Вчера в Москве в гостинице "Рэдиссон-Славянская" на международной конференции "Российский кадастр: новое видение" обсуждались проблемы создания российского кадастра недвижимости. Правительство в течение месяца должно внести в Думу соответствующий законопроект.
Создать единую систему учета недвижимости в стране с единой кадастровой оценкой власти пытаются уже несколько лет. Это необходимо не только для учета и однозначной идентификации объектов недвижимости, но и для обеспечения правильного ее налогообложения. Польза от единой системы имеется не только для государства, но и для инвестора. Он получает не только правильную оценку своей недвижимости (что важно и для получения кредитов), справедливое налогообложение, но и облегченный доступ к информации об объекте инвестиций и гарантию, что эта информация точная.
Сейчас инвестор в России зачастую не может быть до конца уверен в том, что все знает о своем объекте и что его право собственности на объект оформлено правильно. В России действуют 14 различных кадастров и реестров на разных территориальных уровнях. Главное, в силу сложившихся в советское время традиций земельный кадастр сейчас оторван от кадастра недвижимости. При отсутствии частной собственности на землю земельный участок являлся приложением к объекту, а не наоборот. И за эти кадастры всегда отвечали разные ведомства: за земельный кадастр — бывшая Федеральная служба земельного кадастра, за градостроительный — бывший Госстрой, а ныне Федеральное агентство по строительству и ЖКХ.
Кстати, создать уже несколько лет назад единую систему учета объектов недвижимости мешали не технические проблемы, а ведомственные амбиции. Заинтересованные ведомства не могли решить, кто будет главным держателем единого кадастра недвижимости. Теперь наконец вопрос решен. Поскольку главная составляющая недвижимости в рыночной экономике — земельный участок, ответственным за единый кадастр стал бывший Росземкадастр, а теперь Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости.
Вчера его руководство вместе с представителями ЕС объясняло, как будут создавать единый кадастр и какие проблемы стоят на этом пути. Замруководителя агентства Александр Оверчук объяснил, что одна из основных проблем — достоверная оценка земельных участков. Напомним, что с 1991 года земельный налог не рассчитывался по кадастровой оценке участка с учетом всех его внутренних и внешних параметров. Просто устанавливалась единая для всех и не зависящая от цены земли ежегодно индексируемая ставка в рублях на единицу площади без учета целевого назначения земли и видов предпринимательской деятельности. Несовершенство оценки приводило к тому, что налоговое бремя на сельхозземли оказывалось выше, чем на земли городов и поселков, налоговое бремя на земли малых городов — выше, чем на земли средних и крупных городов, и так далее.
Рыночный оборот земель в России только начинается. Сельхозугодья только запущены в оборот, земли во многих городах до последнего времени находились исключительно в аренде. Поэтому оценить земли весьма сложно. Кадастровая оценка во многих регионах до последнего времени оказывалась выше рыночной. Невозможно также оценить, являются ли достижением собранные в прошлом году 41 млрд рублей земельного налога. Сейчас агентство разрабатывает единую методику оценки на базе уже составленного земельного кадастра. В оценке учитывается до 90 различных параметров. Так что, как заверило руководство агентства, справедливость будет восстановлена: чем участок лучше и благоустроеннее, тем дороже он будет стоить. В общем, как пояснил Ъ первый замминистра экономического развития Андрей Шаронов, теперь для инвестора "некое имущество должно превратиться в реальный капитал".
Однако, как выяснилось вчера, на пути создания единого кадастра, а также принятия закона о государственном кадастровом учете объектов недвижимости по-прежнему стоят административные проблемы. Например, руководитель агентства Михаил Мишустин вместе с МЭРТом считает, что весь кадастровый учет должен осуществляться на федеральном уровне. Однако муниципалитеты не хотят отдавать функции ведения кадастра в центр. "Мы ничего у муниципалитетов не отнимаем,— пояснил господин Мишустин,— но характеристики объектов должны быть едины".
Кроме того, МЭРТ и агентство кадастра считают, что инвентаризацией (функция нынешних БТИ и созданной бывшим Госстроем "Ростехинвентаризации"), землеустройством и кадастровой оценкой должны заниматься коммерческие структуры, объединенные в саморегулируемые организации. Конкуренция определит адекватные цены на услуги. Противники частных структур — бывший Госстрой со своей "Ростехинвентаризацией".
ИРИНА Ъ-ГРАНИК