Деньги забетонировались

Покупатели начали распродавать инвестиционные квартиры

Россияне, которые вкладывали деньги в столичные новостройки на этапе котлована в 2020 году, начинают перепродавать эти квартиры, не дождавшись окончания строительства. По итогам января—сентября 2021 года количество сделок по переуступке прав на будущее жилье увеличилось на 38,2% год к году. Это всего 5% от всех инвестиционных сделок 2020 года: пока из активов стали выходить те, кто не уверен в дальнейшем росте стоимости жилья. Но эксперты не видят предпосылок к стагнации первичного рынка, поэтому ожидают всплеска перепродаж не раньше окончания 2022 года.

Покупатели, приобретавшие инвестиционные квартиры на пике льготной ипотеки, теперь избавляются от этой жилплощади

Покупатели, приобретавшие инвестиционные квартиры на пике льготной ипотеки, теперь избавляются от этой жилплощади

Фото: Николай Цыганов, Коммерсантъ

Покупатели, приобретавшие инвестиционные квартиры на пике льготной ипотеки, теперь избавляются от этой жилплощади

Фото: Николай Цыганов, Коммерсантъ

В январе—сентябре 2021 года в новостройках Москвы было заключено 4,7 тыс. сделок по переуступке договоров долевого участия, подсчитали в «Метриуме». Это на 38,2% больше, чем за тот же период прошлого года, и на 17,5% больше показателя 2019-го, уточняет управляющий партнер компании Надежда Коркка. В 2021 году на общий объем покупок в новостройках приходится 19% сделок по переуступленным правам, отмечает председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова. Инвесторы, которые приобретали квартиры в 2020-м, начинают перепродавать эти лоты, не дожидаясь завершения строительства, поясняет коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.

В 2020 году с началом действия программы субсидированной ипотеки под 6,5% граждане стали активно вкладываться в недвижимость в новостройках. Всплеск количества сделок, в частности в инвестиционных целях, привел к росту продаж на рынке первичного жилья. Всего в 2020-м московскими девелоперами было продано 4,7 млн кв. м (или 86,6 тыс. лотов) квартир и апартаментов в новостройках, что на 12% больше, чем в 2019-м, подсчитали аналитики ГК ФСК. Тогда доля инвесторов могла доходить до 50% от общего объема продаж, вспоминает Александр Чеботарев, гендиректор «ПроГород» (входит в ВЭБ.РФ).

Быстрые деньги

Граждане, которые покупают недвижимость в новостройках с целью заработать, делятся на несколько категорий: те, кто инвестирует на долгосрочную перспективу и сдает квартиры в аренду, и те, кто намерен заработать на росте ее стоимости за время строительства, объясняет руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов.

Покупатели, рассчитывающие на быстрый доход, всегда активно совершают сделки по приобретению жилья на самых ранних этапах их реализации и перепродают их через 10–18 месяцев на волне растущей цены, говорит коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. На таких спекуляциях можно заработать гораздо больше, нежели на сдаче в аренду, подчеркивает Надежда Коркка. «Доходность от сдачи квартиры в аренду не превышает 5–7% годовых»,— добавляет она.

А вот квартиры, приобретенные в 2020 году, принесли около 40% прибыли, или 20–25% годового дохода, добавляет Александр Гуторов. В уникальных же проектах премиум-сегмента размер прибыли мог достигать 60–70% за инвестиционный цикл, если клиент успевал приобрести лот на самом его старте, говорит господин Чеботарев. Даже те, кто приобрел площади в новостройках массового сегмента в первом полугодии 2021-го, сейчас могут заработать 10–20% при перепродаже, отмечает руководитель отдела продаж «Мармакса» Анна Терехова. Это возможно из-за значительного удорожания недвижимости: по итогам сентября цены в московских новостройках достигли 273 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись год к году на 28%, соглашается CEO Dataflat.ru Александр Пыпин.

Конкуренция с застройщиками

Впрочем, инвесторам сейчас нелегко выйти из этих активов, подчеркивает Александр Гуторов. Сегодня на рынке помимо квартир в пока строящихся домах, которые намерены реализовать инвесторы, появилось много новых лотов для покупки от самих застройщиков, поясняет он. Так, по итогам сентября объем предложения в массовом сегменте новостроек столицы вырос на 33% год к году и составил 15,2 тыс. лотов, уточняют в «Метриуме».

При этом новые предложения не сильно расходятся в цене с инвестиционными: на данный момент цена продажи инвестиционной квартиры равняется стоимости нового жилья в новостройке того же комплекса, говорит господин Гуторов. Продажа лота по переуступке — отдельное мероприятие, которое требует времени и денег, а итоговая стоимость перепродажи будет определяться в рамках переговоров, когда апелляция к актуальному прайс-листу застройщика этого комплекса — лишь один из аргументов, отмечает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.

Часто инвесторы продают квартиры без ремонта, а многие застройщики предлагают либо лоты с отделкой white box, либо с готовым ремонтом, поэтому выгоднее приобретать помещения у девелоперов, утверждает Александр Гуторов. Но, возражает Анна Терехова, преимуществом покупки у частного инвестора может стать высокая ликвидность лота, например востребованные этаж и метраж и удобная планировка. Но в любом случае стоимость уступки должна быть ниже цены застройщика, иначе таким лотом мало кто заинтересуется, полагает Ирина Доброхотова. В условиях ограниченной вариативности предложения итоговый прайс, напротив, может быть выше и на 6–8%, и на 20%, уточняет Надежда Коркка.

Пока инвесторам удается перепродавать квартиры не так быстро, как самим застройщикам, отмечает Анна Терехова. К примеру, в массовых новостройках привлекательный лот нередко приобретается в день размещения объявления, а квартира или апартаменты в элитном ЖК могут находиться в продаже от частного инвестора несколько месяцев, добавляет Надежда Коркка. Девелоперы же могут предложить неоспоримые привилегии, например совместные с банками ипотечные программы с субсидированными ставками, продолжает госпожа Терехова.

К тому же если квартира находится в собственности менее пяти лет, то при перепродаже лота либо переуступке прав по договору долевого участия продавец должен заплатить 13% от полученного дохода, напоминает госпожа Коркка: «Сейчас инвестор может выручить 9,6 млн руб. за лот, приобретенный за 6,8 млн руб. в 2019 году, но ему придется заплатить в бюджет 364 тыс. руб., потеряв часть прибыли».

Массовой перепродажи квартир с льготной ипотекой сейчас не будет, считает руководитель департамента ипотечного кредитования 3S Group Андрей Носонов. Большинство инвесторов дожидаются ввода жилья в эксплуатацию и фиксируют максимальную прибыль, уточняет Александр Чеботарев. А если инвесторы намерены продать недостроенное жилье, то они оформляют сделку ближе к концу строительства, поэтому всплеск сделок с квартирами, приобретенными в период льготной ипотеки, будет заметен на рынке в 2022–2023 годах, соглашается Надежда Коркка. По подсчетам господина Чеботарева, сейчас лишь 5% инвесторов решили выйти из проекта досрочно на пике спроса, предполагая возможный спад в стоимости жилья.

Эти опасения вполне обоснованы. Аналитики УК «Ингосстрах-Инвестиции» прогнозируют, что стоимость первичной недвижимости в Москве может сократиться на 15–20% к концу 2022 — началу 2023 годов: с 236 тыс. руб. до 190–200 тыс. руб. за 1 кв. м. Эксперты связывают это с высокими темпами строительства: при объеме жилого фонда в Москве в сентябре 270 млн кв. м и среднегодовом темпе прироста населения 0,9% потребность города в жилье находится на уровне 3,8 млн кв. м в год. В 2019–2020 годах в Москве вводилось по 5 млн кв. м, а за первые восемь месяцев текущего года сдано 4,3 млн кв. м, что на 53% больше, чем годом ранее. При этом сами застройщики пока не видят предпосылок к снижению стоимости жилья.

Реинвестирование средств

«Выходить» из проданных квартир инвесторам практически некуда, поскольку цены высоки, а ставки по ипотеке тоже увеличились, предупреждает Дмитрий Голев. Но лишь незначительное число частных инвесторов приобретает квартиры с привлечением ипотечного кредитования, поэтому запуск льготной ипотеки и изменение ее условий оказывают на рынок инвестиционных квартир меньшее влияние, чем на рынок недвижимости в целом, возражает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

По этой причине люди, которые продали инвестиционные квартиры, продолжают вкладываться в недвижимость, но уже закладывая меньшую маржинальность в данную покупку, ведь высокой доходности, как в 2020-м и первой половине 2021-го, вряд ли стоит ожидать, считает господин Гуторов. Большинство граждан, которые вкладывают средства в недвижимость, не являются профессиональными инвесторами, поэтому самый понятный продукт для преумножения капитала — жилье, добавляет он. Такие граждане очень активны и постоянно находятся в цикле купли-продажи: выйдя из активов, сразу стараются приобретать новые объекты либо вкладываются в стройку на этапе котлована, соглашается Анна Терехова.

Сейчас в мире наблюдается смена концепции инвестирования. Если раньше основным ориентиром выступала высокая доходность, то теперь в большинстве случаев цель вложений — сохранение средств и активов, отмечает госпожа Коркка. В текущих условиях привлекательными вновь становятся депозиты или консервативные инструменты на фондовом рынке, такие как облигации, считает Алексей Попов.

Учитывая пока еще низкие ставки по вкладам и депозитам, инвесторы могут переключиться на рынки ценных бумаг и драгметаллов, добавляет Роман Родионцев. Однако, продолжает он, недвижимость по-прежнему является привлекательным активом — помимо жилья в последнее время активно развивается складская недвижимость, ее можно приобрести, к примеру, посредством покупки паев инвестфонда, в котором упакован логистический объект. Инвесторами пока недооценен рынок загородного жилья, который в последние годы находился в состоянии стагнации, но сейчас на фоне активного участия системных игроков, банков и властей он стал перспективным, резюмирует эксперт.

Дарья Андрианова

Картина дня

Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...