Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ
Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ
В Геленджике и Анапе петербургским НИИ Перспективного градостроительства разрабатываются проекты генеральных планов муниципалитетов. В них устанавливается функциональная рекреационная зона на расстоянии 500 метров от берега Черного моря. Как поясняют проектировщики, зона рекреации очерчивается в соответствии с п. 5 ст. 27 Градостроительного кодекса Краснодарского края, которая ограничивает строительство жилья и апарт-отелей на расстоянии 500 метров от береговой линии Черного и Азовского морей. Это нововведение вступило в силу весной 2021 года.
В администрациях Геленджика и Анапы уточняют, что владельцы жилых домов, оформленных в соответствии с законодательством, могут распоряжаться своим имуществом без ограничений: продавать, дарить, передавать по наследству и т. д. По мнению юристов, собственники могут столкнуться с проблемами, если обратятся в администрацию за разрешением на строительство, ввод в эксплуатацию или реконструкцию жилых домов. При этом при получении разрешения на возведение гостиницы проблем возникнуть не должно.
Ряд экспертов считает, что установление рекреационной зоны вдоль черноморского побережья - путь к легализации там гостиничного бизнеса.
Есть и другие точки зрения. Так, по мнению аналитика «Фридом Финанс» Александра Осина, решением о запрете строительства в частном жилом фонде в 500-метровой зоне от берега моря власти останавливают или ограничивают рост малого и среднего бизнеса, доля которого в этом секторе экономики составляет 25–50%.
По словам господина Осина, такое ограничение может привести к выпадению доходов из бюджета. Потери бюджета, считает эксперт, могут составить более 10% от суммарного объема отраслевых региональных бюджетных поступлений в год. Аналитик предполагает, что в среднем и долгосрочном периоде компенсировать выпадающие доходы придется крупным инвесторам.
«Власти своим решением об установлении рекреационной зоны ограничат строительство в дешевом сегменте отелей. В результате региональный гостиничный сегмент станет удаляться по доступности для сравнительно малообеспеченных представителей российского среднего класса, приближаясь по ценам к показателям статистики рынка гостиничных услуг Турции, Северной Африки и Европы. Таким образом, услуги отельеров Анапы и Геленджика для небогатых россиян будут проигрывать предложениям их коллег из других регионов по стоимости. А для сравнительно богатых наших сограждан они будут проигрывать иностранным курортам по качеству сервиса»,— говорит Александр Осин.
Аналитик приходит к выводу, что в случае установления в курортных городах РФ рекреационной зоны вдоль берегов морей может возникнуть долгосрочная тенденция торможения в развитии гостиничного сектора, его «застой».
Ранее “Ъ-Кубань” уже писал, что жилые дома в курортных городах и поселках, расположенные в полукилометре от берегов морей, традиционно используются как гостевые. То есть индивидуальные домовладения фактически являются коммерческой недвижимостью для предоставления гостиничных услуг. При этом их владельцы оплачивают коммунальные платежи и налоги по сниженным ставкам, предусмотренным для населения. Эта ситуация формирует так называемый «серый» отельный рынок.
В третьем квартале 2021 года Росреестр внес изменения в классификатор видов разрешенного использования земельных участков с кодом «Жилая застройка», о чем ранее сообщал «Ъ-Кубань». Теперь граждане, проживающие в жилых домах, расположенных на землях под ИЖС, могут сдавать комнаты и помещения в них для временного проживания. Однако это не означает, что на таких землях разрешено возведение гостиниц или гостевых домов - есть строгие параметры индивидуального жилого дома при его строительстве.
Доктор экономических наук, профессор, заслуженный экономист Кубани Александр Полиди считает, что решение об установлении 500-метровой рекреационной зоны принимается для коммерциализации уникальных возможностей черноморского побережья. В Италии, Испании, Франции, а также средиземноморских странах, по его словам, подобные решения были приняты уже более 50 лет назад.
«В настоящее время мы крайне ограничены в возможностях использования прибрежной полосы. Если эта зона действительно используется как жилая, то поток туристов от нее отрезан. Но сегодня, зачастую, бизнес-возможности прибрежной зоны используются “по-серому”. И перед властью стоит задача — эту деятельность легализовать, и тем самым оптимизировать бизнес-возможности. То есть коммерциализировать эту “золотую” землю, подобной которой в нашей стране больше нет. Это приведет к увеличению выручки от 500-метровой зоны, и к увеличению налогооблагаемой базы», - резюмировал эксперт.