Новые испытания для собственников недвижимости: безосновательный пересчет кадастровой стоимости

В рамках сложившейся эпидемиологической, а вследствие этого и экономической ситуации формируются дефициты госбюджетов. Конечно, администрация города ищет всевозможные инструменты для решения возникающих проблем.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

К сожалению, практика показывает, что инструмент всегда один и тот же — это налогоплательщик.

Очередной схемой по «двойному налогообложению» является пересчет кадастровой стоимости объектов, чья кадастровая стоимость была оспорена в суде.

Основанием для пересчета якобы является внесение изменений в качественные или количественные характеристики объекта недвижимости. Казалось бы, в чем проблема? При изменении заявленных характеристик стоимость объекта действительно может поменяться, и вполне логично произвести ее пересчет. Законодательно предусмотрено, что произошедшие в объекте изменения должны повлиять на его стоимость и быть внесены в ЕГРН в установленном порядке.

Однако пересчет кадастровой стоимости происходит, например, после внесения изменений, связанных с регистрацией долгосрочного договора аренды, хотя очевидно, что при данном регистрационном действии не происходит ни качественных, ни количественных изменений.

Информация об имеющих место качественных и (или) количественных изменениях объекта, поступившая в орган регистрации, направляется в ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования» (далее — бюджетное учреждение), которое проводит исследование, готовит отчет и принимает акт об определении новой кадастровой стоимости такого объекта на основании методических указаний о государственной кадастровой оценке.

Измененная кадастровая стоимость на основании акта вносится в ЕГРН и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, со дня внесения в ЕГРН сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости.

На практике же складывается абсолютно иная картина: пересчет может произойти в результате изменения любых характеристик объекта, если лицо, уполномоченное принимать решение о необходимости изменения кадастровой стоимости, сочтет, что произошедшие изменения могут быть квалифицированы как качественные и (или) количественные. Преувеличенная роль субъективного усмотрения приводит к массовому нарушению прав собственников недвижимости. Нельзя допускать, чтобы решение данного вопроса в каждой конкретной ситуации зависело от личного профессионального опыта оценщика бюджетного учреждения.

Для правильного применения механизма пересчета необходимо исчерпывающе определить характеристики, изменение которых повлечет изменение кадастровой стоимости объекта. К сожалению, на сегодняшний день подобный перечень отсутствует.

Из анализа всех имеющихся в сфере кадастровой оценки нормативных актов можно сделать вывод, что под количественными и (или) качественными изменениями объектов недвижимости следует понимать изменения в площади или в функциональном назначении объектов недвижимости, которые влияют на кадастровую стоимость. Объект может достроиться, реконструироваться, поменять свое назначение, в связи с чем это скажется на изменении его рыночной и кадастровой стоимости. К этой же категории относятся объекты каким-то образом уничтоженные, демонтированные и т. д.

Сложившаяся по состоянию на сегодняшний день судебная практика уже вполне позволяет отследить, насколько абсурдными могут быть основания пересчета кадастровой стоимости, если того пожелает некое лицо, принимающее решение.

Самым наглядным и распространенным примером является пересчет, происходящий в результате регистрации договора аренды в отношении всего здания или его части. Не совсем понятно, каким образом регистрация договора аренды может быть расценена как качественное и (или) количественное изменение объекта. К сожалению, ни органы регистрации, ни бюджетное учреждение по сей день не дали исчерпывающего ответа на вопрос о том, чем они руководствуются при принятии подобных решений.

Впервые на этот счет высказался Первый апелляционный суд общей юрисдикции в рамках рассмотрения дела №66а-4174/2020, где судом было установлено, что при проведении кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года в отношении спорных объектов недвижимости их кадастровая стоимость устанавливалась с применением способа статистического моделирования с использованием при построении модели оценки следующих ценообразующих факторов: площадь, год постройки, материал стен, нахождение объекта в промышленной зоне, расстояние до ближайшей магистрали, расстояние до ближайшей станции метро, расстояние до исторического центра Москвы, коэффициент ценности территории. Следовательно, только изменение указанных характеристик могло повлечь изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Между тем причиной изменения кадастровой стоимости в отношении спорных нежилых зданий послужила регистрация в отношении указанных объектов недвижимости прав на недвижимое имущество, возникших в результате заключения правообладателем договоров аренды. Как обозначил суд, орган регистрации прав должен был направить в бюджетное учреждение информацию не о любых изменениях, произошедших с объектом оценки, а лишь о тех, которые повлекли за собой изменение его кадастровой стоимости.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Проведение бюджетным учреждением расчета кадастровой стоимости объекта и направление результатов в Росреестр, после чего они вносятся в ЕГРН и становятся обязательными для собственника, в том числе для определения базы налогообложения по налогу на имущество, затрагивают права последнего как налогоплательщика. Указав на это, апелляционный суд порекомендовал собственнику обратиться в суд за защитой нарушенного права.

Долгое время у собственников отсутствовало представление о надлежащем способе защиты прав по делам данной категории, а неправильно выбранный предмет обжалования или неверная формулировка требований влекли формальный подход судов к рассмотрению заявлений и отказ в удовлетворении требований.

Проблема отсутствия перечня качественных и (или) количественных изменений объекта, влекущих изменение его стоимости, обсуждалась и на заседании рабочей группы Государственной думы, которое состоялось 25 февраля 2021 года. Помимо представителей Государственной думы в заседании приняли участие представители министерств, бюджетных учреждений, органов регистрации, саморегулируемых организаций и оценочных сообществ. По итогам заседания вопрос о том, как все-таки препятствовать необоснованному изменению кадастровой стоимости объекта, которое уже было оспорено в суде остался нерешенным.

Управляющий партнер ООО «Бюро оценки бизнеса» Антон Зинаков считает, что проблема требует широкой огласки. Собственники и арендаторы объектов недвижимости, стоимость которых была таким образом пересчитана, несут значительные материальные издержки, поскольку либо уплачивают завышенный налог на имущество, либо вынуждены вновь обращаться в суд с требованиями об установлении действительной кадастровой стоимости объекта и нести связанные с этим судебные издержки. При этом даже оспаривание в такой ситуации не гарантирует, что в ходе рассмотрения дела или же после принятия судебного акта кадастровая стоимость объекта не будет вновь безосновательно пересчитана.

По мнению экспертного сообщества в лице Антона Зинакова из ООО «Бюро оценки бизнеса», наиболее правильным решением в сложившейся ситуации стала бы разработка и принятие единых унифицированных и обязательных для всех правил с подробным описанием отнесения тех или иных количественных и (или) качественных характеристик к ценообразующим для конкретного вида объекта недвижимости.

Стоит отметить, что на сегодняшний день в сфере оценки объектов недвижимости существуют общепринятые ценообразующие параметры, применимые ко всем типам недвижимого имущества. К таким ценообразующим параметрам можно отнести площадь объекта, функциональное назначение объекта, уровень отделки помещений объекта, наличие инженерных коммуникаций, локацию и т. д. Все обозначенные критерии следовало бы закрепить документально.

Помимо общепринятых ценообразующих параметров для всех типов недвижимости могут быть также введены параметры в зависимости от сегмента рынка недвижимости, к которому относится конкретный объект. Так, например, для производственно-складской недвижимости важными ценообразующими параметрами являются наличие железнодорожной ветки на территории комплекса, наличие грузоподъемного оборудования.

Для сегмента офисных объектов одним из наиболее важных ценообразующих параметров является класс объекта. Как показывает практика, со временем классы офисных объектов пересматриваются с учетом изменений на рынке, морального и физического устаревания объектов. Так, объектам класса В+, В со временем может быть присвоен класс В, В- соответственно.

Принятие подобного акта должно происходить при обязательном участии наиболее профессиональных и опытных представителей независимых профессиональных оценочных сообществ. При этом в случае несогласия за собственниками, арендаторами и иными заинтересованными лицами должно быть сохранено право на оспаривание отнесения определенного фактора к ценообразующим.

Наличие подобного свода правил в некоторой степени обеспечило бы гарантию соблюдения одного из важнейших принципов налогообложения, требующего наличия экономического основания и отсутствия произвольности устанавливаемых налогов и сборов.