О том, как повышенный спрос на жилье отразился на деятельности проектировочных компаний, о сложностях строительства в условиях плотной застройки и о том, почему решили заняться консалтингом, “Ъ” рассказал Никита Сухих, генеральный директор компании «Олимпроект», лидера на московском рынке по проектированию жилых объектов
Генеральный директор компании «Олимпроект» Никита Сухих
Фото: Дмитрий Духанин, Коммерсантъ
Генеральный директор компании «Олимпроект» Никита Сухих
Фото: Дмитрий Духанин, Коммерсантъ
— «Олимпроект» на рынке недвижимости знают прежде всего как проектировщика жилья. В 2020 году на фоне повышенного спроса на квартиры в новостройках девелоперы стали активно выводить новые проекты. Как это повлияло на вашу загруженность и финансовые результаты?
— Запроса на предоставление услуг генпроектирования становится все больше. Проектный бизнес в Москве сейчас глобально не испытывает сильной конкуренции — никто не стремится сейчас открывать новые проектные организации, поэтому нам есть куда расти. В ближайшие два-три года мы планируем расширить компанию до 1 тыс. человек. Да и активная потребность от девелоперов сказывается на финансовых результатах: в 2020 году прибыль выросла на 20% год к году, и эти показатели мы собираемся увеличивать.
— У вас есть еще одно направление — геологические изыскания. Из чего складывается его расходная часть?
— Затраты формируются из трех аспектов: полевые работы, лабораторные испытания, где мы проверяем образцы грунтов и воды, и камеральная обработка всех результатов. Рынок девелопмента активно растет, мы видим, как стремительно застройщики покупают новые площадки под застройку. Поэтому запросов на геологию становится больше. Чтобы сократить издержки, в этом году мы открыли собственную лабораторию.
— А как меняется стоимость геологических работ в зависимости от сложности почвы и участка?
— Есть большая разница между изысканиями на открытой местности и в городе, где уже существует плотная застройка. В первом случае никаких трудностей не возникает — пробурить скважины в открытом поле, где не мешают ни подземные сооружения, ни коммуникации. В городской же среде с уже сформированной плотной застройкой доступ техники ограничен. К площадкам по соседству с уникальными зданиями высотой более 100 м предъявляются особенные требования в части изыскания, которые также влияют на стоимость. И еще один аспект — сложность инженерно-геологических условий (наличие подтопленных территорий, сложных для бурения грунтов, к которым относятся известняки).
— А в чем заключается сложность при проектировании зданий на площадке, рядом с которой уже есть плотная застройка?
— На первых этапах прорабатываются параллельно с участком заказчика здания окружающей застройки, которые попадают в зону влияния объектов будущего строительства. Необходимо анализировать эти строения: в каком состоянии они находятся и какие мероприятия необходимо провести по усилению этих зданий. Поэтому для проработки документации таких проектов требуется больше времени.
— Какие еще направления развивает компания?
— Мы обследуем здания и сооружения, занимаемся геотехническим проектированием и мониторингом. Не так давно мы занялись распространенным в последнее время направлением — консалтингом. Девелоперы и заказчики для оценки работы других проектировщиков привлекают нас для анализа технических решений, заложенных в проектной и рабочей документации. Мы, как независимые эксперты, даем свое заключение о правильности тех решений и возможности их реализации, предлагаем свои идеи по оптимизации затрат на строительно-монтажные работы.
— Вы работали преимущественно в Москве, но недавно у вас появился проект на Сахалине. Это проект с группой ПИК? Почему он для вас интересен?
— Да, все верно. Этот масштабный проект подразумевает строительство почти 300 тыс. кв. м, где поселится около 9 тыс. жителей. Это уникальный проект с точки зрения его локации в лесном и горном массиве. Нам удалось поработать на проекте не только с нашим постоянным партнером ПИК, но и с японскими коллегами — архитектурным бюро Kengo Kuma & Associates, которое разрабатывало архитектуру проекта. Наш творческий партнер архитектурное бюро Gren Катерины Грень адаптировало решения иностранных коллег под требования российских нормативных документов. Не стоит забывать о высокой сейсмичности региона, которая достигает 8 баллов. Этот факт предопределяет особые конструктивные решения зданий, которые мы разрабатываем.
— Как вы разработали проект, учитывая сейсмические сложности?
— На этапе разработки архитектурной и конструктивной концепции мы закладывали определенные мероприятия в части конструктивного каркаса здания для того, чтобы эти здания смогли выдерживать сейсмическое воздействие. Это касается и фундаментов, и расположения несущих конструктивных элементов, и решений по инженерным системам.
— Как крупные девелоперы выбирают проектировочную компанию? Какие требования они предъявляют к своим контрагентам?
— В первую очередь застройщик ищет себе партнера, который бы слышал и слушал их, не слепо выполнял требования заказчиков, а предлагал им оптимальные решения на всех этапах проектирования. Мы, к примеру, параллельно с архитектурной концепцией разрабатываем конструктивную и инженерную концепцию для того, чтобы заказчик понимал, какие технические решения у него будут заложены и сколько инвестиций они потребуют. Для нас девелопер — это партнер, с которым мы можем пройти не одну и не две площадки, а много. Важно, чтобы после реализации проекта к нам возвращались с желанием запроектировать что-то новое.
— Как вы смотрите на работу с зарубежными компаниями?
— Это положительный опыт для нас. Мы активно участвуем в разных концепциях и проектах. Например, кроме Сахалина при реконструкции фабрики «Большевик» мы тоже взаимодействовали с иностранными коллегами.
— Как вы как проектировщик видите миссию реновации и как к ней относитесь?
— Мы видим, как уже ряд реализованных и введенных в эксплуатацию объектов органично вписывается в пространство, при этом улучшая его с разных точек зрения. Это касается не только планировочных решений, но и социальной и транспортной инфраструктуры, и благоустройства районов, в которые новые дома, построенные в рамках программы реновации, органично вписываются. Да и контроль на самом деле даже серьезнее, чем для коммерческих объектов. Там все начинается с тотальной проверки техзадания на квартирографию и соблюдения объемно-планировочных решений на этапе архитектурной концепции. Далее идет экспертиза проектной документации со сметами. И заканчивается проверкой качества материалов, которые используются на проекте. Поэтому можно с уверенностью сказать, что дома, построенные по программе реновации, полностью соответствуют всем требованиям, стандартам и запросу жителей.
— А какие тренды в урбанистике и архитектуре вы наблюдаете в последнее время?
— Ряд застройщиков начинает осваивать не точечные площадки, а целые микрорайоны. Важные аспекты, которым уделяют внимание девелоперы и проектировщики,— это создание точек притяжения, благоустройство, продумывание с самого начала логистики пешеходных и транспортных путей, интеграция под существующую застройку. Если говорить про Московскую область, то мы учитываем, как можно использовать окружающую территорию леса и водоемов. Девелоперы настроены на то, чтобы создать ту инфраструктуру, в которой люди будут проводить все свое свободное время. Жители должны быть обеспечены пешеходными маршрутами с точками притяжения, социальной инфраструктурой и удобной транспортной логистикой, для того чтобы комфортно проживать в своем районе.
— Последние полгода стройматериалы достаточно волатильны в стоимости. Стало ли проблематичнее из-за этого просчитывать расходную часть проекта?
— Всем известно на строительном рынке, что за последние полгода сильно увеличилась стоимость металла. В ряде проектов нам пришлось оптимизировать определенные техрешения, направленные на сокращение затрат, не предвиденных для девелоперов. Мы проговариваем с застройщиком, готов ли он инвестировать чуть больше денег с учетом роста стоимости материалов или он желает остаться в том же бюджете, что и прежде. В последнем случае мы вместе ищем пути конструктивной оптимизации для сокращения издержек, при этом не ухудшая качества продукта для будущих собственников.
— Часто ли проекты, которыми вы занимаетесь, претерпевают какие-то изменения?
— Зачастую это происходит на этапе разработки рабочей документации. К тому времени заканчивается разработка проектной документации с ее экспертизой — на это уходит около полугода. За это время может измениться стоимость стройматериалов, оборудования, увеличиться заработная плата персонала. Тогда мы предлагаем решения для оптимизации непредвиденных затрат. Например, бывают случаи, когда архитекторы на этапе концепции предложили несколько типов отделки фасада, материалов и узлов. Уже на этапе рабочей документации заказчик просит без потери внешнего вида и качества снизить стоимость фасада и упростить узлы, и этим приходится тоже заниматься.
— Сколько сейчас компания вкладывает в проптех и 3D-моделирование?
— Еще в 2006 году при создании «Олимпроекта» мы понимали, что за 3D-проектированием будущее. Сейчас мы все проекты полностью проектируем в 3D. Затратная часть этого направления — это инвестиции в человеческие ресурсы. Мы активно развиваем наше большое BIM-подразделение и берем в штат программистов, задача которых разработать для нас программные обеспечения, позволяющие сократить время на разработку проектно-рабочей документации. Мы понимаем, что Москва и Московская область — это центр концентрации специалистов, умеющих работать с 3D-проектированием. Поэтому, уходя в регионы в нашем партнерстве с компанией «Инжпроект» и привлекая на работу местных специалистов, мы готовы потратить большое количество времени на их обучение. А еще одна наша цель — запустить в партнерстве с вузами предмет 3D-моделирования, чтобы уже со студенческой скамьи будущие специалисты адаптировались под нужды рынка.