«Офисные и складские комплексы сохраняют инвестиционную привлекательность»

Пандемия оказала сильное влияние на рынки коммерческой недвижимости, но их инвестиционная привлекательность осталась стабильной. О том, как на изменившуюся конъюнктуру отреагировали банки и инвесторы, «Деньгам» рассказал вице-президент, заместитель директора дирекции среднего и малого бизнеса ПСБ Алексей Будаев.

— Как восстанавливается инвестиционный интерес к недвижимости на фоне пандемии?

— Пандемия повлияла на отдельные сегменты коммерческой недвижимости по-разному. Складскому направлению, например, она скорее помогла, подтолкнув развитие онлайн-форматов. На рынке офисной недвижимости существенно поменялись ожидания, а для торговых объектов удар оказался наиболее выраженным. С точки зрения активности инвесторов ситуация оказалась противоречивой. Фактически весь кризисный период мы прошли при низкой ключевой ставке ЦБ. То есть, с одной стороны, на коммерческую недвижимость влияли кризисные тенденции, но с другой — низкая стоимость заемных средств и ограниченный объем других инструментов инвестирования поддерживали спрос на эти объекты. Ставка капитализации сохранялась примерно на уровне 10%. Сейчас ключевая ставка увеличилась, на рынке есть ожидания ее дальнейшего роста в краткосрочной перспективе и снижения в 2022 году. На этом фоне интерес инвесторов, например, к коммерческой недвижимости в перспективе двух-трех лет, скорее всего, будет оставаться стабильным.

— Инвесторы отреагировали на резкий рост стоимости стройматериалов?

— Реакция оказалась неоднородной и сильно зависит от сегмента. Так, ажиотажный спрос на складские помещения в моменте приводит к тому, что изменение стоимости строительства практически сразу отыгрывается за счет роста арендных ставок. Для торговых центров возник дополнительный негативный эффект: они сейчас практически не строятся. На офисном рынке ситуация сильно зависит от проекта: офисы класса А в центре Москве всегда будут в цене. В целом в текущий кризис рынок коммерческой недвижимости вошел с хорошим запасом прочности. Я могу провести аналогию с ресторанным бизнесом нулевых, когда стоимость хорошего вина в заведении в шесть—десять раз могла превышать закупочную. Сейчас мы редко видим наценку более чем в два-три раза. С арендным бизнесом на фоне кризиса произошло примерно то же самое: маржинальность немного сократилась, но офисные и складские комплексы остались привлекательными для инвестиций.

— Это снижение маржинальности не повлияло и на настроения банков?

— Снижение маржинальности влияет на срок окупаемости проекта, но, когда в залоге есть что-то надежное, банк чувствует себя уверенно.

— Какой формат недвижимости сейчас самый востребованный?

— В целом существует нехватка складских мощностей. Примерно 70% новых объектов строятся под конкретного заказчика, но одновременно растет и спекулятивный рынок. Инвесторам стоит обращать внимание на доходность проектов, на растущем рынке часто формируются завышенные ожидания. Уже сейчас мы видим явно переоцененные проекты. Сильно выросли издержки: помимо подорожания строительных материалов мы столкнулись с ростом стоимости земельных участков и увеличением расходов на рабочую силу. На этом фоне к инвестициям в складские комплексы с горизонтом в два-три года нужно подходить очень избирательно, понимая, что основные сливки с этого рынка снимутся в перспективе года-двух.

— Какие объекты можно назвать переоцененными?

— Складские комплексы, построенные без конкретного заказа, недалеко от Москвы. Инвесторы ввели большой объем, рассчитывая на интерес продовольственных компаний и профильных ритейлеров, но планировка не была выверена и оказалась неинтересной рынку. В итоге потенциальные заказчики разместились в другой локации. Сейчас стоимость переделки этого комплекса сопоставима со строительством нового, и будущее проектов пока не очень понятно. Перспективными с точки зрения спекулятивного строительства могут быть небольшие объекты, где могут разместиться несколько арендаторов. Крупные одноформатные проекты лучше вводить под конкретного заказчика, иначе найти финансирование на них будет непросто.

— Необходимо мыслить на перспективу?

— Наличие конкретного заказчика — это классическая модель, обеспечивающая снижение рисков, но она же предполагает наличие конкретных обязательств с точки зрения сроков, например. В длительной перспективе это не всегда оправданно. На рынке появляется все больше комплексов с более свободной планировкой, предусматривающих возможность эксплуатации в качестве как офисного пространства, так и производственных площадей. Когда эргономика таких проектов хорошо продумана, они могут обеспечить высокую маржинальность при спекулятивном строительстве. Речь в основном о проектах в удаленных локациях.

Если же инвестор нашел участок в центре Москвы — на нем достаточно построить офис класса А, высокий спрос и доходность будут гарантированы.

— Опасения банков будут сдерживать рост ввода спекулятивных складов?

— На фоне сохраняющегося ажиотажа предстоящие год-два будут периодом расцвета спекулятивного строительства. Но важно помнить: когда все продают — покупай, когда все покупают — продавай. За два года мы не сможем вывести насыщенность складской недвижимости в России на европейский уровень, но в Москве и области это будет сделано уже скоро.

— Какие регионы вам кажутся перспективными с точки зрения складского рынка?

— Екатеринбург и другие города Урала. Здесь есть даже некоторый переизбыток инвесторов и наблюдается дефицит квалифицированных управленцев для новых объектов. Достаточно интересно южное направление — Краснодар, Ростов-на-Дону. Мы финансируем несколько проектов в регионах.

— Интерес инвесторов к регионам на этом фоне вырос?

— Банки-кредиторы ориентируются на проекты под конкретного заказчика, с понятным им маркетингом. Условно говоря, мы должны знать, что именно этого игрока на рынке не хватает или он может заместить какую-то локальную сеть. Интересны могут быть не только города-миллионники, но и другие населенные пункты, где ощущается нехватка помещений. Например, мы финансировали строительство торгцентра в небольшом закрытом городе, и этот объект был априори привлекательным — кроме него, ходить там некуда, и сейчас он чувствует себя уверенно с финансовой точки зрения.

— Какой-то инвестиционный интерес к торгцентрам сохраняется?

— С одной стороны, из-за кризиса покупательная способность населения сократилась, но с другой — ограничения на выездных направлениях стимулируют тратить больше денег внутри страны, в частности в торгцентрах. Поэтому мы видим, что московские аутлеты практически не пострадали от ограничений, а интерес к развлекательной составляющей классических объектов остается высоким. Это позволяет многим торгцентрам оставаться на плаву. Условный батутный центр напрямую заплатит за аренду меньше, но он же позволит обеспечить дополнительный поток в магазины, от увеличения выручки которых арендодатель получит дополнительный доход. Мы видим рост активности на ресторанном рынке, операторы торгцентров меняют арендаторов сегмента общественного питания на более эффективных. Может появиться ресторан, выручка которого будет в два раза выше, чем предыдущего, работавшего на тех же площадях. Это показывает, что и в торговой недвижимости сейчас есть истории успеха.

— В торгцентры начнут вкладываться активнее?

— Думаю, инвесторам стоит обратить внимание на этот сегмент, сейчас он находится близко к минимальным значениям. Можно найти объекты, которые получится выгодно купить и, проведя модернизацию, вывести на новый уровень. Такие вложения более рискованные, но и более перспективные с точки зрения отдачи. Сейчас инвестиции в торговый сегмент могут быть более интересными, чем в складской.

— Управляющие торгцентрами опасались массового обращения взысканий на объекты, как это было в прошлые кризисы. Но ожидания не оправдались. Банкам такой сценарий больше неинтересен?

— Ситуация прошлого года оказалась новой, но ожидаемой. С каждым кризисом лояльность кредиторов росла. В 2008–2009 годы банки были вынуждены массово забирать активы себе, но потом сталкивались с необходимостью выделения ресурсов на управление ими. Постепенно рынок от этого уходил, и в прошлом году, например, мы реструктурировали примерно треть портфеля займов в сегменте недвижимости. Иногда речь шла о кредитных каникулах. То же самое со своей стороны делали арендодатели, предоставляя льготный период и переходя с фиксированной ставки на процент от оборота. Еще один момент — увеличение на рынке доли госбанков. Раньше для частных кредитных организаций и их владельцев наличие собственного портфеля недвижимости могло быть еще одним профилем. У государственных же стоит задача зарабатывать за счет классических банковских продуктов, важно наличие залога и стабильного финансового потока.

— Сейчас от кризисных скидок и каникул удалось уйти?

— Да, большинство заемщиков уже нормально обслуживают долг, в докризисном графике. Поэтому можно сказать, что предпринятые в прошлом году шаги и проявленная лояльность полностью себя оправдали.

— Интерес инвесторов к офисной недвижимости восстанавливается?

— В начале пандемии у многих были ожидания массового перехода на удаленную работу, но этого не произошло, и постепенно сотрудники стали возвращаться в офисы, так как многие вопросы все так же требуют офлайн-коммуникаций. Сейчас мы видим много гибридных кейсов: крупные арендаторы сочетают классические офисы с наличием гибких площадей, которые позволяют эффективно управлять удаленкой и обычной работой в офисе. Одновременно в Москве, в пределах ТТК, ощущается нехватка офисов класса А, при этом востребованность бизнес-центров других классов в удаленных районах сейчас, наоборот, ниже, растет их вакантность. Поэтому при наличии возможности и приемлемой стоимости работ такие помещения целесообразно переформатировать.

— Какой объект вы сочли бы перспективным для вложений?

— Это небольшой торгцентр, площадью до 20 тыс. кв. м, который находится на окраине Москвы, там, где есть нехватка качественного предложения, с наличием площадей для фуд-ритейла, фуд-корта современного вида и развлекательной составляющей. Сейчас рынок уже полностью насыщен крупными проектами, но 20–30 новых торгцентров районного формата в Москве еще точно не хватает. В регионах мы, как банк, инвестируем в переформатирование существующих объектов — многие предложения сейчас характеризуются изношенностью, и даже простой ремонт может сильно увеличить поток. Нам интересны такие проекты.

Беседовала Ольга Мухина

Картина дня

Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...