Куйбышевский районный суд признал незаконными разрешительные документы на застройку участка 20-й линии В.О., 19, где холдинг Legenda Василия Селиванова планировал возвести жилой комплекс, вложив 2,7 млрд рублей. В настоящее время на этом месте расположено бывшее здание Манежа лейб-гвардии Финляндского полка, против сноса которого выступают градозащитники, отстаивающие его историческую ценность. Актив был приобретен у финской компании Fazer и, по оценкам экспертов, обошелся девелоперу в 400 млн рублей. Эксперты отмечают, что практика по подобным делам в большинстве случаев складывается не в пользу застройщика и фактически ставит крест на развитии участка.
Манеж Финляндского полка на углу 20-й линии и Большого проспекта Васильевского острова
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Манеж Финляндского полка на углу 20-й линии и Большого проспекта Васильевского острова
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
На днях Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга признал незаконными разрешительные документы, позволяющие холдингу Legenda Василия Селиванова застроить участок на 20-й линии В.О., 19, на котором расположено здание бывшего Манежа лейб-гвардии Финляндского полка. Об этом сообщил портал «Градозащитный Петербург».
Актив был приобретен около двух лет назад у финской компании Fazer. По оценкам экспертов, покупка обошлась застройщику более чем в 400 млн рублей. После того как девелопер в конце 2020 года объявил о намерении построить здесь жилой комплекс общей площадью 25,8 тыс. кв. м на 146 квартир, градозащитники выступили категорически против сноса существующего здания (см. “Ъ” от 10.12.2020). Они настаивали, что дом был построен в середине XIX века, несмотря на то, что, согласно техническим документам, датой постройки значились 1930-е годы, когда Манеж был переоборудован в Василеостровский хлебозавод. Данная дата постройки лишала Манеж защиты 820-го закона о границах и режимах зон охраны. «На этот факт "клюнула" строительная компания Legenda, выкупившая в 2019 году территорию хлебозавода»,— говорят в «Градозащитном Петербурге». Градозащитники приняли решение об оспаривании в суде положительного заключения КГИОП на работы, а также выданное Госстройнадзором Петербурга разрешение на строительство (его получила «дочка» холдинга — ООО «Специализированный застройщик "Легенда Большого проспекта В.О."»). В итоге им удалось добиться наложения мер предварительной защиты в виде приостановки действия заключения КГИОП, а также назначения судебной экспертизы, впоследствии подтвердившей дореволюционную дату постройки Манежа, что означает невозможность его сноса.
В холдинге Legenda заявили “Ъ”, что «категорически не согласны с решением суда». «Особенно удивляет его вынесение именно сейчас, притом что на предыдущих заседаниях возникало большое количество вопросов к нашим оппонентам и в связи с грубыми нарушениями методики проведения экспертизы, и в части ее содержания. Представленное суду заключение не может претендовать на статус "экспертиза", хотя бы потому, что не было произведено исследование здания в целом, а оценивались лишь отдельные фрагменты фасада, что не может служить основанием для вынесения взвешенного профессионального экспертного заключения. Решение еще не вступило в силу, и мы, безусловно, будем его обжаловать»,— отметил представить девелопера. В КГИОП также рассказали “Ъ”, что намерены оспаривать решение. В Госстройнадзоре Петербурга, в свою очередь, примут решение после получения заключения суда «в окончательной форме».
По словам партнера, руководителя практики по недвижимости и инвестициям юрфирмы «Качкин и партнеры» Дмитрия Некрестьянова, споры по году постройки исторического здания — не редкость. «В целом практика складывается не в пользу застройщиков, хотя я и считаю ее несправедливой. Вывод суда об историческом характере здания во многом ставит крест на будущем развитии участка, так как исторические здания в зонах охраны не подлежат сносу, а если снесены, то подлежат восстановлению в тех же габаритах»,— объясняет господин Некрестьянов. Так как сведения об ином годе постройки внесены в техническую документацию, то сложно возлагать ответственность на застройщика в полном объеме за веру в достоверность государственных реестров, добавляет он. Таким образом, если решение устоит в апелляции, то застройщику останется лишь подсчитывать убытки и избавляться от такого актива.
«В самом удовлетворении иска нет ничего удивительного — факты на стороне истца, ошибка в технической документации не приводит к фактическому "омоложению" здания. Следовательно, любая независимая строительно-техническая экспертиза установит фактический возраст здания, а значит, и необходимость применения к нему норм закона Санкт-Петербурга № 820–7. Однако нельзя отрицать, что на положительное решение суда могли повлиять общественный резонанс вокруг процесса и подключение к нему видных депутатов»,— рассуждает руководитель направления «Коммерческие споры» юрфирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин. По его мнению, застройщик провел не слишком подробный due diligence перед инвестициями в данный объект.
«Обвинять только застройщика в неосмотрительности нельзя, учитывая, что им была проверена документация, содержащая техническую ошибку. Вопрос публичности сведений о фактической дате возведения здания играет, на наш взгляд, ключевую роль в объяснении действий застройщика. Он, по большому счету, проявил должную осмотрительность, которой оказалось недостаточно в условиях культурной столицы»,— отмечает господин Малинин. Эксперт не исключает, что застройщик может обратиться за возмещением убытков к Госстройнадзору и КГИОП в связи с выдачей незаконного заключения и иной разрешительной документации. «Участвовать в дальнейшем обжаловании данного судебного акта мы бы не рекомендовали, поскольку вероятность его отмены в вышестоящих инстанциях довольно мала, а обжалование судебного акта по настоящему делу может повредить процессуальной позиции застройщика при взыскании убытков с госорганов. Суд может расценить ее как непоследовательную и отказать в защите права»,— заключает он.