Квартиры побеждают вклады

Какой доход приносит сдача жилья в аренду

Банковские вклады и доход от сдачи жилья в аренду почти не конкурируют за внимание инвесторов. Рантье в городах-миллионниках могут рассчитывать ежегодно на выручку в 5,5% от цены квартиры, тогда как доход по рублевым депозитам — 4,4%.

Рынок устроен таким образом, что когда растут в цене кредиты, ставки по вкладам тоже растут. И наоборот, пока кредиты недороги, ставки по вкладам тоже становятся меньше. Сейчас как раз завершается второй из описанных периодов. Ставки по вкладам, что находятся на уровне 4,4%, сегодня не покрывают инфляцию, которая составляла 6,51% в августе, приводит данные ЦИАН. Когда-то главным конкурентом банковских вкладов среди любителей пассивных доходов была аренда жилья. Квартиры покупали и сдавали в аренду, возвращая инвестиции в жилье за 7–10 лет. Это было тогда, когда страхования вкладов не было в принципе и держать деньги в банке было ощутимо более рискованно, чем вложиться в покупку квартиры.

Срок окупаемости аренды квартир в России

Город Средняя стоимость квартир (студий, 1- и 2-комнатных) на вторичном рынке (млн руб.) Средняя годовая ставка аренды (тыс. руб.) Средняя ставка аренды в месяц (тыс. руб.) Доходность (%) Срок окупаемости (лет)
Челябинск 2,13 153,6 12,8 7,2 13,9
Волгоград 2,65 172,8 14,4 6,5 15,3
Екатеринбург 3,79 243,6 20,3 6,4 15,6
Ростов-на-Дону 3,14 201,6 16,8 6,4 15,6
Новосибирск 3,91 231,6 19,3 5,9 16,9
Красноярск 3,61 211,2 17,6 5,9 17,1
Омск 2,97 174 14,5 5,9 17,1
Пермь 2,95 170,4 14,2 5,8 17,3
Самара 3,06 176,4 14,7 5,8 17,3
Краснодар 3,57 202,8 16,9 5,7 17,6
Уфа 3,7 196,8 16,4 5,3 18,8
Воронеж 3,2 169,2 14,1 5,3 18,9
Нижний Новгород 4,09 202,8 16,9 5 20,2
Москва 12,15 543,6 45,3 4,5 22,4
Казань 4,8 213,6 17,8 4,5 22,5
Санкт-Петербург 7,43 308,4 25,7 4,2 24,1

Данные: ЦИАН.


Сторонники аренды есть и сейчас, хотя ее доходность и не покрывает инфляцию — находится на уровне 5,6% в крупных городах (данные ЦИАН). По мере развития рынка банковских услуг и роста цен на недвижимость доходность аренды падала. Несмотря на то что сейчас этот показатель выше, чем размер средней ставки по вкладам, он продолжает снижаться. В 2018 году рантье зарабатывали 7,3%, в 2019 году — 6,7%, в 2020 году — 6,3%, в 2021 году — 5,6%. Это происходит потому, что цена жилья растет быстрее, чем цена аренды.

Средняя ставка аренды студий, одно- и двухкомнатных квартир в городах-миллионниках по итогам первого полугодия этого года составляла 18,6 тыс. руб. За 12 месяцев этот показатель увеличился на 2,2%. Но за прошедшие четыре года не изменился вообще. Средняя цена квартиры (оценка ЦИАН по всем городам-миллионникам) достигла 4,2 млн руб., за год прибавив 16,1%. Предыдущие несколько лет цены росли по 5–8% в год.

Управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова полагает, что рынок аренды формируют сегодня далеко не инвесторы. «Есть квартиры, полученные в наследство; квартиры, которые сдают на летний период, переезжая на дачу. Некоторые сдают свою квартиру в одном районе и снимают чужую в другом, ближе к работе. Семья может съехаться в одну квартиру, чтобы сдавать освободившуюся с целью получения дополнительного дохода»,— перечисляет она различные ситуации, подчеркивая, что подобные арендодатели обычно не думают об инвестициях. «Некоторые даже слова такого не знают, для них это просто дополнительный источник дохода»,— говорит госпожа Жукова. Исключение составляют профессиональные инвесторы, у которых в портфеле несколько объектов недвижимости.

Профессиональные инвесторы не советуют покупать объекты инвестиций на растущем рынке. С этой точки зрения для покупки инвестиционной квартиры время всегда неподходящее. «У людей разные представления об инвестициях. Кто-то покупает квартиру для детей и сдает ее, чтобы погасить ипотеку или получать пассивный доход, пока дети растут. Кто-то купил новое жилье и не планирует пока продавать старое — просто не хочет, чтобы оно пустовало. Есть, разумеется, и те, кто считает недвижимость полноценным вложением»,— объясняет Мария Жукова.

Непрекращающийся рост цен на жилье делает квартиры более привлекательными по сравнению со вкладами для тех, кто думает, как создать источник дохода на будущее. Сколько бы ты ни потратил на покупку сейчас, продать всегда можно будет дороже. «Банковские вклады только поспевают за инфляцией и частично компенсируют обесценивание денег. Если быть точным, доходом будет разница между ставкой по вкладу и процентом инфляции. То есть, если сейчас в топе ставки по вкладам под 7,5%, а инфляция 6,51%, то доходность вкладов равна 1%»,— рассуждает заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

Новые арендные ожидания

Вера в недвижимость как надежный способ сбережения обостряется в периоды экономической нестабильности. За прошедшие семь лет в каждом случае нестабильности, или после него, растут объемы продажи жилья. В конце 2014 года, когда рубль обвалился к доллару в два раза, ровно на столько же выросли продажи квартир. Летом прошлого года, когда сняли строгие карантинные ограничения, объем инвестиционных покупок жилья вырос в три-четыре раза до 20%, оценивали «Этажи». «Когда речь идет о том, чтобы не допустить обесценивания инвестиций, то любой пассивный доход от сдачи в аренду хорош. К тому же есть возможность в будущем продать жилье дороже цены покупки»,— подчеркивает Татьяна Решетникова.

Динамика ставок аренды квартир в Москве по округам

авг.20 авг.21 Динамика (%)
Однокомнатные Двухкомнатные Трехкомнатные Однокомнатные Двухкомнатные Трехкомнатные Однокомнатные Двухкомнатные Трехкомнатные
Восточный АО 29 616 38 055 54 074 Восточный АО 33 678 40 776 55 168 14 7 2
Западный АО 36 644 51 195 83 056 Западный АО 40 685 60 063 92 135 11 17 11
Северный АО 34 273 46 312 69 599 Северный АО 37 263 51 117 79 783 9 10 15
Северо-Восточный АО 32 195 41 423 56 848 Северо-Восточный АО 35 773 45 336 62 685 11 9 10
Северо-Западный АО 32 249 41 343 64 813 Северо-Западный АО 35 730 45 223 73 581 11 9 14
Центральный АО 51 842 83 552 154 197 Центральный АО 58 723 95 169 168 201 13 14 9
Юго-Восточный АО 31 060 39 236 54 664 Юго-Восточный АО 34 739 43 385 58 133 12 11 6
Юго-Западный АО 33 348 45 553 69 143 Юго-Западный АО 35 595 49 833 75 498 7 9 9
Южный АО 31 500 41 038 55 847 Южный АО 34 239 44 850 63 593 9 9 14

Источник: «Миэль».


По оценке Марии Жуковой, сейчас объем предложения на рынке аренды на 30–35% меньше, чем в это же время в прошлом году. «Объем предложения не успевает за спросом. На просмотр некоторых объектов выстраивается очередь»,— рассказывает она. Эксперт признает, что сейчас продолжается сезонный спрос. В августе он в два с половиной — три раза выше, чем в предыдущем месяце. «Каждый третий звонок в конце лета поступает от родителей, которые ищут недорогое жилье детям-студентам. В этом году выросло число обращений от тех, кто возвращается в Москву из регионов после отмены удаленной работы. Их запросы в пределах 50–100 тыс. руб. за квартиру»,— говорит госпожа Жукова. Она добавляет, что летний сезон самый длинный, он продолжается с июля по октябрь. «В это время ставки аренды растут на несколько процентов, но только на самые востребованные лоты. Затем рынок успокаивается»,— резюмирует эксперт.

Каков средний срок возврата инвестиций от сдачи жилья

Смотреть

Основной спрос обеспечивают арендаторы, продавшие старое жилье и ожидающие, пока закончится строительство нового, купленного в ипотеку. «Естественно, снижение объема предложения на рынке аренды подогревает рост ставок во всех крупных городах России, и Москва не исключение. Но рост ставок сохраняется до конца высокого сезона, к зиме прекращается»,— соглашается Татьяна Решетникова.

По ее словам, существенно снизить срок окупаемости квартиры при выходе на рынок аренды можно, если воспользоваться программой льготной или семейной ипотеки.

Динамика цен на недвижимость и ставок аренды в крупных городах России

Город Средняя стоимость продажи 1-комн. квартиры, июль 2020 года (руб.) Средняя стоимость продажи 1-комн. квартиры, июль 2021 года (руб.) % год, продажа Средняя ставка аренды, июль 2020 года (руб.) Средняя ставка аренды, июль 2021 года (руб.) % год, аренда
1 Москва 8 216 306 9 616 905 17,05 30 000 38 000 26,67
2 Санкт-Петербург 4 714 932 5 571 531 18,17 20 000 22 000 10
3 Новосибирск 2 504 701 2 919 409 16,56 14 000 16 000 14,29
4 Екатеринбург 2 809 680 3 098 257 10,27 15 000 17 000 13,33
5 Нижний Новгород 2 502 951 3 275 044 30,85 13 000 15 000 15,38
6 Казань 3 049 068 3 772 782 23,74 22 000 27 000 22,73
7 Челябинск 1 463 435 1 612 294 10,17 10 000 11 000 10
8 Омск 1 622 163 2 087 723 28,7 10 000 11 000 10
9 Самара 2 148 944 2 377 009 10,61 11 500 14 500 26,09
10 Ростов-на-Дону 2 187 824 2 397 056 9,56 13 000 14 000 7,69
11 Уфа 2 565 752 2 841 547 10,75 13 000 14 000 7,69
12 Красноярск 2 089 847 2 436 055 16,57 14 000 14 000 0
13 Воронеж 1 931 771 2 399 563 24,22 10 000 11 000 10
14 Пермь 2 053 647 2 273 420 10,7 12 000 12 000 0
15 Волгоград 1 841 676 2 093 024 13,65 11 000 11 000 0
16 Краснодар 2 090 469 2 638 739 26,23 13 000 14 500 11,54

Источник: группа SRG.


«Новостройка в кредит по семейной ипотеке, по ставке 5% и с первоначальным взносом 20%, с учетом цен на квартиры и установившихся ставок аренды в крупных городах России быстрее всего окупится в Самаре, Омске и Красноярске — за 10 лет. В Москве этот срок составит 12,5 года, а в Казани — 15,1 года»,— приводит пример Татьяна Решетникова. Для сравнения, аналитики ЦИАН подсчитали, что в среднем в городах-миллионниках необходимо 18 лет, чтобы вернуть затраты на покупку жилья. Больше всего времени потребуется в Санкт-Петербурге (24 года), Казани (22,5 года) и Москве (22,4 года). А меньше всего — в Челябинске (13,9 года).

Екатерина Геращенко

Картина дня

Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...