К началу осени Тинькофф-банк собирается приступить к выдаче ипотеки. По оценкам экспертов, его амбиции могут быть сосредоточены на попадании в число пяти-десяти крупнейших игроков рынка, хотя в самом «Тинькоффе» пока с осторожностью говорят о старте проекта. Эксперты указывают на высокую конкуренцию в этом сегменте рынка и низкую маржинальность ипотеки. И банку, который не имеет физического присутствия по стране, потребуется совершить существенный технологический рывок для обеспечения выдачи и сервиса.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ / купить фото
Тинькофф-банк (15-е место по размеру активов в рейтинге «Интерфакса) определился со сроками запуска собственной ипотечной программы. Об этом сообщил предправления банка Станислав Близнюк в интервью агентству «РИА Новости». «Реальный срок — конец лета—начало осени»,— заявил топ-менеджер. При этом на старте выдавать ипотеку в больших объемах не планируется, равно как и включаться в государственные льготные ипотечные программы. Это уже вторая попытка Тинькофф-банка выйти в сегмент ипотечного кредитования.
В 2015 году Тинькофф-банк запускал ипотечный сервис, который закрылся через четыре года. Тогда банк не сам выдавал ипотеку, а лишь предоставлял такие услуги через банки-партнеры. В то время ипотечный рынок был гораздо меньше. На начало 2015 года объем задолженности по ипотеке в России составлял 3,6 трлн руб., в настоящее время она превышает 10 трлн руб.
Пока что Тинькофф-банк тестирует продукт на своих сотрудниках — им выдают ипотечные кредиты под покупку недвижимости на вторичном рынке по ставке 4,5% годовых на срок до 15 лет. «В планах на ближайшие месяцы — расширить ипотечную программу на квартиры в новостройках, а также запустить программу рефинансирования»,— сообщил “Ъ” представитель банка.
Возможности банков выдавать длинные кредиты вроде ипотеки зависят от стабильности входящего финансового потока.
«Традиционно проблема ипотечных кредитов в том, что под них отсутствует долгосрочное фондирование. Но в случае, когда у банка есть большое количество розничных клиентов и он не зависит от немногочисленных крупных вкладчиков, выдача длинных банковских кредитов не станет проблемой. Это и есть случай Тинькофф-банка»,— считает старший директор аналитической группы по финансовым организациям Fitch Антон Лопатин.
Первый выход банка на рынок ипотеки сопровождался рядом ошибок, указывают эксперты. Когда шесть лет назад банк запускал сервис «Тинькофф Ипотека», из него получилось сделать слишком дорогого ипотечного брокера, а не рентабельный продукт, говорит главный эксперт аналитической компании «Русипотека» Сергей Гордейко. Сейчас проблемы могут быть в другом. «Ипотека — это не только технологии IT, а во многом сервис и продажи. Именно здесь и кроются риски»,— поясняет эксперт. Иными словами, остается вопрос, сможет ли банк привлекать достаточное количество клиентов, проводить с ними сделки и обслуживать, а в дальнейшем и грамотно управлять своим ипотечным портфелем. «Ипотека — и выдачи, и сам сервис — не такая цифровая, как может показаться. Поэтому для успеха в этом банк, который не имеет физического присутствия по стране, должен сделать рывок на три-четыре года вперед уже сейчас»,— указывает господин Гордейко.
Кроме того, собеседники “Ъ” обращают внимание на низкую маржинальность ипотечного сегмента по сравнению с другими кредитными продуктами банков.
Это «полусоциальный продукт», определяет ипотеку Сергей Гордейко. В Тинькофф-банке соглашаются, что маржинальность действительно низкая, но указывают, что стоимость фондирования в последние годы также заметно снизилась. «Продукт будет соответствовать нашим целям по рентабельности»,— заявили в Тинькофф-банке.
Если выходить на большой объем выдач, то это имеет смысл с точки зрения нового источника доходов для банка, считает гендиректор Frank RG Юрий Грибанов. Скорее всего, амбиции Тинькофф-банка предполагают попадание как минимум в десятку крупнейших ипотечных банков или даже в топ-5, полагает он. По данным Frank RG, на 1 мая 2021 года портфель ипотечных кредитов Сбербанка оценивался почти в 5,3 трлн руб., ВТБ — в 2,1 трлн руб., у Газпромбанка, РСХБ, Альфа-банка портфели составляли 300–400 млрд руб. И Тинькофф-банку придется конкурировать с крупнейшими игроками прежде всего на уровне процентных ставок — самого чувствительного компонента при таких длинных кредитах, указывает господин Грибанов. Да и по условиям кредитования, удобства процесса, и не только для частных лиц, но и для компаний-посредников (риелторов, застройщиков и др.). Вместе с тем на текущий момент планов по кредитованию застройщиков нет, заявили в банке.