В Москве можно найти ничьи небоскребы
землепользование
Недостроенные здания, строительство которых прекращено по разным причинам,— привычная часть архитектурного облика многих городов России. Но в Москве с ее строительным ажиотажем долгострои вызывают удивление. Земля под застройку внутри Садового кольца обходится инвесторам в $1-10 млн за гектар. При этом невостребованных земель в черте города практически не найти. Зато брошенные стройки есть в каждом округе столицы.
Государственный подход
Характерная особенность долгостроев, начатых и брошенных частными инвесторами,— неопределенность с правом собственности. Вокруг некоторых происходит судебное разбирательство, которое ставит под сомнение право формального хозяина на объект. Но таких объектов немного. Подавляющее большинство недостроенных зданий в столице находится на балансе правительства Москвы или в федеральной собственности. Причина прекращения строительства в этом случае, как правило, банальна: у города или госслужб не хватило средств ни на продолжение строительства, ни на его консервирование, и теперь затраты по завершению объекта могут обойтись бюджету едва ли не дороже строительства с нуля.
Как объяснила Ъ представитель департамента по управлению имуществом правительства Москвы Наталья Быкова, все недостроенные здания, находящиеся в собственности Москвы, попадают в программу реновации, запущенную в начале 2004 года. "В настоящее время составляется перечень зданий, подлежащих достраиванию,— сообщила госпожа Быкова.— Город отказался от практики привлекать инвесторов за долю в собственности и будет строить на свои средства. Большинство зданий превратят в бизнес-центры класса С. При этом приватизация и продажа зданий, включенных в программу реновации, запрещена как минимум в течение десяти лет после введения в эксплуатацию".
В офисном центре «Зенит» похоронено $150 млн, выданных в кредит итальянскими банками
Фото: АЛЕКСАНДР МИРИДОНОВ, Коммерсантъ
В правительстве Москвы затруднились сообщить, какие именно здания примут участие в программе. Из известных москвичам долгостроев под реновацию могут попасть несколько объектов. Среди них здание гостиницы рядом со станцией метро "Сокольники", практически достроенное, но так и не запущенное в эксплуатацию; административное здание рядом с метро "Каширская", брошенное в 1990 году; недостроенный инженерный комплекс института ревматологии, строившийся в 1987-1989 годах; здание на Каширском шоссе (вл. 61, корп. 3а), простаивающее с 1984 года.
Программа реновации, уточняют в департаменте по имуществу Москвы, касается только столичной собственности. Такие недострои, как корпус административного здания на Ульяновской набережной (д. 22), остаются на балансе правительства России и вряд ли в скором времени будут завершены. Здание на Ульяновской набережной ранее принадлежало Министерству здравоохранения РФ, а теперь, по данным префектуры Центрального административного округа (ЦАО) Москвы, передано Минобороны. Как говорит начальник пресс-службы ЦАО Екатерина Золотарева, "префектура несколько раз обращалась к разным структурам правительства РФ с просьбой разобраться, почему здание не используется и не достраивается, однако ответа не получила".
Еще одна брошенная государственная собственность — здание на проспекте Вернадского. Бывшее Федеральное агентство по правительственной связи и информации (ФАПСИ) в конце 80-х выстроило для себя три высотки, но не успело ввести в эксплуатацию последнюю, расположенную ближе к метро "Университет". В 90-х годах незавершенное здание облюбовали неформалы--любители городской экзотики.
Один из них рассказал Ъ: "Примерно в 2000 году здание закрыли от незаконных посещений, поставив охрану с видеокамерами и собаками". В марте 2003 года ФАПСИ расформировали. Имя нынешнего хозяина здания неизвестно. С 9 августа 2004 года службы правительственной связи по указу президента Путина перешли под управление Федеральной службы охраны (ФСО) (Ъ писал об этом 10 августа 2004 года), однако на деле две трети имущества прежнего агентства разбросаны между Минобороны и ФСБ. Московские неформалы утверждают, что сейчас высотка на проспекте Вернадского используется службами ФСБ "для отработки техники взятия административных зданий". Во всяком случае, государство о ней не забыло: года два назад Центр исследований экстремальных ситуаций (образован в 1992 году в структуре Министерства по чрезвычайным ситуациям РФ) провел ее комплексное исследование на предмет возможного разрушения. Итоги исследования в центре не раскрывают.
Частные и ничьи
Пример брошенного частного строительства в том же Юго-Западном округе — зеркально-голубое здание недалеко от станции метро "Юго-Западная", на перекрестке улиц Академика Анохина и Коштоянца. Его начали строить в 1993 году. Согласно материалам Федерального агентства по федеральному имуществу (бывшего Минимущества РФ), в списке федеральных долгостроев это #199 — бизнес-центр "Зенит". Строительство инициировал академик Абел Аганбегян, который тогда был ректором Академии народного хозяйства при правительстве России (АНХ). Согласно проекту, здание имеет объем 100 тыс. кв. м. По слухам, господин Аганбегян под собственные гарантии получил в Италии кредит в $150 млн на строительство этого здания. Подрядчиком выступила некая итальянская строительная компания. После ее исчезновения в 1995 году проект заморозили, деловой центр был тогда готов примерно на 80%.
В 1993 году, сразу после начала строительства "голубого кристалла", АНХ передала недостроенное здание на баланс дочернего предприятия — Высшей школы международного бизнеса (ВШМБ), где Абел Аганбегян был гендиректором. ВШМБ вскоре подала заявку на приватизацию, акционировалась и отпочковалась от академии вместе со стеклянным долгостроем. В 1999 году Счетная палата объявила приватизацию недвижимости АНХ незаконной, а Генпрокуратура завела на господина Аганбегяна уголовное дело, подозревая его в "злоупотреблении служебными полномочиями" и "незаконном участии в предпринимательской деятельности". С другой стороны, спецкомиссия правительства РФ, занимавшаяся этим делом, объявила, что недостроенное здание не является имуществом и не могло быть внесено в уставный капитал ВШМБ. Пока расследование продолжается, принадлежность здания неясна. Большинство опрошенных Ъ экспертов сошлись на том, что истинным хозяином "кристалла" по-прежнему является АНХ. Как утверждают сотрудники расположенного напротив "Зенита" Московского института радиоэлектроники и автоматики, академия частично использует "кристалл", сдавая сохранившиеся части недостроенного здания под склады и офисные помещения.
Другой частный проект — комплекс "Царев сад" в Кокоревом подворье (Центральный округ Москвы), вокруг строительства которого до сих пор ведутся споры. Территория на берегу Москвы-реки напротив Кремля всегда привлекала к себе внимание. В XV веке на этом месте "по царскому велению" был разбит сад, уничтоженный пожаром 1701 года. В 1997 году, почти через три столетия, АО "ФСК 'Кейстоун'" взялось построить здесь "висячие сады" с цветами, фруктовыми деревьями и фонтанами. Стоимость проекта оценивалась в $180 млн. Помимо "Кейстоуна" инвесторами стали Московский банк Сбербанка РФ и ЗАО "Линн" — фирма, специально созданная для строительства "Царева сада" акционерами "Кейстоуна". Под этот проект Сбербанк открыл дополнительную кредитную линию в $150 млн.
В феврале 2001 года Сбербанк прекратил финансирование застройки, "выяснив", что кредитная линия "Кейстоуну" была в 1997 году открыта без залога (к этому моменту объем выплаченных денег составил около $89 млн). 3 января 2002 года Главное следственное управление при ГУВД Москвы возбудило в отношении Елены Клименковой, владелицы "Кейстоуна", уголовное дело по ст. 159 и 174 УК РФ ("Мошенничество" и "Легализация денежных средств, приобретенных незаконным путем") о хищении $46,56 млн. Расследование продолжается, но Елене Клименковой вряд ли дадут достроить "Царев сад". Скорее всего, вторую и третью очередь комплекса будет достраивать уже другой хозяин. При этом первая очередь комплекса сдана и действует.
В поисках хозяина
"Частные недостроенные сооружения не касаются департамента по имуществу Москвы",— утверждает Наталья Быкова. Однако, по информации Ъ, уже несколько лет назад префектуры столицы взялись за перевод частной собственности в государственную через процедуру, связанную с выморочным правом (передачи в собственность бесхозного имущества). "Если обнаружено бесхозное здание, тем более недостроенное, мы подаем документы о переводе на баланс правительства Москвы",— объяснила Ъ госпожа Быкова.
Официально реализация выморочного права запущена в сентябре 2003 года, когда бывший премьер-министр РФ Михаил Касьянов подписал соответствующее постановление на основании федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно постановлению, заявление о передаче прав собственности органы местного самоуправления (префектуры) должны подавать в региональные органы по работе с недвижимостью вместе с документами, подтверждающими, что "данная недвижимость не имеет собственника или его собственник неизвестен". На практике эта процедура выглядит следующим образом: московские власти проводят инвентаризацию сооружений на территориях, принадлежащих частным структурам, и отмечают всякое незарегистрированное здание для выморачивания. Крупные долгострои, "потерявшие" хозяина в судебных расследованиях, таким образом приобретают хозяина и попадают в очередь на реновацию.
Впрочем, действия московских властей по принудительному введению недостроенной недвижимости в собственность могут на деле обернуться конфликтом с предпринимателями. Если на территории, принадлежащей крупному собственнику, не достроено или надлежащим образом не зарегистрировано небольшое здание, правительство Москвы вправе применить к нему выморочное право, а заодно прибрать к рукам участок под ним. Но это уже совсем другая история.
МАРИЯ МОЛИНА