединенного пресс-центра столичного стройкомплекса Александр Алехин, всего в том или ином виде реорганизационных мероприятий до 2010 года нуждается около 28 млн кв. м жилья. Ежегодно площадь жилья, приходящего в негодность, увеличивается в среднем на 3 млн кв. м. За два года предстоит капитально отремонтировать 1 млн кв. м из несносимого фонда. "На эти цели город ежегодно повышает лимиты,— отметил господин Алехин.— Капремонт несносимых пятиэтажек предполагает не только замену инженерных коммуникаций, окон, дверей, водопроводов и газопроводов. При надстройке одного-двух этажей будут монтироваться лифты и мусоропроводы".
Пятиэтажные барьеры
Замена инженерных коммуникаций, окон, дверей, водопроводов планируется в соответствии с законом города Москвы "О мониторинге техсостояния жилых домов". Теоретически капремонт необходим дому, если нарушен его корпус — течет крыша, в стене образовалась трещина, подтоплен или разрушен фундамент. По словам заместителя начальника ДЕЗ Головинского района САО по капремонту Марианны Новиковой, в зачет капремонта может пойти и выборочный ремонт, например замена кровли. "Капремонт жилых домов идет тяжело. Конечно, строительство крупного социального объекта или транспортной развязки вблизи старого дома существенно повышает его шансы попасть в план капремонта. А пока в нашем районе некоторые дома, построенные полвека назад, в лучшем случае попадут в план капремонта только через три-четыре года",— говорит госпожа Новикова.
Как отметила главный специалист по реконструкции и строительству управы Головинского района Валентина Комкова, сейчас сроки капремонта жилых домов определяет эксплуатирующая организация. И они напрямую зависят не от сроков постройки домов, а от финансирования. "Если правительство Москвы даст деньги на капремонт, мы его проведем". Диспетчеры объединенной диспетчерской службы ДЕЗ #8 Головинского района рассказали, что "во времена СССР задержек с капремонтом не было: его проводили строго через 25 лет после строительства дома. Потом сроки продлили до 31 года. А сейчас планово-предупредительный ремонт не проводится вовремя — говорят, нет денег".
Как пояснил на условиях анонимности источник "Денег" в московском правительстве, "сегодня деньги находят в основном на строительство новых жилых домов, которые на рынке недвижимости приносят колоссальные барыши, а на капремонт бюджетных денег дают мало, поскольку он убыточен. Реально для начала капремонта старого жилого дома нужно стихийное бедствие. Последняя тенденция такова — проще, дешевле снести дом и построить новый, а людей выселить в какую-нибудь тмутаракань. Поэтому и тянут с капремонтом, ждут, когда дом станет ветхим или аварийным, чтобы создать на его месте новую стройплощадку",— отметил источник.
"Неважно, как выселяют жильцов, главное — в срок"
Московские власти признают, что не в состоянии полностью финансировать капитальный ремонт жилья из городского кошелька. Поэтому они пытаются привлечь частные инвестиции через открытые конкурсы. Условия проведения капремонта определяет комитет Москвы по организации и проведению конкурсов и аукционов, а утверждает городская конкурсная комиссия. Как пояснили в пресс-службе комитета, он организовывает тендеры на контракты стоимостью свыше 20 млн руб., менее дорогие проекты рассматривают в префектурах Москвы. Как правило, выигрывает инвестор, предложивший городу большую площадь после реализации проекта.
При капитальном ремонте и реконструкции домов без отселения обязательна замена всех инженерных коммуникаций в квартирах жильцов. "Но поскольку во многих жилых комнатах сделан дорогостоящий ремонт, люди отказываются жить на стройплощадках и активно защищаются. Суды завалены исками, рассмотрение которых затягивает сроки сдачи объектов на неопределенный срок. Я уже не говорю про низкую рентабельность проектов капремонта",— говорит Александр Алехин. Как пояснил на условиях анонимности сотрудник московской риэлтерской компании, работающей в центре столицы, при расселении жителей частный инвестор, проводящий капремонт дома, обычно выделяет агентству недвижимости определенную сумму денег. "Неважно, на каких условиях происходит выселение жильцов, главное, чтобы риэлтеры уложились в срок. И декларации столичных властей, что жителей необходимо переселять в близлежащие кварталы, мало кого волнуют. Бывают случаи, когда выгодная сделка срывается из-за упрямства какого-нибудь пенсионера, и тогда агентство недвижимости идет на любые его условия, лишь бы уложиться в отведенное время",— сообщил риэлтер.
СЕРГЕЙ АРТЕМОВ
График переселения граждан из пятиэтажных, ветхих, аварийных жилых домов и для освобождения площадок под строительство жилья, подлежащих отселению в 2004 году
- Центральный АО
- Северный АО
- Северо-Восточный АО
- Восточный АО
- Юго-Восточный АО
- Южный АО
- Юго-Западный АО
- Западный АО
- Северо-Западный АО
- Зеленоградский АО
- Итого
|
