Охватившая Россию волна приватизации вызвала к жизни новые институты рыночной инфраструктуры. К их числу принадлежат и чековые инвестиционные фонды. Как известно, их основное назначение — аккумулирование приватизационных чеков и выгодное их размещение через чековые аукционы. Преимущества обмена ваучеров на акции подобных фондов хорошо известны: диверсификация вложений позволяет их вкладчикам значительно уменьшить риск, связанный с возможностью банкротства акционируемых предприятий. Однако большое значение для вкладчиков имеет сама структура портфеля акций фонда в плане направления вложений и срока их окупаемости.
С этой точки зрения представляет интерес инвестиционная политика чекового фонда "Московская недвижимость" ("МН-Фонда"). На состоявшейся вчера пресс-конференции представители фонда рассказали, что уже в этом году его правление намерено вложить 70% привлеченных ваучеров в инвестиционные проекты на московском рынке недвижимости. По мере накопления первоначального капитала фонд планирует увеличивать долю инвестиций в недвижимость вплоть до 100%.
Чековый инвестиционный фонд "МН-Фонд" зарегистрирован в январе 1993 года. К настоящему моменту учредителями оплачен уставный капитал в размере 100 млн руб. В число акционеров вошли Фонд имущества города Москвы, Центральное агентство недвижимости, инвестиционная корпорация "Московская недвижимость", Московская инвестиционная биржа и Московский фондовый дом.
Уже больше месяца "МН-Фонд" проводит кампанию по привлечению приватизационных чеков населения в обмен на акции фонда. Планируемый размер эмиссии — 10 млрд руб. Как сообщили на пресс-конференции специалисты "МН-Фонда", несмотря на выжидательную в целом позицию населения в отношении ваучеров, кампания по размещению акций фонда проходит вполне успешно: ежедневно в каждый приемный пункт обращается более 500 человек.
Как рассказал управляющий фонда Владимир Зиновьев, "МН-Фонд" является пока единственным чековым фондом, который в качестве приоритетного направления инвестирования выбрал вложения в московскую недвижимость. Доля этих вложений в составе портфеля акций фонда в первый год составит не более 70%.
Такое решение правления фонда основано на том, что инвестиции в недвижимость окупаются медленно и требуют значительных первоначальных накоплений. Это касается практически любых инвестиционных проектов, будь то жилищное строительство, реконструкция гостиниц или ремонт и реконструкция жилых особняков под офисные центры с целью дальнейшей продажи и аренды.
На сегодняшний день средняя стоимость строительства 1 кв м. типового жилья составляет приблизительно $110. То есть для строительства, например, 256-квартирного дома нужно вложить порядка $1,7 млн стартового капитала. В случае участия фонда в долевом строительстве подобного дома, его первоначальные затраты будут равняться как минимум $800 тыс.
Аукционная цена одного квадратного метра жилой площади сейчас достигает $500. Если взять срок окупаемости, равный одному году (срок строительства типового многоквартирного дома колеблется от 9 до 14 месяцев), прибыль инвестора составит не менее 350-360%, а это является неплохим показателем. Таким образом, участвуя в таких проектах, фонд, судя по всему, сумеет обеспечить своим вкладчикам приличные дивиденды.
Другое дело, что вложения в жилищное строительство в первый год работы чекового фонда малореальны. Это связано с тем, что подобные фонды не имеют права привлекать денежные средства населения, а для участия в долевом строительстве сегодня необходимы именно денежные средства. Получить же их чековый фонд может лишь как первые дивиденды от участия в краткосрочных проектах или первую прибыль от операций с ценными бумагами на биржевом и внебиржевом рынке.
По мнению наблюдателей, на сегодняшний день единственной возможностью для непосредственного вложения ваучеров в недвижимость является приобретение акций приватизируемых московских гостиниц. Однако в этом случае рассчитывать на быстрые дивиденды не приходится, поскольку практически любая московская гостиница должна быть реконструирована, прежде чем от ее эксплуатации будет получена реальная прибыль. Реконструкция же займет как минимум 1,5-3 года.
Учитывая специфику инвестиций в недвижимость, правление "МН-Фонда" намерено в первый год вложить до 30% ваучеров в быстроокупаемые проекты. Часть ваучеров, полученных на акции фонда первого выпуска, была использована для покупки на чековом аукционе акций торгового дома ГУМ. Быструю прибыль может принести также игра на курсовой стоимости приобретенных акций и самих ваучеров.
По мнению специалистов фонда, такая политика позволит на первом этапе аккумулировать необходимую величину стартового капитала для вложений непосредственно в недвижимость. Поскольку участие в инвестиционных проектах на рынке недвижимости представляется довольно перспективным, правление фонда планирует постепенно увеличивать долю вложений в недвижимость до 100%.
Телефон "МН-Фонда": (095) 277-66-94
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ