законотворчество
Сегодня в Госдуме пройдут парламентские слушания "О направлениях совершенствования земельного законодательства". Революции, ожидаемой в связи с Земельным кодексом РФ (ЗК), пока не произошло: всеобщий переход к двухтитульной системе — праву собственности на земельные участки и их аренду — не состоялся, ситуация с правами на землю зашла в тупик. Настало время вносить в ЗК поправки, концепцию которых планируют обсудить участники слушаний.
Кодекс, действующий с 30 октября 2001 года, предусмотрел отказ от права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования земельными участками — титулов, сохранившихся с советских времен. Восторжествовать должны собственность и аренда. Однако планы нарушили даже промышленники: к 2004 году многие не выкупили и не взяли в аренду земельные участки под приватизированными предприятиями, в итоге право постоянного (бессрочного) пользования пришлось продлить до 2006 года. Что уж говорить о гражданах: после принятия ЗК судебная статистика по земельным спорам с их участием неуклонно растет (см. таблицу).
Часто спорят о правах на земельные участки, выделенные в советское время под строительство индивидуальных домов. На протяжении десятилетий участки закреплялись за гражданами по решению местных властей, но права на участки не оформлялись, а госрегистрации не было вообще. Возникало фактическое пользование, законом не урегулированное. Закон о введении в действие ЗК постановил узаконить такие земельные участки и разрешить их бесплатную приватизацию. Но не тут-то было, бесплатно оформить права местные власти соглашаются очень неохотно, и во многих случаях требуется решение суда.
Приватизацию земельных участков под дачами и индивидуальными домами разрешил еще закон 1992 года, однако воспользовались этим правом далеко не все. И сейчас по-прежнему продаются дома и дачи, стоящие на неприватизированных участках. В таких сделках, привычных с советских времен, продается прежде всего строение, а земля считается принадлежностью. Расставаться с традициями граждане не торопятся, тем более что приватизированные участки многим не по карману. Покупатель домика, понятно, рассчитывает получить также весь земельный участок, пусть неприватизированный. В статье 35 ЗК, однако, говорится иначе: покупатель строения получает "право на использование" (что означает это право, не объясняется) лишь части земельного участка. Какой части, тоже не сказано: статья 35 отсылает к другой статье ЗК, но отсылает ошибочно. Исправить ошибку можно только поправкой в ЗК, а пока новоселы не могут ни зарегистрировать права, ни приватизировать приобретенный участок. "Продажа дач и индивидуальных домов на неприватизированных земельных участках (а это самые распространенные ситуации) оказалась фактически вне правового регулирования,— поясняет заместитель председателя Мособлсуда Анатолий Ефимов.— Определить, какой правовой титул на земельный участок (либо его часть) переходит к покупателю, просто невозможно. Чтобы выйти из правового тупика, суды руководствуются ранее сложившейся практикой, основанной в том числе на положениях отмененного ЗК РСФСР. Там предусматривалось, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит к покупателю строения без каких-либо изъятий и ограничений".
Корень зла правительство усмотрело в других законах, принятых ранее и не согласующихся с ЗК. Законопроект, подгоняющий эти законы под ЗК, Госдума приняла в первом чтении 31 марта нынешнего года. В соответствие приводится прежде всего Гражданский кодекс РФ (ГК), который определяет, что значит пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование и какова их судьба при совершении сделок. У законодателей подход простой: из ГК чисто механически исключаются любые упоминания об "опальных" титулах. Между тем в ЗК право постоянного (бессрочного) пользования остается для госучреждений, федеральных казенных предприятий. Результат абсурден: например, в ГК есть положение о том, что в случае реорганизации юридического лица право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит к правопреемнику. Если эту норму исключить, как предполагается, то у санаториев, баз отдыха, музеев можно будет изымать земли без всяких ограничений. Достаточно устроить маленькую реорганизацию (выделить подсобку, разделить корпуса, присоединить что-нибудь) — и учреждение лишится прав на земельный участок. Земля окажется в распоряжении чиновников, вовсе не обязанных выделять учреждению участок в прежнем размере. "Принятие этого закона создаст новые противоречия между Гражданским и Земельным кодексами,— комментирует Анатолий Ефимов.— Чтобы противоречия разрешить, придется либо возвращаться к прежней редакции ГК, либо вдогонку вносить поправки в ЗК, но лучше работать над двумя кодексами одновременно".
ОЛЬГА Ъ-ПЛЕШАНОВА