Несмотря на то что операции с землей стали обычным делом в практике фирм, занимающихся торговлей недвижимостью, до сих пор эти операции носили полулегальный характер. Предпринимателям приходилось изыскивать лазейки для осуществления подобных сделок, и никто не был застрахован от того, что впоследствии участок земли не будет отобран. Вчера все участники земельного рынка смогли, наконец, облегченно вздохнуть: в официальную рассылку поступило постановление правительства России "Об утверждении порядка купли-продажи гражданами РФ земельных участков". С выходом этого документа можно говорить о начале формирования в России легального рынка земли.
Введение в действие порядка купли-продажи земли фактически делает законным земельный бизнес, что в самое ближайшее время, считают эксперты, изменит конъюнктуру рынка. Изменения коснутся как ценовой ситуации (рост предложения и спроса на землю), так и самой организации земельного бизнеса. Прежде всего, разрешение купли-продажи земли повлечет за собой образование и развитие земельного рынка во всех регионах России, а также создание целой сети риэлтерских структур, специализирующихся на земельном бизнесе. Уже сейчас практически все фирмы-риэлтеры, торгующие в основном квартирами, постоянно отслеживают конъюнктуру земельного рынка, накапливая базы данных по земле. Большинство из них выжидало, когда же наконец этот бизнес станет легальным, с тем чтобы немедленно приступить к операциям с землей. Поэтому можно предположить, что в условиях жесткой конкуренции на квартирном рынке многие фирмы-риэлтеры буквально кинуться осваивать земельный рынок.
Если обратиться к подмосковному рынку земли, то несмотря на его видимую сформированность, с принятием порядка купли-продажи здесь предстоят еще значительные пертурбации. В первую очередь появится большое количество фирм, специализированно занимающихся землей. И, безусловно, законность операций с землей приведет к увеличению объемов продаж. Это, в свою очередь, отразится на ценовой ситуации, причем, считают эксперты, на различные по качеству участки это влияние будет неоднозначным.
Что касается эксклюзивных участков, то есть находящихся в самых престижных местах Подмосковья, то, по мнению фирм-риэлтеров, цены на них могут вырасти практически сразу. Об этом свидетельствует тот факт, что до последнего времени около 70% потенциальных богатых покупателей отпугивало от покупки земли незаконное оформление сделки. Предложение же малопрестижных и более отдаленных от Москвы участков в настоящее время сильно опережает спрос. Поэтому говорить о значительном единовременном повышении цен на подобные участки, даже при значительном увеличении спроса, говорить не приходится.
Вполне возможно, что на рынке средних и удаленных участков (до 50 км от Москвы) может произойти временное "затоваривание", так как к продаже земли прибегнут частные лица, которым до последнего времени участки выделялись бесплатно. Следовательно, цены на подобные участки, по мнению фирм-риэлтеров, сразу в цене не вырастут. Кроме того, на эти участки претендует небольшая прослойка со средним уровнем платежеспособности (цены на них достигли к настоящему моменту порогового уровня в $300-800 за сотку), что также свидетельствует о том, что серьезного скачка цен если и следует ждать, то только следующей весной.
Что же касается правовых аспектов купли-продажи земли, то действующий до последнего времени закон РФ от 23 декабря 1992 года "О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" фактически оставался лишь декларацией прав частной собственности на землю. Напомним, что этим законом продажа земли по желанию собственников разрешалась, однако применение его сдерживалось отсутствием порядка купли-продажи. Теперь с утверждением порядка купли-продажи и купчей земельных участков граждане России получили возможность распоряжаться землей по своему усмотрению, то есть фактически реализовать право частной собственности.
Порядок предусматривает продажу только тех участков, которые обозначены в законе от 23 декабря. При совершении сделки купли-продажи участка продавец или покупатель не могут изменить его целевое назначение и режим использования земель. Сделка по купле-продаже участка может совершаться самостоятельно собственником земли по договору с покупателем либо с помощью районного комитета по земельным ресурсам путем проведения конкурса или аукциона. Кроме того, для совершения сделки купли-продажи земли необходим план участка, без которого купчая не подлежит регистрации в районном комитете по земельным ресурсам.
Таким образом, юридическое оформление сделки по купле-продаже земли будет выглядеть следующим образом: купчая заверяется нотариально и регистрируется в райкомземе, после чего она вступает в силу. Затем право собственности покупателя на землю регистрируется местной администрацией. При этом документ, удостоверяющий право собственности продавца на участок (свидетельство о праве собственности или Госакт на право собственности), либо утрачивает силу, либо в него вносятся необходимые изменения. Покупателю же выдается новый документ, подтверждающий право собственности на купленный участок.
ВЛАДИМИР Ъ-ЯХОНТОВ, САВЕЛИЙ Ъ-ОРБАНТ