На втором съезде Всероссийской гильдии риэлтеров, прошедшем в марте этого года, большой резонанс вызвало выступление специалистов юридического объединения "БАНСО". Фирма впервые на российском рынке продемонстрировала в действии разработанный ею программный продукт "БАНСО Риэлтер", который автоматизирует деятельность фирмы, занимающейся различными операциями с недвижимостью. Как сообщил генеральный директор фирмы Андрей Никитин, интерес к программе со стороны риэлтеров был очень высоким, о чем наглядно свидетельствуют многочисленные предложения на покупку разработки — после выступления в "БАНСО" обратилось несколько десятков фирм, торгующих недвижимостью, из различных регионов России.
Учитывая столь сильную заинтересованность риэлтеров в подобного рода разработках, группа недвижимости Ъ решила представить имеющиеся на сегодня компьютерные программы, разработанные специально для автоматизации приема и обработки всей информации, поступающей в фирмы, специализирующиеся на операциях с недвижимостью. Естественно, их анализ группа недвижимости Ъ проводила с точки зрения пользователя, а качество оценивала с помощью единственного критерия — полезности для риэлтера.
Как это ни удивительно, на московском рынке удалось обнаружить лишь две фирмы, имеющие на сегодняшний день готовые коммерческие версии программ для обработки информации, ежедневно используемой риэлтерами. Это уже упомянутое объединение "БАНСО" и пока не входящая в Гильдию, но активно действующая на рынке недвижимости фирма "ЮниФьючер". Конечно, сегодня практически каждая серьезно работающая фирма-риэлтер имеет по крайней мере один компьютер и обладает простейшей системой обработки базы данных. Но лишь несколько фирм имеют достаточно продвинутые программы для создания коммерческих версий. Кроме названных, интересные разработки имеются также у фирм "SAVVA Real Estate", "Вавилон" и агентства "Бизнес-Информация". Версии этих разработок, предназначенные для продажи, фирмы рассчитывают создать в ближайшее время.
Невольно возникает вопрос: если программы, автоматизирующие обработку информации, пользуются большим спросом, почему их счастливые обладатели не спешат с продажей? Причин как минимум две. Во-первых, как рассказал начальник программного отдела фирмы "БАНСО" Александр Зорин, одно дело написать удобную программу для себя, и совсем другое — подготовить ее на продажу. Второе гораздо сложнее. Другая причина связана с тем, что практически любая программа содержит ноу-хау, раскрывающее собственные наработки фирмы. Они могут быть связаны с системой организации и контроля работы брокеров фирмы, оптимальным порядком обращения с информацией либо вспомогательными средствами анализа рынка недвижимости. Словом, теми маленькими секретами, которые делают работу фирмы более эффективной. И конечно, далеко не все стремятся раскрывать новшества, которые могли бы усилить конкурирующие фирмы.
Необходимо отметить также и тот факт, что предлагаемые на сегодняшний день программные продукты созданы фирмами, которые сами проводят операции с недвижимостью и поэтому хорошо знакомы со спецификой работы риэлтеров. Эффективность программ проверена как минимум несколькими месяцами обкатки в фирмах. В этом их большое преимущество, поскольку самому высококлассному программисту трудно предусмотреть все нюансы работы риэлтеров и выбрать наиболее удобный вариант.
А теперь пора рассказать и о самих программах. Заранее хочется отметить, что программы, которые будут представлены в обзоре, во многом схожи. Естественно, любая из них включает ввод информации, полученной от клиентов, поиск вариантов в базе данных по различным критериям, распечатку найденных вариантов и занесение отработанных заявок в специальный архив. Поскольку эти программы разрабатывались фирмами практически одновременно (с началом развития самого рынка недвижимости, когда и появилась необходимость в них), трудно определить, кто именно первым пришел к той или иной идее. Несмотря на наличие общих черт, каждая из программ имеет ряд индивидуальных особенностей.
Наиболее существенные различия на этапе ввода информации связаны со способом задания на карточке запроса о месторасположении объекта недвижимости. Например, в программе "БАНСО Риэлтер" для этого используется трехстепенный справочник с уровнями "район", "микрорайон" и "адрес". Однако в уровни может быть занесена информация любого рода, характеризующая месторасположение (вплоть до номера дома). Сама фирма "БАНСО" предпочитает информацию о районе, станции метро и адресе объекта. При организации поиска у пользователя есть возможность сформировать сложную выборку данных путем ее поэтапного уточнения. Например, покупатель желает приобрести квартиру, скажем, в Люблино или на Плющихе. Причем, за первую он готов заплатить не более 20 млн руб., а за вторую — не более 35 млн руб. Сделав две выборки, пользователь может их объединить и из получившейся удалить автоматически нежелательные варианты по какому-то параметру (например, удалить квартиры, не имеющие балкона). Интересно то, что поиск можно осуществлять даже по полю примечаний, где указана дополнительная информация. Есть и другая возможность организации поиска — с помощью логических выражений, сформированных на встроенном языке проектировочной среды "Мастер". Используя это средство, можно также формировать сложные выборки, но не поэтапно, а за один шаг.
В программе "Недвижимость", разработанной фирмой "ЮниФьючер", для задания месторасположения объекта используется один уровень, куда информация заносится в свободном режиме. Специалисты фирмы при работе с программой считают удобным использовать такие обозначения, как центр, юг, северо-восток или же делить карту города по "веткам" метро, а затем все более детализировать заявку — вплоть до улицы и номера дома. При этом поиск производится по словам, указанным в уровне, начиная с первого. Например, можно выбрать из базы данных все предлагаемые объекты в центре. Для этого нужно лишь указать слово в запросе "центр". Однако чтобы такая возможность была реализована, операторы при вводе заявки должны стремиться к единообразию. Следует отметить, что так же как и в программе "БАНСО Риэлтер", программисты "ЮниФьючер" предусмотрели возможность формирования сложных выборок из базы данных. Другая возможность поиска — автоматический подбор и сохранение на карточке запроса девяти отобранных из базы данных вариантов, ранжированных (опять же автоматически) по степени их соответствия запросу пользователя. Для этого нужно в режиме автоматического поиска указать номер заявки, для которой из базы данных будут автоматически подобраны девять наиболее подходящих. В принципе можно сохранить все подобранные варианты, но девять сохраняются автоматически. Использовать эту возможность можно на различных этапах работы риэлтеров. В фирме "ЮниФьючер" этот первичный подбор вариантов выполняется оператором по вводу данных для каждой поступившей заявки. В дальнейшую работу — например, к маклерам — заявка поступает с уже отобранными оператором вариантами. Автоматическое ранжирование вариантов производится и при поиске в "ручном" режиме.
В программе фирмы SAVVA Real Estate для задания месторасположения объекта, предлагаемого на продажу, используется шесть уровней (ветка метро, станция метро, вид передвижения, время передвижения, улица и номер дома). Интересный способ предусмотрен для поиска варианта. Названные уровни могут быть объединены в запросе с помощью логических выражений, по которым осуществляется поиск. Запрос можно задать и на бланке, в котором указывается до 4 станций или 4 веток метро, а также время и способ передвижения.
Гибкую формулировку расположения квартиры предусматривает и программная разработка, созданная агентством "Бизнес-Информация". Для задания месторасположения используется шестиуровневый справочник, в который кроме традиционных параметров внесены: ветка метро и станции на этой ветке, которые неприемлемы для клиента. Именно это используют в своей работе маклеры в агентстве. Однако при желании можно заносить и другую информацию. Это актуально, например, для фирм в тех городах, где нет метро. Что же касается поиска, то в программе агентства "Бизнес-Информация", также как и в программе "БАНСО Риэлтер", у пользователя есть возможность формировать сложные выборки. Однако это возможно лишь на верхнем уровне, когда уточнение выборки производится поэтапно. Напомним, что в "БАНСО Риэлтер" это можно сделать и в один этап, используя сложные логические выражения. В программе есть также возможность автоматического подбора вариантов (аналог — в программе "Недвижимость", разработанной фирмой "ЮниФьючер").
Интересные разработки используются в программах "БАНСО Риэлтер" и "Недвижимость" в отношении формирования запроса. Например, заявки на покупку и аренду квартиры можно вносить как в разные, так и в один раздел. В программе "Недвижимость" сейчас имеется единая форма бланков на все виды недвижимости. Поэтому можно внести заявки, содержащие предложения купить или арендовать квартиру. При этом в обеих программах поиск может осуществляться как с указанием критерия отбора, так и без. Конечно, если дело касается только квартир, на которые и ориентирована программа "БАНСО Риэлтер", то в настоящее время клиент обычно четко знает, как он собирается распорядиться своей недвижимостью: продать или сдать в аренду. Но если в базу данных включаются заявки на офисные помещения или земельные участки (программа "Недвижимость", разработанная "ЮниФьючер", включает практически все виды недвижимости), то владелец офиса иногда может рассматривать одновременно различные типы предложений — и на продажу, и на сдачу в аренду. В случае с подбором офисных помещений запрос можно сформировать так, что из базы данных будут выбраны как квартиры, так и специализированные офисы. Именно эту возможность дает гибкая система формирования запросов в обеих программах. Надо заметить, что программа "Недвижимость" ориентирована на тех, кто стремится диверсифицировать свою деятельность на рынке. Кстати, "ЮниФьючер" (разработчик программы) принадлежит именно к этому классу фирм.
По мнению экспертов, более существенные различия в созданных на сегодняшний день программных продуктах обнаруживаются при переходе от работы программы с одним пользователем к работе с несколькими. Не секрет, что сегодня для средних и крупных фирм наиболее эффективной является работа в сетевом режиме. В этом случае к единой базе данных одновременно подключено несколько пользователей, имеющих к ней равное право доступа. Поэтому в распоряжении каждого маклера находятся все занесенные в базу данных заявки.
В "БАНСО Риэлтер" сетевой вариант в настоящее время находится на стадии отладки. А работа в нескольких пользователей организована по следующей схеме. Справочная служба заносит принимаемую информацию в компьютер, имея при этом возможность просматривать базу данных назад не более чем на три записи (для осуществления корректировки). Эксперты могут просматривать запросы от клиентов, составлять выборки данных по нужным параметрам и распечатывать их. При этом каждый эксперт работает с той базой данных, которая имеется на его компьютере. Администратор системы периодически пополняет базу данных экспертов, перенося новые заявки с компьютера справочной службы на компьютеры экспертов, а также осуществляет некоторые другие функции по поддержанию целостности и актуальности базы данных.
В программе "Недвижимость", для которой фирма "ЮниФьючер" уже реализовала сетевую версию, также существует разделение пользователей по выполняемым функциям. В системе действуют операторы по вводу предложений, менеджеры по подбору вариантов и администратор. Функции их различны. Например, с администратора снимается задача по переносу данных. Доступ ко всем принятым операторами заявкам обеспечивается самой системой. Но администратор по-прежнему должен следить, например, за актуальностью данных, периодически очищая базу от устаревших вариантов.
В программе, разработанной фирмой SAVVA, реализован сетевой вариант с возможным переходом в режим с одним пользователем. При необходимости пользователь может отделиться от сети, проводя собственные исследования и изменения, которые не поступят в общую сеть. В случае обновления общей базы за время самостоятельной работы менеджера, моментальный "снимок" с базы он может сделать в любое время, подключившись к общей сети.
Возможности, предоставляемые созданными на сегодняшний день программными продуктами, обнаруживаются и на этапе выдачи уже подобранной информации. В четырех из описанных программ имеются так называемые генераторы отчетов, позволяющие систематизировать информацию о квартирах в виде любых бланков выдачи (таблиц, шаблонов или карточек запросов). Причем их структуру можно задать произвольно, указывая только необходимые в каждом конкретном случае параметры квартир. В программе, разработанной фирмой "Вавилон", помимо этого есть возможность выводить отчеты на печать на английском языке, хотя в базу данных информация вводится лишь на русском. Такая возможность предусмотрена для работы с иностранными клиентами. В программе "Недвижимость" выводить результаты поиска можно лишь в едином формате.
Наиболее интересные, по мнению экспертов Ъ, сервисные и аналитические возможности заложены в программе фирмы SAVVA Real Estate, которая, к сожалению, пока не имеет коммерческой версии. Во-первых, действует так называемая функция захвата заявки. С ее помощью менеджер может "забрать заявку под себя", после чего она остается доступной для других пользователей, но уже без контактных телефонов. Для крупной фирмы такая функция удобна тем, что позволяет избежать одновременной работы нескольких маклеров с одной и той же заявкой. Во-вторых, разработчики этого программного продукта предусмотрели широкий спектр аналитических возможностей. С их помощью можно построить график изменения стоимости жилья во времени (для всех типов квартир или, скажем, только для