Пандемия оказала сильное влияние на рынки коммерческой недвижимости, но их инвестиционная привлекательность осталась стабильной. О том, как на изменившуюся конъюнктуру отреагировали банки и инвесторы, «Деньгам» рассказал вице-президент, заместитель директора дирекции среднего и малого бизнеса ПСБ Алексей Будаев.
— Как восстанавливается инвестиционный интерес к недвижимости на фоне пандемии?
— Пандемия повлияла на отдельные сегменты коммерческой недвижимости по-разному. Складскому направлению, например, она скорее помогла, подтолкнув развитие онлайн-форматов. На рынке офисной недвижимости существенно поменялись ожидания, а для торговых объектов удар оказался наиболее выраженным. С точки зрения активности инвесторов ситуация оказалась противоречивой. Фактически весь кризисный период мы прошли при низкой ключевой ставке ЦБ. То есть, с одной стороны, на коммерческую недвижимость влияли кризисные тенденции, но с другой — низкая стоимость заемных средств и ограниченный объем других инструментов инвестирования поддерживали спрос на эти объекты. Ставка капитализации сохранялась примерно на уровне 10%. Сейчас ключевая ставка увеличилась, на рынке есть ожидания ее дальнейшего роста в краткосрочной перспективе и снижения в 2022 году. На этом фоне интерес инвесторов, например, к коммерческой недвижимости в перспективе двух-трех лет, скорее всего, будет оставаться стабильным.
— Инвесторы отреагировали на резкий рост стоимости стройматериалов?
— Реакция оказалась неоднородной и сильно зависит от сегмента. Так, ажиотажный спрос на складские помещения в моменте приводит к тому, что изменение стоимости строительства практически сразу отыгрывается за счет роста арендных ставок. Для торговых центров возник дополнительный негативный эффект: они сейчас практически не строятся. На офисном рынке ситуация сильно зависит от проекта: офисы класса А в центре Москве всегда будут в цене. В целом в текущий кризис рынок коммерческой недвижимости вошел с хорошим запасом прочности. Я могу провести аналогию с ресторанным бизнесом нулевых, когда стоимость хорошего вина в заведении в шесть—десять раз могла превышать закупочную. Сейчас мы редко видим наценку более чем в два-три раза. С арендным бизнесом на фоне кризиса произошло примерно то же самое: маржинальность немного сократилась, но офисные и складские комплексы остались привлекательными для инвестиций.
— Это снижение маржинальности не повлияло и на настроения банков?
— Снижение маржинальности влияет на срок окупаемости проекта, но, когда в залоге есть что-то надежное, банк чувствует себя уверенно.
— Какой формат недвижимости сейчас самый востребованный?
— В целом существует нехватка складских мощностей. Примерно 70% новых объектов строятся под конкретного заказчика, но одновременно растет и спекулятивный рынок. Инвесторам стоит обращать внимание на доходность проектов, на растущем рынке часто формируются завышенные ожидания. Уже сейчас мы видим явно переоцененные проекты. Сильно выросли издержки: помимо подорожания строительных материалов мы столкнулись с ростом стоимости земельных участков и увеличением расходов на рабочую силу. На этом фоне к инвестициям в складские комплексы с горизонтом в два-три года нужно подходить очень избирательно, понимая, что основные сливки с этого рынка снимутся в перспективе года-двух.
— Какие объекты можно назвать переоцененными?
— Складские комплексы, построенные без конкретного заказа, недалеко от Москвы. Инвесторы ввели большой объем, рассчитывая на интерес продовольственных компаний и профильных ритейлеров, но планировка не была выверена и оказалась неинтересной рынку. В итоге потенциальные заказчики разместились в другой локации. Сейчас стоимость переделки этого комплекса сопоставима со строительством нового, и будущее проектов пока не очень понятно. Перспективными с точки зрения спекулятивного строительства могут быть небольшие объекты, где могут разместиться несколько арендаторов. Крупные одноформатные проекты лучше вводить под конкретного заказчика, иначе найти финансирование на них будет непросто.
— Необходимо мыслить на перспективу?
— Наличие конкретного заказчика — это классическая модель, обеспечивающая снижение рисков, но она же предполагает наличие конкретных обязательств с точки зрения сроков, например. В длительной перспективе это не всегда оправданно. На рынке появляется все больше комплексов с более свободной планировкой, предусматривающих возможность эксплуатации в качестве как офисного пространства, так и производственных площадей. Когда эргономика таких проектов хорошо продумана, они могут обеспечить высокую маржинальность при спекулятивном строительстве. Речь в основном о проектах в удаленных локациях.
Если же инвестор нашел участок в центре Москвы — на нем достаточно построить офис класса А, высокий спрос и доходность будут гарантированы.
— Опасения банков будут сдерживать рост ввода спекулятивных складов?
— На фоне сохраняющегося ажиотажа предстоящие год-два будут периодом расцвета спекулятивного строительства. Но важно помнить: когда все продают — покупай, когда все покупают — продавай. За два года мы не сможем вывести насыщенность складской недвижимости в России на европейский уровень, но в Москве и области это будет сделано уже скоро.
— Какие регионы вам кажутся перспективными с точки зрения складского рынка?
— Екатеринбург и другие города Урала. Здесь есть даже некоторый переизбыток инвесторов и наблюдается дефицит квалифицированных управленцев для новых объектов. Достаточно интересно южное направление — Краснодар, Ростов-на-Дону. Мы финансируем несколько проектов в регионах.
— Интерес инвесторов к регионам на этом фоне вырос?
— Банки-кредиторы ориентируются на проекты под конкретного заказчика, с понятным им маркетингом. Условно говоря, мы должны знать, что именно этого игрока на рынке не хватает или он может заместить какую-то локальную сеть. Интересны могут быть не только города-миллионники, но и другие населенные пункты, где ощущается нехватка помещений. Например, мы финансировали строительство торгцентра в небольшом закрытом городе, и этот объект был априори привлекательным — кроме него, ходить там некуда, и сейчас он чувствует себя уверенно с финансовой точки зрения.
— Какой-то инвестиционный интерес к торгцентрам сохраняется?
— С одной стороны, из-за кризиса покупательная способность населения сократилась, но с другой — ограничения на выездных направлениях стимулируют тратить больше денег внутри страны, в частности в торгцентрах. Поэтому мы видим, что московские аутлеты практически не пострадали от ограничений, а интерес к развлекательной составляющей классических объектов остается высоким. Это позволяет многим торгцентрам оставаться на плаву. Условный батутный центр напрямую заплатит за аренду меньше, но он же позволит обеспечить дополнительный поток в магазины, от увеличения выручки которых арендодатель получит дополнительный доход. Мы видим рост активности на ресторанном рынке, операторы торгцентров меняют арендаторов сегмента общественного питания на более эффективных. Может появиться ресторан, выручка которого будет в два раза выше, чем предыдущего, работавшего на тех же площадях. Это показывает, что и в торговой недвижимости сейчас есть истории успеха.
— В торгцентры начнут вкладываться активнее?
— Думаю, инвесторам стоит обратить внимание на этот сегмент, сейчас он находится близко к минимальным значениям. Можно найти объекты, которые получится выгодно купить и, проведя модернизацию, вывести на новый уровень. Такие вложения более рискованные, но и более перспективные с точки зрения отдачи. Сейчас инвестиции в торговый сегмент могут быть более интересными, чем в складской.
— Управляющие торгцентрами опасались массового обращения взысканий на объекты, как это было в прошлые кризисы. Но ожидания не оправдались. Банкам такой сценарий больше неинтересен?
— Ситуация прошлого года оказалась новой, но ожидаемой. С каждым кризисом лояльность кредиторов росла. В 2008–2009 годы банки были вынуждены массово забирать активы себе, но потом сталкивались с необходимостью выделения ресурсов на управление ими. Постепенно рынок от этого уходил, и в прошлом году, например, мы реструктурировали примерно треть портфеля займов в сегменте недвижимости. Иногда речь шла о кредитных каникулах. То же самое со своей стороны делали арендодатели, предоставляя льготный период и переходя с фиксированной ставки на процент от оборота. Еще один момент — увеличение на рынке доли госбанков. Раньше для частных кредитных организаций и их владельцев наличие собственного портфеля недвижимости могло быть еще одним профилем. У государственных же стоит задача зарабатывать за счет классических банковских продуктов, важно наличие залога и стабильного финансового потока.
— Сейчас от кризисных скидок и каникул удалось уйти?
— Да, большинство заемщиков уже нормально обслуживают долг, в докризисном графике. Поэтому можно сказать, что предпринятые в прошлом году шаги и проявленная лояльность полностью себя оправдали.
— Интерес инвесторов к офисной недвижимости восстанавливается?
— В начале пандемии у многих были ожидания массового перехода на удаленную работу, но этого не произошло, и постепенно сотрудники стали возвращаться в офисы, так как многие вопросы все так же требуют офлайн-коммуникаций. Сейчас мы видим много гибридных кейсов: крупные арендаторы сочетают классические офисы с наличием гибких площадей, которые позволяют эффективно управлять удаленкой и обычной работой в офисе. Одновременно в Москве, в пределах ТТК, ощущается нехватка офисов класса А, при этом востребованность бизнес-центров других классов в удаленных районах сейчас, наоборот, ниже, растет их вакантность. Поэтому при наличии возможности и приемлемой стоимости работ такие помещения целесообразно переформатировать.
— Какой объект вы сочли бы перспективным для вложений?
— Это небольшой торгцентр, площадью до 20 тыс. кв. м, который находится на окраине Москвы, там, где есть нехватка качественного предложения, с наличием площадей для фуд-ритейла, фуд-корта современного вида и развлекательной составляющей. Сейчас рынок уже полностью насыщен крупными проектами, но 20–30 новых торгцентров районного формата в Москве еще точно не хватает. В регионах мы, как банк, инвестируем в переформатирование существующих объектов — многие предложения сейчас характеризуются изношенностью, и даже простой ремонт может сильно увеличить поток. Нам интересны такие проекты.