Одна из главных тем открывающейся думской осенней сессии — принятие всего пакета законопроектов по формированию рынка доступного жилья. Из 26 проектов на осень остались самые сложные, в том числе Жилищный кодекс, глава Налогового кодекса о едином налоге на недвижимость, два законопроекта, обеспечивающих работу частного бизнеса в ЖКХ и способствующих инвестициям в коммунальную инфраструктуру.
Квартирный вопрос продолжает портить граждан
В прошлом году власти в очередной раз обнаружили, что жилищный вопрос, так остро стоявший в советское время, так и остается нерешенным и в условиях рыночной экономике. Более того, выяснилось, что объемы строительства жилья с 1989 года сократились вдвое — примерно с 80 млн кв. м до 36 млн кв. м. А цены на жилье стали расти с космической скоростью — чуть ли не на 50% в год. Продажная стоимость жилья сейчас в два раза выше его себестоимости.В итоге просто пойти и купить квартиру может всего 1,2% населения. Еще 9% может воспользоваться дорогими ипотечными кредитами (проценты до 15% годовых в валюте, срок 10-15 лет, для получения нужен месячный доход от $800-1000). В улучшении же жилищных условий нуждается около 60% российских семей (при этом 27,5%, или 14,3 млн, семей проживают в неблагоустроенных квартирах и в аварийных и ветхих домах). Общая потребность в жилье, по данным Госстроя, составляет 1,5 млрд кв. м.
Как можно в такой ситуации решить жилищный вопрос? 8,6% всех российских семей (4,5 млн семей) продолжают надеяться на государство и стоять в очереди на улучшение жилищных условий. Остальные никак не могут его решить.
Два фронта
Власти решили простимулировать сразу и предложение, то есть строительство жилья, и спрос на него. Это не означает, что начнется массовое строительство новых "хрущевок". Одна из целей — сделать доступными для граждан ипотечные кредиты.В разработанном правительством вместе с депутатами пакете из 26 законопроектов (первоначально их было 27, но один сняли как избыточный) прописаны и механизмы удешевления ипотечных кредитов для граждан, и механизмы снижения издержек застройщиков для удешевления строительства жилья, и меры по снижению затрат граждан при совершении сделок с недвижимостью вплоть до отмены обязательного нотариального оформления ипотечных сделок (1,5% от суммы сделки) и отмены уплаты НДС при купле-продаже жилья.
Часть пакета — а именно восемь налоговых законов с поправками к Налоговому кодексу, касающихся и граждан и застройщиков, закон "О кредитных историях", косвенно влияющий на удешевление кредитов через снижение рисков, а также поправки к Бюджетному кодексу, передающие местным властям все доходы от аренды и продажи земельных участков (ранее эти доходы они делили поровну со своими регионами),— уже окончательно принята. Еще семь законопроектов, касающихся проблем ипотечного кредитования и снижения издержек и рисков при сделках на рынке жилья, приняты во втором чтении, что фактически означает окончательное их принятие.
Принятие во втором чтении оставшихся девяти законопроектов перенесено с лета на осень из-за их сложности. Сложными признаны новый Жилищный кодекс, существенно корректирующий базовые правоотношения в жилищной сфере, новый Градостроительный кодекс (вместе с законом о введении его в действие), корректирующий весь процесс градостроительства и пытающийся поставить заслон монополизму в городском строительстве, проект "О жилищно-накопительных кооперативах и их деятельности по привлечению и использованию накоплений граждан", предотвращающий превращение таких кооперативов в пирамиды, проект поправок к различным законам, обеспечивающий защиту прав граждан, вкладывающих средства в строительство жилья, глава Налогового кодекса о местном налоге на недвижимость (в этот налог объединяются нынешние плата на землю и налог на имущество, взиматься этот налог будет с рыночной стоимости имущества) и, наконец, два законопроекта, касающиеся реформы ЖКХ,— "Об инвестиционных соглашениях в сфере деятельности по оказанию коммунальных услуг" и "Об общих принципах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса".
От социализма к капитализму
Еще в июне при принятии пакета законов в первом чтении самая бурная дискуссия развернулась вокруг Жилищного кодекса. Что неудивительно. Согласно кодексу, через два года отменяется бесплатная приватизация жилья. Граждане, которые по каким-то причинам не оформили в собственность квартиры, где они прописаны, бесплатно, через два года либо будут их выкупать у государства по рыночной цене либо будут оплачивать не только коммунальные услуги, но и аренду квартиры у государства или другого собственника дома ("коммерческий наем"). За аренду не будут платить лишь малоимущие, которым квартиры будут предоставляться в "социальный наем" (не менее 15 кв. м на человека). Правда, пока непонятно, как местные власти будут отделять "малоимущих" от "имущих" "с учетом дохода на члена семьи и с учетом стоимости имущества в собственности семьи".Кстати, кодекс ликвидирует и пережиток социализма — массовые очереди (в том числе и льготные) на получение бесплатного жилья. В очередь на социальное жилье будут попадать только малоимущие граждане. Нынешняя очередь в 4,4 млн семей, по расчетам, сократится до 2 млн семей (разработчики проектов при этом уверяют, что время ожидания квартиры сократится с нынешних 15-20 лет до 5-7 лет). Правда, Жилищный кодекс оставляет возможность восстановления льготных очередей другими федеральными законами. Вне какой-либо очереди квартиру смогут получить только граждане, пострадавшие от стихийных бедствий, чрезвычайных ситуаций или оказавшиеся в аварийном жилье.
Кодекс вносит коррективы в права граждан на жилье. В частности, наниматель или собственник может теперь попросить из своей квартиры проживающих совместно с ним родственников (супругов, детей, родителей и ряд других лиц), не являющихся собственниками. Иными словами, теперь после развода бывшую жену или мужа, не являвшихся собственниками, можно выселить. Разрешить проживание может либо собственник, либо суд, но на срок не более года. Прописка не имеет значения.
К жилищным нововведениям прибавляется и налоговое в виде местного налога на недвижимость. Его ставку местные власти смогут варьировать в пределах от нынешней 0,1% стоимости имущества до 1%. Причем если сейчас налог берется с балансовой стоимости имущества по оценке БТИ, то новый будет взиматься с рыночной стоимости (точнее с 80% этой стоимости). Главное — в проекте пока весьма туманно описан порядок определения рыночной стоимости, что позволяет чиновникам варьировать ее по своему усмотрению. Правда, разработчики уверяют, что обычным гражданам, проживающим в стандартной квартире, не придется платить больше 300 рублей в год.
Концессии и тарифы
Дискуссия развернется и вокруг законопроектов "Об инвестиционных соглашениях в сфере деятельности по оказанию коммунальных услуг" и "Об общих принципах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса". Эти проекты только с виду не имеют отношения к проблеме формирования рынка доступного жилья. Однако именно они призваны сделать более дешевым, надежным и эффективным коммунальное обслуживание жилья, снизить затраты на подведение коммунальной инфраструктуры к новым строительным площадкам, а следовательно, сделать более доступными квартиры для граждан.Первый проект фактически регламентирует создание концессий в ЖКХ. Инвесторы, желающие заняться обновлением и обслуживанием коммунальных сетей, которые, будучи объектами публичной сферы, не будут приватизироваться, смогут спокойно вкладывать деньги на длительный срок, не опасаясь произвола со стороны местных властей. Правда, для этого в проекте должны быть четко регламентированы не только обязанности инвесторов, но и обязанности муниципалитетов.
Однако инвесторы в ЖКХ не пойдут, пока не будет принят второй законопроект о тарифной политике в коммунальном хозяйстве. Вокруг него уже кипят страсти. Сейчас регулирование тарифов на электроэнергию, газоснабжение, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение для частных компаний происходит на региональном уровне. В то же время за "коммуналку" отвечают муниципалитеты, и они же заключают договоры с инвесторами. Получается, что муниципалитеты не могут дать инвесторам никаких гарантий по самому главному — по тарифам, от которых зависит вся деятельность инвестора и без которых он не может составить долгосрочную инвестиционную программу. Принятый в первом чтении проект предлагает другую крайность — отдать все регулирование муниципалитетам. Однако инвесторам, а заодно и энергетикам и газовщикам, такая схема тоже не нравится. 2 сентября рабочая группа под руководством вице-спикера Госдумы Георгия Бооса решила ко второму чтению откорректировать проект, распределив тарифное регулирование между муниципалитетами и регионами. Регулирование тарифов на газ и электроэнергию останется за регионами.
Пока остается нерешенным и другой важный вопрос — кто оплачивает инвестору-коммунальщику расходы на подведение коммунальной инфраструктуры к новым строительным площадкам по заказу муниципалитета. Сейчас фактически эти расходы оплачивают не муниципалитеты, а первый пришедший на новую площадку застройщик. В дальнейшем это бремя перекладывается на плечи покупателей квартир. В принятом в первом чтении проекте эта схема фактически сохранена. Однако коммунальные инвесторы не хотят зависеть от застройщиков, а граждане — переплачивать за квартиры. Уже появились предложения, чтобы при возникновении проблем с застройщиками за подведение инфраструктуры расплачивался муниципалитет либо чтобы бремя развития новых строительных площадок в равной степени несли все жители города. Последним вряд ли это понравится.
ИРИНА Ъ-ГРАНИК