Недавно правительство России и московские власти выпустили ряд документов, которые кардинальным образом меняют организацию земельного бизнеса, а также политику тех фирм, деятельность которых тем или иным образом связана с землей.
В пакете документов, принятом в Москве, прослеживается характерная для российских городов тенденция увеличения платы за землю. Утверждены новые ставки земельного налога и соответственно, минимальной арендной платы. Теперь они установлены в валюте. Вводится принципиально новый подход к определению ежегодной арендной платы для предприятий с участием иностранного капитала — для них она увеличится в сотни раз. Увеличены и размеры штрафов за нарушение земельного законодательства. Прежде всего увеличение земельных платежей затронет фирмы-риэлтеры, занимающие подрядными работами. Для них подготовлен "подарочек" — существенно увеличены размеры штрафов за срыв сроков строительства и неосвоения земельных участков.
Но не только местные власти уделяют земле пристальное внимание. Наконец-то правительство России определило порядок купли-продажи и разработало типовой договор (купчую). Теперь право собственности на землю у россиян будет не на словах. И они могут спокойно распоряжаться, в частности торговать, земельными участками. Группа недвижимости Ъ уже комментировала в еженедельном приложении Ъ некоторые нормативные документы, регламентирующие земельные отношения. Но учитывая, что у ежедневного Ъ и еженедельника Ъ разные читательские аудитории, мы решили вернуться к земельному вопросу, сопроводив комментарий дополнительными сведениями и документами правительства России. Ради этого придется пожертвовать традиционной рубрикой "Архитектурные проекты".
Новые ставки налога стали меньше, чем были
Около двух месяцев назад (1 апреля) истек срок действия базовых ставок платежей за землю. Однако новые ставки земельного налога и минимальной арендной платы за земельные участки были утверждены лишь в конце мая (распоряжение #334). По мнению первого заместителя Московского земельного комитета Сергея Мельниченко, необходимость в их пересмотре назрела давно, и главную роль в этом сыграла растущая инфляция: земельные платежи, установленные весной прошлого года были ею практически съедены. Да даже и ставки, установленные тогда, не отвечали реальной стоимости московской земли. Огромные потери очевидны: от земельных платежей в бюджет города в 1992 году поступило около 2,6 млрд рублей. Это всего около 0,07% бюджета, в то время как в западных странах земельные платежи формируют до 60% городского бюджета.
Правительству Москвы просто ничего не оставалось, как закрепить ставки земельного налога в твердой валюте. Было решено, что они будут закреплены в ЭКЮ (см. карту). Это позволит земельным платежам расти со скоростью, близкой к темпам инфляции. Распоряжением #334 предусмотрено, что выплаты будут проводится ежеквартально в пересчете по действующему на момент исполнения платежа курсу рубля.
В среднем по городу на момент установления базовых платежей в апреле 1992 года (распоряжение #173 РВМ) ставка арендной платы составляла 353 тыс. руб./га в год ($2206 по курсу 160 руб./$, установившемуся в тот момент). Сейчас в среднем по Москве он составляет 693 ЭКЮ или $838 за га в год. Следовательно, земельный налог даже уменьшился на 62%.
Россиян ждет очередное увеличение земельного налога
Вряд ли московские власти не хотят получать побольше денег. Причина столь умеренного повышения цен, скорее всего, в том, что правительство города связано по рукам и ногам федеральным законодательством. В середине 1992 года был принят закон "О республиканском бюджете России на 1992 год", который устанавливает потолок (не более чем вдвое) увеличения базовых ставок земельного налога, и естественно — в рублевом выражении. Весь этот лимит и был выбран правительством города. Пока разрабатывались ставки, рассчитанные на потолок 1992 года, парламент утвердил закон "О республиканском бюджете России на 1993 год", который определяет новый максимальный коэффициент (всемеро) повышения базовой ставки земельного налога. То есть фактически базовая ставка увеличилась только в 3,5 раза.
По словам Сергея Мельниченко, все это вовсе не значит, что земельные платежи автоматически увеличатся именно в таком размере. Но вряд ли московские власти смогут противиться соблазну снова увеличить земельный налог. Только неизвестно, сколь оперативно будут вводиться новые ставки налога. Похоже, это произойдет не ранее начала следующего года.
Дело в том, что в правительстве России готовится еще один закон — "Об изменении закона 'О плате за землю'", в котором устанавливаются новые ставки земельного налога. Предлагаемый этим законом коэффициент повышения базовой ставки еще выше (8-9), и потому, по всей видимости, правительство Москвы будет занимать выжидательную позицию и некоторое время не будет перерассчитывать земельные ставки.
Совместные предприятия получили несильный хук справа
Самый сильный удар распоряжение #334 нанес по совместным предприятиям. Для них установлен особый порядок определения базовых ставок арендной платы за землю. Раньше СП платили столько же, сколько и российские фирмы. Теперь участок делится в соответствии с долями партнеров в уставном капитале, и за часть, соответствующую доле российского партнера, предприятия будут платить по указанной выше ставке, а за часть, соответствующую доле иностранного партнера — по распоряжению мэра #470-РМ. Напомним, что это распоряжение устанавливает базовые ставки ежегодной арендной платы за землю в Москве для иностранных юридических лиц на уровне от 111 тыс. до 405 тыс. ЭКЮ за га в зависимости от расположения участка. На первый взгляд цифры выглядят пугающими, особенно если вспомнить прежние ставки земельных платежей. На самом деле — не так уж много. Большая часть СП имеет в пользовании или собственности небольшие особняки в центре площадью 600-1500 м2, занимающие участок площадью около 0,1 га. Как правило, в такие СП вложено более 30% иностранного капитала — на них тогда распространяются определенные льготы (кроме платы за землю). Минимальная арендная плата такого СП за землю составит около 13 тыс. ЭКЮ в год.
Другой случай — СП "Москва-McDonald`s", учредителями которого являются департамент торговли московского правительства (51%) и канадская компания McDonald`s (49%). Общая площадь офисных помещений в только что построенном СП здании, расположенном на участке 0,8 га (на ул. Огарева), составляет 6200 м2. Минимальная арендная плата за этот участок — 160 тыс. ЭКЮ в год. А от сдачи в аренду офисов СП получит $4,3 млн (в среднем по $700 в год за 1 м2). То есть плата за самую дорогую в Москве землю составит лишь около 4% от годового дохода СП. А между прочим цены на офисные помещения в Москве уже выше, чем в Нью-Йорке.
Мизерность московских земельных платежей подтверждается еще и сравнением аналогичного налога в развитых странах мира. Земельный налог и соответственно минимальная арендная плата в Нью-Йорке составляет $6,2 млн, в Вашингтоне $3,4 млн, а в Токио — $18 млн за га в среднем за год. А в городах Западной Европы, которые несколько ближе к Москве, ставки в среднем в 2,5 раза выше самых высоких московских норм.
Однако землепользователям, не подавшим в Москомзем заявки на перерегистрацию своих прав на землю до 1 июня, не стоит радоваться низким платежам в Москве — нерадивые владельцы московской недвижимости будут вынуждены платить налог в двойном размере. Об этом Ъ предупреждал (в #12), когда рассказывал о распоряжении мэра Москвы Юрия Лужкова "О порядке и условиях перерегистрации землепользователей".
Что ждет впереди?
В перспективе у землепользователей, как считают в Москомземе, постоянное повышение земельных платежей. (На Западе, кстати, увеличение земельных налогов служит традиционным инструментом для латания дыр в муниципальных бюджетах.) Московские власти не хотят постоянно ощущать дефицит бюджета, и потому будут вынуждены столь же постоянно повышать земельную плату. Однако это повлечет за собой автоматическое увеличению себестоимости продукции, и соответственно, — рост цен.
Выход из этой ситуации, по мнению многих зарубежных и российских специалистов, заключается в изменении налоговой системы России в целом. Безусловно, правительство понимает несовершенство нашего налогового законодательства, однако замена его в масштабе всей России — дело долгое и непредсказуемое. Скорее всего, власти пойдут на какие-то эксперименты. Пример тому — проект, подготовленный Союзом российских городов и одобренный правительством и ВС. В нем изъявили желание участвовать более 150 городов России, в том числе Москва и Санкт-Петербург. Эксперимент предусматривает прежде всего увеличение в несколько десятков раз платы за землю и уменьшение на соответствующую сумму других налогов (НДС, подоходный налог, налог на прибыль). А также уменьшение количества тех, кто имеет льготы. Этот момент является одним из самых важных. По мнению большинства зарубежных специалистов, земельный налог должны платить все и в полной мере. В нашей же стране появилось огромное количество льготников, которые либо вообще не платят земельный налог, либо он настолько мал, что его и платой назвать нельзя. Например, научные и учебные учреждения вообще не платят этого налога, льготы есть и у жилого фонда — плата составляет 3% от базовой ставки. В Москве землепользователи платят налог полностью лишь за 15% территории.
Московские власти обходят федеральное законодательство
Система достаточно жестких штрафов устанавливается распоряжением мэра #335 "Об утверждении размеров штрафов, налагаемых Госземинспекцией Москомзема за нарушения земельного законодательства и городских нормативных актов". До настоящего момента штрафы были зафиксированы в принятом в апреле 1991 года Земельном кодексе России (ст. 125). Сейчас эти штрафы превратился в фикцию. Кроме того, в Земельном кодексе была упущена "незначительная" деталь — штрафы были установлены в абсолютном выражении: захламил 1 га — получай штраф в 10 тыс. руб., загадил 100 га — платишь столько же. Увеличить эти штрафы московские власти были не в состоянии — мешало федеральное законодательство. Однако московский муниципалитет нашел оригинальный выход — штрафы были установлены на единицу площади. Причем за неустранение выявленных Госземинспекцией Москомзема нарушений в установленные сроки юридические, должностные и физические лица подвергаются повторному штрафу в двухкратном размере. Затем устанавливаются новые сроки устранения нарушения. При каждом повторном неустранении нарушения штрафы удваиваются и применяются до полной ликвидации этого безобразия.
Долгострой теперь обойдется недешево
Именно так можно охарактеризовать распоряжение мэра #336 "О повышении ответственности за несоблюдение сроков строительства и реконструкции объектов при освоении земельных участков в г. Москве". По словам зампредседателя Москомзема Сергея Мельниченко, он направлен на экономическое стимулирование рационального использования городских территорий. Теперь в каждом новом распоряжении правительства Москвы по предоставлению земельных участков и в документах, удостоверяющих право на землю, будут зафиксированы нормативные сроки проектирования и строительства объектов. Старые долги прощены, и счетчик для "долгостройщиков" включился только с 21 мая 1993 года. Путем жесткого контроля со стороны Госземинспекции за соблюдением этих сроков на инвесторов и землепользователей будут налагаться значительные штрафы. Штрафы за превышение нормативных сроков проектирования будут рассчитываться пропорционально ставкам земельного налога и площади земельного участка. Штраф за срыв сроков строительства или неосвоения предоставленного земельного участка приблизительно равен 1% стоимости инвестиционного проекта. Сумма достаточно большая.
Земельный рынок становится легальным
Новые документы, регламентирующие земельные отношения, принимаются не только на местном, но и на федеральном уровне. Важнейшим событием стало утверждение правительством России порядка купли-продажи земельных участков для садоводства, индивидуального жилищного строительства, личного подсобного и дачного хозяйства и утверждение типового договора (купчей; смотри Ъ #103 от 3 июня и #110 от 15 июня). Теперь собственники таких земельных участков смогут продавать их другим гражданам России, а фирмы-риэлтеры — быть официальными посредниками в сделках. Порядком предусматривается достаточно простая схема продажи. Покупатель и продавец заключают договор купли-продажи земли (купчую), который удостоверяется нотариусом. Затем купчую необходимо зарегистрировать в районном комитете по земельным ресурсам. После чего местная администрация выдает документ, удостоверяющий права собственности на землю нового владельца. Однако власти еще не утвердили размеров налога и госпошлины, которые должны взиматься в нотариате. В связи с этим могут возникнуть определенные трудности при заверении купчей.
Продавать дешевые участки пока что невыгодно
Еще прошлой осенью многие московские фирмы-риэлтеры начали отказываться от торговли земельными участками и стали переходить в надежный квартирный бизнес. В первую очередь это было связано с продолжительностью проведения сделок по продаже участков и неясностью механизма оформления прав на землю: например, если клиент сегодня заинтересовался участком, то землю он посмотрит в лучшем случае через два-три дня. Затем покупатель находится в раздумье и "теряется" в лучшем случае на две-три недели, а после этого совершенно спокойно выходит на связь и сообщает, что участок он берет (или же не берет). Но и это еще не все. На оформление сделки, то есть на получение документов, удостоверяющих право на землю, уходит еще неделя. Нетрудно прикинуть, что при самых благоприятных обстоятельствах продолжительность проведения сделки составляет три-четыре недели. В этой ситуации жизнеспособными оказались лишь фирмы, которые продавали только дорогие участки стоимостью от $4000 и выше, чтобы размер комиссионных хоть как-то оправдывал затраты времени. Такие риэлтеры либо располагали договорами с сельсоветами на продажу участков, находящихся в их ведении, либо различными путями пытались найти возможность в местной администрации переоформить землю. В таких случаях риэлтеры получали 5-10% комиссионных, получая с участка не менее $200.
Дилерские операции на земельном рынке по прежнему останутся высокорентабельными
Из всех правил есть счастливые исключения. Риэлтеры, не пожелавшие оставлять земельный бизнес, разрабатывали новые схемы продажи участков, позволяющие минимизировать затраты времени на оформление документов. Так появились первые земельные дилеры, которые действовали по классической схеме разбивки партии какого-либо товара. Риэлтеры покупали крупный земельный массив и продавали уже индивидуальные участки: дельта между "оптовой" и "розничной" ценой достигала иногда 200%. Однако при реализации этой схемы требовалось очень много времени как на покупку крупного земельного участка, то есть на оформление госакта на сам земельный массив, так и на всевозможные согласования при разбивке на небольшие участки. Юридически схема подобных операций несложна. После получения госакта на право постоянного бессрочного пользования землей, массив разбивается на участки, которые распределяются конкретным частным лицам. Сначала в качестве документа, подтверждающего права на землю, покупателю выдается книжка члена садоводческого или жилищного товарищества. Затем участок приватизируется, и покупатель получает свидетельство о праве собственности на землю. Действуя по такой схеме, например, еще в марте можно было купить участок площадью 5-7 га по Ярославскому направлению в 25-30 км от МКАД по цене 20 млн руб. за га (по 200 тыс. руб. — $300 за сотку). На получение госакта и разбивку участка требуется минимум 2 месяца. В мае пятнадцатисоточные участки при известной старательности можно было продать по $6000-7000, то есть по $400-450 за сотку. Необходимо еще учитывать, что реализация 20-30 индивидуальных участков займет срок полтора--два месяца. Таким образом на проведение этой операции потребуется около 3,5 месяцев, а ее рентабельность составит 25-50% в валюте или же 200% в рублях.
Однако рентабельность дилерских операций с разбивкой близлежащих участков, находящихся в не очень престижных местах, как показывает практика минимальна, если сравнивать ее с рентабельностью, достигаемой при операциями престижными участками. Например, на западном или северном направлении рентабельность достигает 60-100% в валюте. Например, операция, проводящаяся фирмой "Агра" (тел. (095) 256-71-68) с участками, находящимися в одном из самых престижных мест по Ленинградскому направлению — в районе озера Круглое (20 км от МКАД), принесет фирме прибыль не менее 60% в валюте. Такую рентабельность компания сможет получить, закончив продажу последних участков по цене $900-1000 за сотку. "Агра" действовала по традиционной схеме, которую, впрочем, сама же впервые и применила. Однако так как это был первый в земельном бизнесе опыт, то на оформление всех необходимых документов фирме тогда потребовалось около 4 месяцев, а на завершение всей операции — около 6 месяцев. Тем не менее, купив в 2 га по $60 тыс. за га, компания реализовала ту же землю, разбитую на мелкие участки, по $90 тыс. за га.
Если говорить о проведении дилерских операций с дальними участками, то здесь можно привести такой пример. Работая по аналогичной схеме, фирма "Интер" (тел.(095) 171-86-43) в марте этого года получила 7 га по цене 5 млн руб. за га (то есть сотка стоила порядка $75). Сейчас же, пользуясь сложившейся ценовой ситуацией, "Интер" успешно реализовал индивидуальные участки из этого земельного массива по $110-120 за сотку ($11-12 тыс. за га) и приступил к продаже второго массива в этом же районе.
Таким образом можно сделать вывод, что если покупать под себя большие участки земли с целью ее дальнейшей продажи в виде индивидуальных участков, то либо в очень престижных местах, либо за пятидесятикилометровой отметкой, где земля стоит еще очень недорого (см. график). Причина тому: видимо, — своеобразная структура платежеспособного спроса. Богатые люди готовы платить большие деньги за престижные участки в живописных местах, и часто цена здесь играет последнюю роль. А продавая дешевую землю, можно удовлетворить спрос среднего покупателя. По оценке фирм-риэлтеров, основная масса платежеспособного спроса на землю заключена в ценовой рамке до $2000 за участок в 10-15 соток.
С принятием новых документов, свободно разрешающих торговлю землей, стратегия фирм, направленная на продажу своих участков и сельсоветской земли в самое ближайшее время может измениться. До последнего времени вторичный рынок был парализован из-за невозможности переоформления прав на землю. По мнению фирм-риэлтеров, в течении ближайших двух месяцев на рынок может быть выброшено около тысячи участков, находящихся в собственности граждан. Но это не означает, что произойдет его затоваривание. Одновременно с этим резко вырастет спрос на землю, так как исчезнет полулегальное представление о купле-продаже земли.
Из той массы земли, которая, как ожидается, хлынет на земельный рынок, около 80% составляют шести--восьмисоточные участки. Как показывает практика, большого спроса эти участки не находят. Поэтому стоить они скорее всего будут очень дешево — на 30-50% меньше находящихся рядом, но площадью по 10-15 соток.
Поскольку многие участки, которые могли бы быть выставлены на продажу, не приватизированы, почти ни у кого нет плана участка, без которого районные комитеты по земельным ресурсам не будут регистрировать сделку купли-продажи, оформление сделки займет много времени.
По мнению экспертов Ъ, земельные дилеры еще долго останутся практически единственными продавцами относительно дешевых и достойных участков. Одновременно эти же операции будут приносить риэлтерам высокие прибыли.
САВЕЛИЙ Ъ-ОРБАНТ, ВЛАДИМИР Ъ-ЯХОНТОВ